|中房报记者 苗野 | 北京报道

引凤入巢、产城融合，产业地产正成为下一个风口。

随着日益发展的城市化进程，房地产增量市场不断饱和，已临近天花板，市场集中度不断提升，拿地难、开发难、营销难、服务难，也已成为中小企业面临的巨大挑战与压力。对于后房地产时代房企到底应该做什么，御风集团董事长冯仑在多个场合表示，转型不转行的“小转型”房企，都在找一个细分领域去实现运营价值。

在这样一种新常态下，围绕微笑曲线，构建产业价值链一体化平台，以产业为依托，地产为载体，实现土地整体开发与运营的产业地产为传统经济的发展带来了新的机会和思路。

12月5日，由中国房地产报、中国房地产网、中房智库、中国住交会组委会主办的“产业中国－2019中国产业园区与产城融合大会”在北京盛大召开。来自产业地产领域的专家、学者、企业家们围绕产业地产的招商运营、迭代与重构，就行业发展、企业战略与成功案例等展开系列演讲和对话，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国产业地产历史轨迹，推动行业健康向前的持续发展。

袁建功：恶性竞争已影响了产业园区招商良性发展

联科智慧城投资集团副总裁袁建功

联科智慧城投资集团副总裁袁建功表示，近年来，市场化专业产业资源整合者不断涌现，产业地产进入了快速发展期。比如某一线产业园区销售超过1500亿；武汉某园区已在长江经济带开发运营主题型园区17个；总部在北京某园区全国布局167个园区，以万科、恒大、融创为代表的传统房企也纷纷转型产业地产，万科在深圳、青岛、杭州等城市已经排兵布阵产业地产，重在跨界物流地产和创意园区布局。恒大、融创则在大健康、文旅、新能源汽车领域布局产业地产。

产业地产的爆发增长，使得产业招商服务面临挑战。但真正能把园区运营起来的企业少之又少。面对国内外经济形势严峻走向，优质土地资源日趋收紧以及新兴产业快速扩张等，产业园区招商难度加剧，市场上并没有形成一种完善的盈利模式，招商工作将面临新一轮的困境与挑战。

土地资源收紧、政府债务管控、优惠政策同质化这些要素制约成为常态，使得产业地产招商资源逐渐收紧。除了土地空间资源成为招商稀缺资源外，为了引进优秀企业，园区招商之间比拼的不是服务水平、营商环境，而是比拼更低的土地价格、更优惠的税收政策、更丰厚的财政补贴，这样的恶性竞争影响了园区招商的良性发展。

中国最大、最有能量、最有资源的招商主体不是企业，是政府。至于产业地产的运营是司空见惯的套路，并没有捷径。传统产业园招商模式有依靠政府资源招商、组建自己的招商团队、第三方机构招商等。我认为以商带商的产业链招商模式是可持续的。具体就是以产业链分析为基础，满足构建产业链的需要，寻找和弥补产业链的薄弱环节，确定目标企业，打造产业集群，有目的、有针对性地招商。

无论采取哪种招商路径，最终还是通过运营去实现增值增量的服务。产业招商未来发展方向应该是股权投资，搭建生态；运营为王；多元化搭建产业链，最终实现共赢发展。

杨年春：城乡融合成为中国发展新命题也是新动能

泛华集团副总裁杨年春

泛华集团副总裁杨年春表示，中国的城市形态在变，地区融合的逻辑正在被重构，产城人文融合是现在城市或区域发展最基本的形态。现在的城市形态和过去不一样，一个城市或地区需要有“市经济”和“城经济”，“市经济”是科技创新，现在是数字经济，而“城经济”则由城市功能支撑，包括绿色节能、智慧城市、人居环境、科技型的基础设施等热词。在这样的逻辑下，城市或地区发展需要一个全新的系统发展集聚要素的模式，即把人文、经济、社会、生态、科创、智慧、区域发展和制度设计进来，这就是所谓的顶层设计。一个地方能否发展好，核心看发展模式。

现在我们面临很多新的命题，第一个命题就是所有地方均面临着生态文明建设的底线问题，如果只关注到环保这个问题，高度还不够，若要上升到更高的高度，发现在信息文化、信息文明融合背景下产生的新的生态文明可能导致很多东西的理解被重构。中国发展已经面临诸多瓶颈，城乡融合成为新的命题和增长期。这些结合起来，可能就带来了新动能。

