■中房报见习记者 田傲云 邓雨楠 北京报道

距离北京史上最严的“3·17新政”已经过去整整两年。两年来，北京楼市降温明显，交易量下降，市场情绪日渐理性。不过，根据日前国家统计局和北京市统计局分别发布的最新数据显示，春节过后，包括北京等城市出现了回暖迹象。

近日，中国房地产报记者走访了北京的几个售楼盘。3月18日，位于海淀山后的限竞房山屿湖和紫郡蘭园同时开盘，作为已经被多个买房群中讨论了大半年的海淀区新盘，5.3万元/平方米的价格着实吸引了很多在海淀工作的年轻人。

“本打算这个选不上就去另一个项目买，现在两家选择一个时间开盘，不好操作了。”有购房者告诉记者，有的购房者甚至带着一家人分赴两个开盘现场，全力抢房。山屿湖推出的192套房源开盘当天即销售一空，而紫郡蘭园一次开盘就推出1398套全部房源，让购房者踏实了许多。

针对楼市的短暂回暖，易居研究院副院长杨红旭告诉记者，“这是因为外部环境和内部环境两个因素对市场产生利好”，具体而言，外部环境就是货币宽松，贷款利率下滑，贷款审批速度加快，至于市场原因则是此前市场降温幅度比较大、时间长，已经抑制了很多购房需求，并且需求到了该释放的时候。

对于这一轮“小阳春”能否持续，业内人士表示，这应该是一波震荡市的回暖。“这是累计需求的短期释放，其实每年都会出现当年的一个成交小高峰，这是因为市场需求始终存在，但是会选择一个合适的节点去集中释放。”合硕机构首席分析师郭毅还告诉记者，从调控政策来看，目前对于房地产的调控已经见顶，并且逐渐趋于放松。

新房成交量出现“腰斩”

作为北京近年来力度最大的一轮楼市调控，“3·17新政”出台至今已有两年。根据克而瑞数据显示，调控后，北京新房市场逐步降温，到2019年1月（2月受春节影响，北京楼市陷入季节性低谷，故不比较），北京新建商品房住宅均价为51373元/平方米，成交量为4371套，较2017年3月分别上涨4.7%以及下跌42.44%。

从近两年每月成交量走势看，2017年整体市场在6月前后出现一波小高峰，6月份新建商品住宅成交量回升至7513套，不过6月以后成交持续回落，一直到11月份迎来触底反弹，在此基础上，12月份新房成交量回升至11749套，相比2017年的3月的高点下跌10.64%。

进入2018年，在季节性回升以及北京先后出台人才引进政策和人才引进住房政策影响下，北京新房市场在3月份迎来一波“小阳春”，并经历了6个月的回升。

2018年“9·17公积金新政”的出台与实施，使得北京新房市场呈现了2018年9月成交量的上涨和10月份的快速下滑，到10月份6388套的成交量成为2018年下半年最低点。2018年最后的两个月有复苏迹象。到今年1月份，新房成交8571套。

分城区来看，在北京众多区域中，朝阳、昌平、通州、大兴总交易量较大，位居成交前列。其中通州借力副中心利好，大兴则由于“城南行动计划”规划前景利好，区域基础配套方面提升，新机场建设对空港经济和城南发展的推动等，使得楼市迅速升温。

二手房价格明显回落

相较新房，北京二手房市场的表现更能反映市场的真实情况。根据贝壳研究院的数据，2019年2月北京二手房均价为59898元/平方米，较2017年3月的高点下跌11.3%。

据中国房地产报记者了解，“3·17新政”出台后，北京二手住宅市场的热度明显冷却，网签量、市场的实际交易量、新增房源挂牌均价等大幅下降，客户成交周期呈现延长态势。

“‘3·17新政’出台的第二天，签单量立刻大幅减少，一直到4月份，单日的签单量都一直维持在一个非常低的水平。”有业内人士回忆。

交易量下滑的同时，北京二手房成交均价也开始出现下跌，这也是2015年8月以来北京二手房价的首次回落。

据贝壳研究院统计，2017年“3·17新政”调控后，北京二手房价格连续9个月下跌，累计跌幅13.5%。其中，成交均价跌幅最大的三个区域分别为通州、石景山和大兴，累计跌幅分别为22.59%，20.24%和19.11%。贝壳研究院分析，这些低总价区域的价格回落较多后，部分等待观望的首次置业需求将补位入市。

