“虽然上个季度由于疫情影响未有新项目竣工，但三季度随着项目施工恢复正常，上海多个物业市场迎来新项目竣工入市，市场租赁需求也有所提升。”仲量联行华东区董事总经理兼中国区商业地产部总监张静表示。

10月13日，仲量联行发布了2022年第三季度上海房地产市场回顾与展望报告。

报告显示，在办公楼市场，传统行业以及战略性新兴产业带动租赁需求逐步复苏。零售物业市场方面，尽管三季度空置率有所上升，但随着商场客流的恢复，餐饮等业态呈现回暖趋势。物流地产市场方面，虽有新项目竣工交付，租赁活动的恢复使市场空置率小幅下降。住宅市场方面，货币政策发力，前期积压的购房需求在三季度集中释放，整体商品住宅成交量显著回升。投资市场方面，产业园区资产受到投资者追捧。

具体来看，在办公楼市场，随着上海度过疫情冲击，三季度上海市场整体净吸纳量上升至10.4万平方米。

仲量联行上海商业地产部项目代理服务总监江苏表示：“在中央商务区，多元化的租户需求助力市场保持稳定。金融服务和专业服务公司仍是租赁需求主要推动力。然而，由于租户整体仍持保守态度，更多租户选择续租。”非中央商务区净吸纳量录得12.9万平方米。大量的问询量仍集中在前滩、徐汇滨江等热门板块。从行业来看，生命科学、新能源汽车等战略性新兴产业带动租赁需求，金融服务和科技新媒体企业需求保持韧性。

三个项目于三季度竣工交付，新增供应共计27.8万平方米。在中央商务区，徐家汇板块录得一个11.5万平方米新项目入市，使得中央商务区整体空置率环比上升1.7个百分点至9.1%。新项目预计将有助于提升徐家汇的商业氛围并保持板块在浦西中央商务区的竞争力。在非中央商务区，两个新项目入市，总计16.3万平方米。近期新入市的项目皆获得活跃的预租和问询，推动非中央商务区空置率环比下降0.1个百分点至25%。

由于疫情影响犹存，部分空置率较高的业主调整租金预期，致使中央商务区租金环比小幅下跌0.7%。非中央商务区，板块间租金分化加剧，空置率较高的板块面临更多竞争压力，部分业主积极调整租金预期应对市场变化，导致非中央商务区租金环比下降1.3%。

产业园区方面，三季度上海市场保持平稳态势，净吸纳量录得6.5万平方米。

对此，仲量联行上海商业地产部产业园区总监俞则人表示：“上海产业园区整体市场租赁需求保持稳健，生物医药及新能源汽车等战略性新兴产业仍保持活跃。得益于张江生物医药企业的外溢需求及高端制造业的产业基础，金桥板块租赁需求有所提升。“此外，张江、漕河泾仍获得众多问询量。然而，受疫情后续影响，部分租户保持审慎的租赁策略，致使其决策周期延长，业主预期因此有所调整。新增供应方面，三季度张江板块录得一个项目竣工交付，租赁需求仍以生物医药企业为主。稳定的需求表现带动上海产业园区整体空置率下降至10.4%。三季度整体租金持稳，保持在4.6元每平方米每天不变。

此外，2022年第三季度上海投资市场共录得17宗交易，成交量约为136.1亿元，相较于第二季度约153亿元的成交量，环比下降12.3%。疫情影响导致交易活跃度在三季度有所下降。

这其中，产业园区资产受投资者追捧，三季度录得6宗产业园区成交，且均涉及生命科学产业。由于生命科学企业租赁最活跃的张江板块存量资产稀缺，生命科学产业园区投资出现外溢趋势至金桥、宝山等板块。预计国家宏观政策的扶持将持续利好生命科学产业发展。另一方面，疫情反复导致商业租户面临挑战，同时也推升了商业资产的空置率、提高了资产运营的难度。三季度录得两宗商业地产成交，买家均计划收购后进行改造升级及业态调整，为商业资产注入新生机。

疫情反复、通货膨胀及美国加息等各类外部因素导致整体投资市场不明朗，也让投资机构对于收购项目更为谨慎。仲量联行投资部华东区负责人孙翎表示，“目前的市场环境对外资投资者具有挑战，存在观望情绪。但随着REITs的落地，物业资产价格趋于理性，以及中央货币政策和信贷政策的放宽，预计第四季度投资市场将迎来翘尾。”（付珊珊）