如何构建新动能？最重要的是构建好的生态模式，因为好企业、好科技、好人才都需要好的生态环境。在新的空间增长期，环境的营造越来越需要科技创新体系，越来越需要智慧城市全要素集聚，链接所有的要素，打破空间的距离。

如果把自己的特色经济做到影响全国，乃至全世界的某一个单独的大IP，这个可能性是有的。首先要做的就是构建自己的数字平台，在这个行业的数字生态上占领制高点，然后再通过创意设计的办法找到新的需求，发现新的价值。通过科创的平台，形成新的产品，新的应用，然后再链接上人才的平台，打通生产、种植、营销、加工、城市等要素，再赋予资本平台，培育龙头企业和上下游配套。

郭莹辉：产业地产运营商要扮演奴隶、雇佣军、大将军三个角色

中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉

中科产城（北京）建设开发有限公司董事长郭莹辉表示，2019年是产业地产严冬，做产业园冷得彻心寒骨。

他进一步认为，当下产城运营行业面临两大残酷现实，一是产业地产“重不起”，由于资金成本高、销售政策限制多、实体经济需求减退、捆绑住宅越来越难；民营产业地产商玩不起，不得不由重资产转型轻资产运营。二是，传统房企转型难。近年来数以百计的传统房企介入产业地产，但真正成功的非常少见。

传统房企为什么做不成产业园或产业地产？主要有两个最要命的因素，一个是高周转思维定势是死敌，挣惯了快钱的开发商，操作产业地产非常不适。瞧不上做产业园的企业，觉得利润太低，周期太长，需要动用的资源太多，总之挣钱慢，挣钱少，自己战略上根本就不匹配，所以试一试就放弃了。二是招商团队组建难。“地产和产业地产就好比是狼和狼狗，看着像，其实是完全不同基因的两个物种。从项目策划、非标建造、产业招商、园区服务、股权投资、资产管理等，在项目全周期内需要非常复合的、全链条的操盘团队。”

产业地产就像跑百米跨栏一样，你在屋里跑，你以为门槛很低，等你跳过去十个槛、八个槛，不知道还有多少槛的时候就累死了，门槛低，但是坑特别多，所以产业地产商是经过血淋淋的教训换来的全链条的运营能力。以追求产业高回报来做产业地产，或者做产业运营，这条路终究走不通。未来的产业地产应该以帮政府做产业导入和城市区域运营为核心，这个方向走对了，产业地产商才可能成为真正的城市运营商和园区运营商。

今年产业城运营商面临产业地产严冬，怎样才能活得好？产业地产或产业园区运营商应该扮演好三个重要角色，一是奴隶，二是雇佣军，三是大将军。

用行业术语说，做奴隶就是做招商运营，这是最传统的园区轻资产运营模式，就是为物业的业主招商、销售服务，像奴隶一样挣辛辛苦苦的体力钱。做雇佣军，就是小股操盘，运用产业资源、开发经验帮助开发企业完成项目中产业园区策划定位、载体建设、产业导入等，像雇佣军一样，依靠“才力“成为“专业代建、代运营”的运营商。大将军的角色，就是再进一步独立开发。当我们具有强大的产业资源导入能力，又有强大的操盘团队，就可以“携产自重”，像将军一样依靠智力统筹调度各种资源和要素，与地方政府、金融机构洽谈产业园区项目开发合作。

这就是产业地产运营企业未来的生存角色站位，谁苦谁知道。往哪个方向发展，无非就这三个方向。

刘爱明：主题园区定位越窄越好做

中城新产业投资董事长刘爱明

中城新产业投资董事长刘爱明表示，今天讲产业园区，谈一个关于初心的话题，你究竟是做产业还是做地产。在座的可能都是操盘的，你会告诉我如何定位、如何策划、如何招商、如何运营，但是不解决一个大概念，这些技术层面的事情都无法操作。

目前，做产业园区的以房地产企业为主，其拿地的方式有两种，一种是想做住宅，然后编一个产业的故事给政府，等地拿下来了就卖住宅，也就是住宅地加产业地；另一种是从产业出发，政府最后说给企业配套一些地，也是产业加住宅。