根据贝壳研究院数据显示，2018年春节后，北京二手房均价自3月起经历了8个月回升，之后随着成交热度的下降再次出现回落。分城区来看，西城、海淀受影响较大。该机构分析，这是受季节性因素及学区政策双重影响，积压的需求得到了集中释放。到2019年，随着前期积压需求的释放，均价止跌。 

此外，贝壳研究院还表示，虽然有季节性回升及学区政策的双重加持，使2018年和2019年的春节后都出现了复苏，但从带看量来看，当前带看绝对量仍明显低于调控前，约为2017年同期的60%，且今年带看量已于3月第一周出现回落，预计后期市场活跃度有所下降。

在贝壳研究院看来，此轮调控虽然令交易量大幅下跌，但仍然使得市场情绪逐渐恢复理性。该机构指出，从业主端来看，与调控前业主频繁上调报价不同的是，调控后业主调价行为中以降价为主。挂牌价方面，自调控后新增业主挂牌均价持续下行，进入2019年后开始保持稳定，可见在市场调整下业主预期逐渐趋于理性。

市场回归理性

“3·17新政”及后续一系列政策组合拳的调控本质是增加交易成本，剑指炒房。据公开资料显示，“3·17新政”出台两年，北京新房成交约50843套，比新政出台前两年的（2015年3月18日至2017年3月17日，下同）92281套，下降约45%；二手房成交不足28万套，而新政出台前两年累计交易约48万套。通过两年的限购、限价等政策，目前市场和购房者预期均已逐渐回归理性。整体上看，投资投机需求被遏制，新房价格将保持稳定。

贝壳研究院数据显示，到2018年第四季度，北京主要接触到投资性需求占比的经纪人仅为1.2%。投资的空间被极大挤压，让房子真正回归了居住属性。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，除了资金杠杆使用难度加大，均价的下跌和投资者资产价值下降，或许是让投资者望而却步的另一大原因。

不少业内人士向中国房地产报记者表示，新房价格将会较长时间保持稳定。

“北京限购2周年，土地和限竞房的供应，让整体新房保持相对平稳。”戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示，虽然地方政府目前拥有更大的政策灵活性和自主权，但这也意味着地方政府对于市场的走势将会承担更大的责任，因此预计2019年北京的住宅市场仍将保持稳定。

此外，北京市房地产业协会秘书长陈志也表示，从今后的趋势看，北京市“限房价、竞地价”的供地方式还将持续，严格需求侧管理的各种调控政策不会放松，供大于求的关系在今后较长一段时期内将保持下去。

值得注意的是，新房市场的稳定也会传导二手房市场。总体上看，从2017年“3·17新政”调控以来，二手房均价从高位回落后保持平稳态势。有专家表示，在政府继续严格执行限购、限贷等各项调控政策的情况下，二手房市场将继续保持平稳，但不排除个别区域受学区资源等因素影响，出现局部的短期波动。

随着楼市降温，宏观调控是否还会如过去两年一样，保持高强度的管控，已成了外界关注的焦点。多位业内人士指出，“3·17新政”两年后，房地产调控已基本达到了预期的效果，但今年政策基调依然是以保持市场稳定为主要目标。

此外，仁居智库首席房产分析师冯国亮也向记者表示，虽然政策全面松绑的可能性小。但不排除结合市场对政策进行适当微调，因城施策是大势所趋，促使市场热度回归正常水平。

“对于一二线热点城市，可能还是以控为主，而对于失去了棚改支持的三四线城市，则可能需要更多政策上的扶持。”郭毅分析，就北京而言，其核心目标就是市场走稳，价格走稳，不要出现成交和价格的暴涨暴跌的情况，因此政策松绑的可能性不大。

杨红旭指出，是否放松调控还需要根据下半年的市场情况，如果下半年量价齐升，且涨幅明显，那么按照目前的调控总方针来看，则会导致政策进一步升级。