丨中房报记者 李燕星 北京报道

经历了去年境外融资严控，今年房地产企业外资利用情况得以缓解，但国家仍未放松其境外融资的口子。

7月15日，国家统计局发布《2019年1—6月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年上半年，房地产开发企业到位资金84966亿元，同比增长7.2%，其中，国内贷款13330亿元，同比增长8.4%，利用外资43亿元，同比增长51.8%，自筹资金26731亿元，同比增长4.7%，定金及预收款28465亿元，同比增长9%，个人按揭贷款12806亿元，同比增长11.1%。

其中，房地产开发企业利用外资金额同比增长51.8%，成为该数据报告中增长最快、变化幅度最大的一个数字，背后隐现外资对中国房地产行业投资动向的转变、房地产开发企业融资渠道的拓宽与风险的增加，以及国家对房地产开发企业利用外资的态度变化。

流动性收紧  企业主出售物业意愿增强

利用外资是一个国家、地方经济以及企业融资手段的晴雨表。中国房地产报记者就此梳理了2016年、2017年、2018年和2019年上半年房地产开发企业利用外资的数据，2016年利用外资66亿元，同比增长-63.2%，2017年利用外资104亿元，同比增长58.9%，2018年利用外资28亿元，同比增长-73.1%，2019年利用外资43亿元，同比增长51.8%。

可以看到，房地产开发企业利用外资金额持续起伏，尤其受监管加强与外汇成本增高影响时，房地产开发企业利用外资同比下滑明显，今年利用外资金额43亿元，尽管远不及2016年和2017年的66亿元、104亿元，但仍出现缓解迹象。

对此，一位全球房地产投资基金管理合伙人告诉中国房地产报记者，“今年上半年房地产开发企业利用外资同比增长51.8%至43亿元，虽然仅占房地产开发企业到位资金0.05%，但信号明显，外资这半年来是看好国内房地产投资，并觉得未来仍持续有空间发展。去年的同比下降主要因为当时是感觉市场不确定性还很高，但今年而言，一些价格的松动带来了良好的投资机会。外资对于国内房地产态度主要还是看商业地产投资。据行业数据统计，2018年外资在国内商业地产投资激增62%，达到780亿元。今年外资延续了积极的投资态势，2019年1季度外资占中国商业地产大宗交易总额50%。”

数据背后，折射出外资对中国房地产市场态度的微妙转变。

对此，上述全球房地产投资基金管理合伙人进一步分析称，“外资大举进入的背后主要有三个原因。一方面，外资长期看好中国未来发展，对于商业地产充满信心，部分外资机构投资者在2018年都表示了加大在中国的资产配置比例。另一方面，受到政府去杠杆政策和资管新规影响，融资环境较为严峻，贷款成本上涨，流动性收到一定影响，一些私企业主愿意出售部分物业以缓解现金流问题，市场有更多可选择项目。另外，国内中小型机构投资人募资较为困难，市场竞争弱化，价格逐渐合理化。受流动性因素影响，短期内预计外资还是会以一线城市为主，并逐步向核心二线城市扩张。随着国家金融政策的开放，外资将进一步涌入中国市场。”

利用外资风险成本加大 国家出手再管控

事实上，今年上半年，受境内融资收紧影响，特别是信托融资影响，房地产开发企业寻求多种融资渠道，使得境外融资金额上升。中原地产研究中心统计数据显示，7月以来，15家房地产企业发布海外融资计划，融资金额超过百亿美元，超过6月全月数据。

具体来看，比如弘阳地产，近日发行于2022年到期金额为2.5亿美元的10.5%优先票据，票据上市于7月4日生效；比如合景泰富7月3日发布公告称，已额外发行于2024年到期本金总额2.25亿美元的优先票据，票面利率为5.875%，优先票据上市及买卖于7月4日生效。

这些只是少部分案例。值得注意的是，房地产开发企业利用外资成本居高，这进一步埋下流动性风险。公开市场数据显示，今年7月，房地产开发企业发行的海外债票面成本多数在8%以上，另有一半以上超过10%，而除了票面利率，如果算上综合融资费用，实际成本还将更高。另外，从信用等级来看，国内房企海外债的评级有点“尴尬”。比如，惠誉评级不久前授予泰禾集团股份有限公司(泰禾，B-/稳定)票息率15.0%、2022年到期的4亿美元高级无抵押票据CCC+的评级，回收率评级为RR5。惠誉认为，泰禾评级的主要制约因素在于财务支出庞大且流动性吃紧。

因此，国家层面也在进一步抓紧管控房地产开发企业的利用外资动作。7月12日，国家发展改革委网站发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》（发改办外资〔2019〕778号），要求房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务；房地产企业在外债备案登记申请材料中要列明拟置换境外债务的详细信息，包括债务规模、期限情况、备案登记情况等，并提交《企业发行外债真实性承诺函》；房地产企业发行外债要加强信息披露，在募集说明书等文件中需明确资金用途等情况；房地产企业应制订发行外债总体计划，统筹考虑汇率、利率、币种及企业资产负债结构等因素，稳妥选择融资工具，灵活运用货币互换、利率互换、远期外汇买卖、期权、掉期等金融产品，合理持有外汇头寸，保持境内母公司外债与境外分支机构外债、人民币外债与外币外债、短期外债与中长期外债、内债与外债合理比例，有效防控外债风险。