这两种不同的玩法，不仅初心不同，造成的结果也不一样。从住宅出发做产业园区很可能遇到的另一个棘手问题就是“住宅卖给谁”。园区里配住宅，如果一上来就卖住宅，开发商背后的思路就是要回笼现金流。但是园区住宅是卖给园区企业员工的，你面向社会卖房的行为园区企业不知道的话，怎么招商，这些企业的员工住在哪里，如果这些员工不能安居乐业，那企业还愿意入驻吗？

做产业园区，如果是开发商来做，一定要搞单一主题的园区，不要搞综合园区。中国的产业园区可以分成两类，综合性园区就像中关村、武汉产业园区等，中国绝大部分园区都是综合园区，简单说，招商不论行业，园区里什么行业都有，这实际上和中国园区的历史也有关系，一直是由政府主导，一直以地方产值和税收为导向，而无论哪个行业，只要规模大就可以带来产值和税收。

单一主题园区则是聚焦一个行业，找单一行业的客户确实不容易，但定位越窄越好做，定位越泛越难。

徐世湘：央企大量不良存量资产急需通过产业园盘活

九汇华纳集团董事长徐世湘

九汇华纳集团董事长徐世湘表示，2013年，十八届三中全会对国企改革提出国有资本、集体资本、非公有资本等交叉持股混改模式。当混改推进的时候，划拨土地不能再使用，这种情况下，大量的企业土地是低效运营，甚至是闲置。混改以后，当资产的经营效率提高时，央企国企对存量物业的经营提升的需求大幅度提高，这里面的机会一下子就爆发出来。最近国务院国资委正在制定未来三年国资改革方案，我认为大批的国有企业将会走向市场，走向混改。这是一个机会。

传统的大开发时代已告终结，房地产开发企业转型需要多样化产品运营，房地产全面转向存量时代，我们很多的房地产的专业人才都转向了存量的物业园区经营和管理。房地产行业的阶段性变革为国有企业不动产盘活带来了良好机遇

当下央企存量资产的量非常大。比如一家央企在江苏省的存量土地有2000宗，另一家央企全国的存量土地有六百多万亩。闲置低效、缺乏专业管理的资产造成了大量的国有资产流失，同时也形成了一定的其他不良现象。国有企业有哪些大量的存量物业？其实最多的是土地，像北京四环，五环内不允许工业厂房存在，原有的老工业区都陆续退出，原址上就可以做各种各样的园区，因为配套好，所以园区的经营效率相对来说比郊区等更远地方的园区运营更加有效率。像上海国际时尚城，当时是国棉七厂，通过做园区提升以后，营收每年增加30%

2019年，国家出台政策要求主办企业不能给辅业企业提供任何资金支持，意味着央企国企要把闲置的不良物要走向市场，同时为了推动混改，这些有瑕疵的划拨土地的产权，会走向市场化，提升价值。

任国刚：产城融合要从“产城人”走向“人城产”的逻辑

智纲工作室北京中心总经理任国刚

智纲工作室北京中心总经理任国刚表示，现在的产业地产热，其实是2016年的特色小镇催生而来。所有的地产公司都把产业地产作为拿地非常重要的抓手。但是，当这些地产公司进入产业地产的时候，做起来非常难，都走入了一个非常大的误区。

问题出在哪儿了？很简单，你拿到的土地规模和华夏幸福根本不是一回事。华夏幸福拿到一个产业的基本规模是15平方公里以上，如果小于15平方公里是不经济的，但其他公司拿到的一块地只能是两千亩，三千亩，所以产业地产的逻辑并不是所有人都能做。

中国的产业城市发展走了三个过程，第一个是空间集聚，把所有东西放在一起；第二个阶段是产业集聚；第三阶段是人才集聚。而产业地产发展到今天，大规模的粗放式的招商时代已经结束了。现在的招商非常重要的是人才招商，目前经济发展好的城市基本都是人口净流入，怎么能够吸引人才是未来招商一个非常重要的手段。

中国将从过去以产业为主导，以产业为先导，产、城、人的逻辑走向人、城、产的逻辑，有什么样的人发展什么样的产业、做什么样的事儿，这是地产商一定要转换过来的思想路径。

中国的产城融合走到目前阶段，已经从大规模的发展模式进入到小规模发展模式，过去搞一个开发区几十平方公里。为什么华夏幸福出现了一些问题，就是以15平方公里、30平方公里、几十平方公里的发展路径进入到长三角、珠三角这种土地极为稀缺的地方，这不可能。中国的城镇化率进行到65%以上，城镇化也不可能提供几十平方公里的空间，所以这个事情要回归。

