| 中房报记者 苗野 北京报道

11月25日晚，央行发布《中国金融稳定报告（2019）》，截至2018年末，全国居民资金杠杆率为60.4%，其中，厦门以172.2%的居民资金杠杆率位列第一，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。主要原因在于这些城市房价高、上涨快，居民投资氛围浓。

厦门是一座网红城市，厦门房价也是“网红”话题。到厦门买地是很多房企的布局梦想。

11月19日，中骏以59.4亿元的总价拿下厦门湖里2019P01地块，引发了广泛的关注，因为这个地块刷新了厦门土地市场总价和楼面单价纪录，是名副其实的“双料地王”，成交楼面价每平方米达到4.51万元。厦门市场高溢价地块频出最早要追溯到2016年，直到2018年厦门楼市“腰斩”传闻才有所缓解。

对这次创造了厦门“地王”的动机，中骏方面表示，厦门拿地基于对厦门岛内的认可，对市场及稀缺土地价值的尊重。之前中骏在岛内的项目去化较好，增强了拿地信心。

厦门土地发展中心相关工作人员在11月19日的土地拍卖现场称，今年年底前，还将有岛内地块推出。

久违的岛内土拍

中骏夺得厦门“地王”，这在今年“低拍”的基调下，无疑强劲搅动了低迷的土地市场。高价土地的背后，也更显厦门岛内地块供应的稀缺。

6年以来，厦门岛内仅推出三幅商住地块。上一次出让土地还是在2013年，建发集团以楼面价每平方米29935元拿下如今建发央玺项目所在地块，成为当时岛内的单价地王。

“发展成熟的热门区域不仅房子的抗跌能力强，土拍的价格也低不了，因为优质的配套就是地块强有力的资本。”某闵系房企内部人士称。

2018年9月20日，建发集团再以总价57亿元竞得岛内薛岭2018P02地块，楼面价每平方米38102元。同年12月21日，中骏以楼面价每平方米39090元竞得岛内枋湖2018P03地块，当时也一举刷新了厦门地王纪录，地块彼时起拍价为每平方米33008元。

厦门一家房地产研究机构总经理表示，厦门本岛集中了更多的优质配套资源，向来是本地市民及外来人口置业的首选，多年来购房需求持续不减。另外，厦门本岛连续5年未有商住用地出让，岛内地块供应稀缺，导致供需矛盾突出，存量新房较少，大量的改善性需求无法得到满足。这也导致岛内每次有住宅地块出让，总能引来房企的争夺。“厦门岛内相较于岛外，开发风险更低。”

在2019中国房地产开发企业品牌价值10强榜单中，除了排名第十的华夏幸福，其他9家房企均已入驻厦门，并且在厦门拥有多个房地产项目。其中，除中国恒大和富力地产各开发1个项目，其余7家房企中海、万科、保利、碧桂园、华润置地、龙湖、融创中国在厦门均拥有多个项目。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，对于房企拿地，现在厦门处于从低到高的节点，厦门供地不多，市场物以稀为贵，同时厦门在福建是经济能级靠前的城市，城市建设的基本面持续向好，也给予房企一剂强心剂。土地的出让和地块位置、条件和周边环境配套都有关系，优质城市的优质地块始终是房企争夺的重点。

据中国房地产报记者不完全统计，除了厦门本土国企建发、联发、国贸等在本地楼市占有巨大的市场份额外，今年以来首创、翔发、中南、龙湖、平安、中海、保利、金地等房企分别在厦门出手拿地。首创、平安、中南、金地均是首进厦门市场。在众多拿地的房企中，首创共揽获翔安3幅地块，仅6月1日首创就在翔安连续竞得两幅地块，溢价率都非常高，最高的一幅X2019P05溢价率达50.4%。

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，厦门土地资源稀缺，是房企争夺的重要战场。中骏的“双料地王”押注的是岛内资源和未来的地块价值，并不代表厦门是房企投资高地。这个地块区域二手房均价已达到每平方米5.76万元，新房限价均价也达到了每平方米6.9万元。从厦门土地成交量来看，1-10月厦门共成交11块土地，相比去年同期14块土地减少3块；成交规划建筑面积同比去年同期下跌37.97%，成交楼面价相比去年同期下跌6.14%，这说明今年厦门整体土地市场表现平平。

楼市回温

厦门这座被盛赞为“高颜值的生态花园之城” 10年以来，房价经历了高速增长，以年度成交均价维度来看，厦门岛内均价从2008年的10000元上涨至2018年的4.7万元左右，岛外四区从10年前的6000元上涨至三万元左右。10年间厦门岛内二手房涨幅大概是8倍。特别是2016年、2017年高峰时，厦门岛内新房开盘起价6万-7万元，岛内4万元以下二手房已无迹可寻。岛外3万元以下的新房也基本绝迹。

