■中房报记者 翁晓琳 深圳报道

去年深圳公布“二次房改”，将保障性住房占比提高到60%，然而如何实现这一目标成了亟待解决的难题。3月15日，深圳市规划和自然资源局正式印发关于《深圳市拆除重建类城市更新单元计划管理规定》（以下简称“管理规定”），增加了“工改保”（即工业用地改保障性住房）的适用范围，并且简化了审批程序。

此举被业内解读为保障房建设上的突破性推进政策。对此深圳市城市更新和土地整备局方面则表示，“此次修订只是对工业区块线外的‘工改保’申请条件进行适度放宽，绝非全面开放‘工改保’”。

“工改保”条件适度放宽

中国房地产报记者了解到，实际上早在去年8月，深圳市规土委就起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿），其中着重提到了“规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房的，拆除范围应位于地铁站点500米范围内”。

随后经历了相关反馈意见，不少人建议将“规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房的，拆除范围应位于地铁站点500米范围内”规定中的500米扩大范围至1000米。

此次出台的管理规定，进一步扩大了对旧厂房拆除更新的范围。工业区块线外的工业用地，只要满足城市基础设施、公共服务设施的要求，都可以申请进行“工改保”，不再设定距离轨道站点是500米还是1000米。这意味着，只要旧厂房符合规定申请即可改为保障房。

此外，“工改保”审批程序进一步简化。在城市基础设施和公共服务设施支撑的前提下，规划为工业的旧工业区，可申请按照简易程序，调整法定图则用地功能建设人才住房、安居型商品房或公共租赁住房。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对中国房地产报记者表示：“深圳土地严重匮乏的现实对保障性住房建设构成巨大的用地压力，这次工改政策向保障性住房倾斜，是对二次房改政策的关键性支持。另外，深圳城市更新已经实施了多年，然而进展缓慢，其中，政策的谨慎保守是重要原因。即便在困难相对较少的‘工改’项目方面，也一直存在诸多限制。这次放开限制，对深圳城市更新步伐将起到重大的助推作用。”

资深地产研究人士李宇嘉也对中国房地产报记者表示：“这是深圳住房供应突破瓶颈的改革魄力。对‘二次房改’拍砖太多，倒逼啃硬骨头的改革。低成本空间向住宅转移，这是降低城市化成本，也是回归服务型政府的举措和体现，将进一步增加深圳对外来人口的吸引力。”

保障房供应任重道远

去年6月，深圳推出的“二次房改”中，提到了住房供应的中长期规划，未来商品房只占40%，人才房、安居房、公租房在内的保障房将达到60%。到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

仅“十三五”期间，深圳新筹集建设保障性住房和人才住房就将达到40万套，其中人才住房将不少于30万套。几乎相当于特区成立30多年来建设的政策性住房总和。

数据显示，已经过去的两个“5年计划”（2006-2015），深圳累计竣工保障性住房17.9万套，仅占筹建总规模的41.3%。供应不足最直接原因就是土地资源稀缺。

根据此前深圳市住建局披露的信息，“十三五”住房建设规划中的40万套人才住房和保障性住房里真正能落实土地保障的仅有21万套，剩余19万套的土地保障暂时还不到位。

深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡曾表示：“我们将有针对性地采取15种途径，比如对老旧住宅区进行棚改，利用村集体未征未转的土地配建保障房，利用地铁站点周边地块建设保障房，通过城市更新、产业园区的配建，等等。”

此次“工改保”的条件放宽也验证了这一点。而其他途径去年已经一一实现，例如深圳市规划和国土资源委员会发布《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》修订意见稿，扩大城市更新保障性住房配建比例地区范围。深圳的棚户区改造意见也提出项目在满足基础设施的基础上，住宅部分除用于搬迁安置住房外，全部用作人才住房和保障性住房。

“我们将加大和周边城市的沟通协调力度，在互利互惠、合作共赢的基础上，通过共建产业园区，并配套建设人才住房，以轨道交通连接，来实现城际之间的合作。”张学凡指出。

保障房供应增加

有效缓解调控压力

深圳保障房的大量供应已经成为了现实，尤其是宽松的入户政策已经给深圳带来了连续数年的常住人口大幅净流入，这些人群对于商品房也有需求，因此有不少人士担忧会影响商品房的价格。

深圳中原研究中心数据显示，深圳的新房供应在2017年进入低谷，全市一手住宅供应326.6万平方米，同比下降31.1%，创10年来新低。2018年由于市场预期转变，开发商加快了推盘节奏，全年新增一手住宅391.9万平方米，同比上升20.0%，不过依然没有超过2016年。2019年在“稳地价、稳房价、稳预期”的调控目标下，深圳中原研究中心预测，成交量或将有所上升，但新建商品住宅成交均价不会出现较大幅度的涨跌。

保障房建设数目的提升实际上并不会对商品房造成太大影响。宋丁对中国房地产报记者表示：“保障性住房规模和占比大幅增加后，新商品房的供给规模和占比会相应减少，但同时购买商品房的需求也相应减少，因为有很大一部分人转向申请保障性住房了。总体看，楼市会有一定波动，但影响不大。另外，保障性住房供给已经大大缓解了调控的压力，楼市可以回归市场化操作了，不需要那么多限制性管控了。”

李宇嘉也直言：“新增住房会全面向‘非商品住房’转移。包括此次‘工改保’，以及旧住宅区棚改，深圳未来保障房将是供应主体。”