要适应这种新发展趋势的模式便是定制城市，首先是土地规模越来越小，两千亩、三千亩就是不得了的事儿。第二，追求土地效益最重要，这是定制城市的第一个原因。随着产业逐渐细分，精细化越来越高，尤其地产公司，可能服务某一个产业就够了，就可能成为一个千亿级的企业。定制也是这样，定制依然是从人开始，第二进入到产业，第三进入到空间，第四进入到服务，第五才是定制政策。定制人群、定制产业、定制服务、定制政策、定制空间这五个定制，将会成为未来产城融合发展的新路径。

杨冬：产业地产还没想明白怎么赚钱

坤鼎集团副总裁杨冬

坤鼎集团副总裁杨冬表示，对于产业地产的未来走势，我觉得还是个机会。当然要有一个前提，就是产业还是要先行，没有产业资源，去做产业地产非常困难。

我入行17年的感受最深的是，产业地产的整体行业理论水平在大幅度提高；其次，行业受政策的影响越来越大，这几年特别明显，无论是中央还是地方的政策导向对企业经营影响非常大。很多地方政府签约的时候是一个政策，半年以后、一年以后就变了。截至目前，产业地产的商业模式还在探索，还没有想明白怎么去赚钱。实际上现在坤鼎也是轻重资产同步在做，但是我们现在也在探索自己的经营发展之道，对于全国的布局，我们未来也在探索。

于大海：市场竞争越激烈从业者才会潜心做好产品

亿达中国高级副总裁于大海

亿达中国高级副总裁于大海表示，宏观房地产市场方面的情况大家都很清楚，产业地产毕竟也是房地产的细分领域。大家普遍都隐约看到了天花板，市场规模不可能在这么大的增速下继续放大了。现在市场上普遍的现象就是越来越多的传统房地产开发商进入到产业地产这个领域，无论是从拿地还是业务方向转型考虑，产业地产都已经是一片红海。但是市场竞争越充分，越能够使从业者潜下心来研究如何把自己的产品力打造好。

目前，我们面临的时代发生了变化，现在是一个数字经济的时代，我们面临的企业客户和企业人也较以前有了很大的变化，如现在服务的人群从年轻群体上看，他们都是互联网的原住民，他们从小一直到现在参加工作都是互联网的思维和行为方式。如果我们再用一些传统的手段去服务他们，显然已经不能满足这个时代的要求。

大连软件园一个园区就有七十多家世界500强企业，我很坦率地说，最早是他们把智慧办公的概念引入到自己的公司里，因为我们发现他的公司员工从5000人增长到7000人的时候，为什么工位一个也不增加，因为他们应用了很好的智慧办公的手段，倒逼我们作为运营服务的提供者用更先进，更与时俱进的技术化的手段服务于他们，所以这些年我们在智慧园区、数字地产这些方面做了大跨度的提升。

申威 ：资本最看重运营

黄金湾集团董事长、地金联资本董事长、地金联盟执行主席申威

黄金湾集团董事长、地金联资本董事长、地金联盟执行主席申威表示，从投资商的角度来看，无论是重资产还是轻资产，运营都是我们非常关心的。作为投资商，要关心核心资产到底是一个什么样性质的资产，未来有什么样的增值保值的功能。另外非常注重运营团队，到底从什么样的定位，什么样的策划，什么样的运营方式把这个项目，把资产变成一个很好的现金流。很多产业运营商是要最早的时候，从拿地开始介入是最好的。

对于资本来说，运营最核心。资方最关心的是资产和运营。资产方面，无论轻资产和重资产都需要重视其增值保值与否；运营方面，不仅要注重运营团队的定位和操作方式，让资产更好地变为现金流，其实产业从拿地起就介入是最好的方式，因为现在每天收到20多个项目的内容，但是很多项目从一开始的规划思路到运营思路就是失败的，资方又怎么可能提供融资。