房价的暴涨迎来了严厉的调控。2016年下半年，厦门楼市限购、限贷政策连续出台并升级，配合楼市调控的进行，厦门土地市场也开始出台一系列出让新规。然而，无论是“一家竞买人只能竞得一块地的规定”，还是土拍首次以“限地价、竞配建”形式出让地块，均未能有效抑制土地市场过热的现象。直到2017年“6·21土拍”开始执行“一次性全部对外公开销售”的新规，厦门土地出让价格才真正意义上开始下行。

去年6月28日，住建部等七部委在整治全国30城房地产市场乱象中，厦门是其中之一，随后7月初福建省、厦门市先后发文遏制投机炒房。

调控中的厦门楼市、地市双双降温。2018年下旬，厦门房价开始“暴跌”，相比2017年3月高峰期成交均价每平方米55427元，岛内思明区2018年前7月均价每平方米45547元，下降了近万元。岛外四区每平方米也不同程度地下跌6000-10000元。

土拍的数据更明显。2018年7月2日，厦门推出5宗商住地块，起拍价降至每平方米1.7万-1.8万元，其中翔安南部新城地块，最终每平方米18950元的楼面地价，与旁边融侨铂樾府当时每平方米38345元的楼面地价相比，着实有“腰斩”架势。当时，《厦门神话破灭：地价腰斩，地王挥泪甩卖！房价下跌上万元！》的文章把厦门房价推上全国舆论的风口浪尖。

严跃进认为，去年厦门楼市“腰斩”的传闻既有政策因素，也有市场原因。厦门是买方市场，整体呈供销价齐跌态势，去化周期更是延长至24.9个月，也有可能是调控被抑制了消费需求，厦门楼市在逐渐捋去之前飙升的泡沫。尽管调控政策并未出现明显松动，但相关政策方面开始出现“突破口”，配合楼市调控的土地出让规则也做出了调整。整体市场会相对平稳，开发商拿地也更趋理性。

2019一开年，厦门楼市便迎来一波“小阳春”，直接推动上半年商品住宅成交量反超2018年总量。下半年来，岛内稀缺新盘和部分区域新项目入市热销的带动，整体楼市回温明显。

截至今年10月，厦门全市商品住宅供应量为202.32万平方米，成交面积为116.76万平方米。其中，上半年累计供应面积就达128.3万平方米，成交面积71.45万平方米，都与2018年全年成交基本持平。2018年厦门全年新房成交5495套，2019年1-10月厦门新房成交11245套。

前述厦门业内人士称，不管是从数据端还是市场端，厦门楼市呈现出价格稳中有降，成交量回暖的现象。开盘热销、利率下调、地价破每平方米4.5万元……从近期这些楼市细节中，我们嗅到了市场风向的转变，楼市信心在逐步增强。

米尔肯研究院研究总经理黄华跃表示，厦门在“2019年度中国最佳表现城市”的大城市组别中排名第10。厦门进入迅速扩张期，以弥补过去15年“失去的时间”。1979年，厦门当时与深圳等城市一起建立经济特区，但发展情况却不如预期。作为沿海城市，厦门经济发展的重点在于空地联运、货运枢纽以及相关高科技产业相结合。

城市竞争力和购房动能排行也透露了厦门未来房地产市场的发展趋势。在由中国社会科学院发布的主要以经济发展水平作为衡量标准的“中国城市竞争力排行榜”中，厦门排在第13位。在由贝壳研究院和21世纪产业研究院基于政策趋势、产业聚集、城市化进程、人口流动等指标共同发布的《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》中，一线城市及重点二线城市基本进入了榜单TOP20，厦门则以0.48购房动能指数跻身TOP10。

“综合来看，厦门楼市的购房需求依然有很大潜力。常住人口的逐年增长，也意味着该城市的住房需求逐年增长。根据厦门市人口发展规划（2016-2030年），2020年全市常住人口预计在450万，2030年将达到550万人左右。因此在厦门，房子的需求端一直存在。”厦门一房产机构内部人士称。

国仕英认为，从厦门商品住宅月度成交量来看，今年“小阳春”之后厦门房地产市场向好，新建商品住宅成交量持续上涨至6月，6月份新建商品住宅单月成交量近2000套。在目前房地产市场调控不放松的情况下，预计未来厦门楼市不会有太大的波动，会保持稳定发展。