真正的运营为王是从规划设计上来定位空间设计，未来招商的思路，后期再引入比较好的资金方、合作方，然后再把良好的运营团队和招商工作落在与时俱进。现在处在受电子商务冲击变化的时代，我觉得运营为王是从头开始，从设计，从资本运营到后面的招商运营，是一体化的。

盛英泰：轻资产运营商不是遇到寒冬而是春天来了

洪泰产业社区创始人兼CEO盛英泰

洪泰产业社区创始人兼CEO盛英泰表示，冬天会不会冷？冬天肯定会冷，但冷的方式和模式可能不一样。对于做轻资产运营来讲，我觉得不是寒冬，是春天来了。我原来寻找项目的过程中几乎没人理我，为什么？市场好，不需要你来做，凭什么让你做，我自己做就OK了，你的招商能力还没有我的招商能力强，凭什么让你们去做？我们这个行业渐渐在寒冬之下被大家所认同。洪泰产业定位是做产业，那就必须做一个懂产业、了解产业并且和它在一起的人。

刘昆：通过老旧厂房打造产业空间大有可为

898创新空间集团副总裁、首席战略官刘昆

898创新空间集团副总裁、首席战略官刘昆表示，不管是恒通企业港还是零秒空间，我们都在专注打磨产品，一个是产业园区产品，一个是共享办公产品，这两类产品都是基于物理空间的形态，只不过是通过老旧厂房改造。旧改只是一种表现形态，旧改在一线城市依据是价值洼地，未来更广阔的天地还是在三四线城市以及五线城市，这需要打击聚力投智和投资。

例如898关注产业生态的打造，其实就是打造三个“S”。第一个“S”是真实存在的物理空间，如产业园区恒通、898创新谷、延安创新小镇，大学创客空间，第一个板块实际上是聚集企业的平台，是企业得以发展的基础。

第二个“S”是数字空间，实际上是基于线上的架构，可以想象成虚拟空间、线上架构是干什么的？就是产业互联，帮助企业降低成本，增加收益，

第三个“S”是创新服务，为前两个S提供一系列延展的服务生态，满足企业孵化、加速再到助推，最终要保证企业的稳定性。企业发展到一定规模之后是否稳定？我们现在在担心龙头企业发展太快，资产评估好，然后就迅速消失了，稳定性的过程中需要我们做产业地产的线上线下助推，帮助他们发展。

曹志国：真的运营是从赋能逻辑到链接到融合到共生逻辑

中联智创董事长曹志国

中联智创董事长曹志国表示，一个产业的生命周期和环境发生变化的时候，大家看到的大量好的产业园区都是现在比较好的产业，所以说产业是谁，大家都不知道。我干了13年，80%的产业地产商不知道客户是谁，就是我们的用户是谁不知道。

所谓的运营内容，就是目标客户群体定位的生命周期的每个阶段。一个空间是载体空间，另一个空间是企业内心的愿景目标的实现，就是我们的赋能逻辑思维，把这个生态构建起来我觉得就OK了。运营是一个愿景，大家都在谈运营，但有几个能把运营做成？因为运营是需要付出时间，放下短期的利益，地产逻辑下运营是最难的。有大量的产业运营商做不成运营，包括华夏幸福，包括大的地产逻辑思维的园区开发商、运营商，他们的运营其实是个伪概念，不是真的运营，真的运营是从赋能逻辑到链接到融合到共生逻辑。什么是共生？你和目标客户一起成长，导致大量的物业不动产发生变化了，一旦产业发生变化了，你的载体空置率就低了，空置率低了现金流就少了，核心问题是我们是陪跑者、伴跑者还是领跑者。

秦益飞：坚守产品初心才能把产业地产做好

银丰地产集团总裁秦益飞

银丰地产集团总裁秦益飞表示，既然做产业地产，还是需要回归产品本身，还是要坚守产品的初心，才能把产业地产真正做好。银丰地产和大多数开发商类似，都是从传统住宅做起，在前两年逐渐开始在商办、产业有一些多元发展。近两年银丰地产做的项目包括东八区设计创意产业园、银丰科技公园、银丰生物科技园、银丰国际生物城，总开发体量250万平方米。

转型之初和大多数企业都类似，曾经也徘徊过到底做产业还是做地产。银丰是专注于做产品和品质的企业，后来的选择是坚持做产业。过程中比较痛苦，但结局是好的，带来了较好回报。