交银国际董事总经理洪灏

中房报记者 苗野｜北京报道

“收紧”仍是当前房地产金融环境的主基调。虽然2018下半年以来，企业外部融资环境有所改善，但是监管层对于资金流入房地产行业仍谨慎。

从5月17日，银保监会发“23号文”强调，商业银行、信托、基金等金融机构不得违规进行房地产融资，到证监会主席易会满在新闻联播重要时段的4分钟阐述高层对资本市场的预期和管控，再到多家房企收问询函涉及杠杆、负债等问题，结合近期传闻旭辉、金地、禹洲等地产商将被列入暂停公开市场发债业务名单，新一轮房地产金融监管正在预期加强。

交银国际董事总经理洪灏在接受中国房地产报记者采访时表示，易会满主席在新闻联播4分钟的演讲，意在稳定市场，但对金融监管的基调是肯定的。监管层对房企的问询，释放了加强高杠杆运营房企的监管信号。下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点，房企融资环境尚未宽松。

中国房地产报：从近期监管层动态以及证监会主席易会满在新闻联播重要时段的4分钟阐述高层对资本市场的态度来看，是否预示着新一轮金融监管预期加强？

洪灏：易会满主席在新闻联播4分钟的演讲，意在稳定市场，但对金融监管的基调是肯定的。易会满对证券市场特别是上市公司的监管思路主要集中在防范上市公司风险、深化资本市场改革、增强服务实体经济能力为主体。因此他认为上市公司需要敬畏市场、敬畏法治、敬畏专业和敬畏投资者。这也是现阶段部分上市公司所不具备的，因此金融监管的强化建设会是一如既往的。

中国房地产报：对外传递了怎样的信号？

洪灏：提高监管效力依旧是进一步改革的方向。如何增加司法供给以提高违法违约的成本、增加中长期资金来改善市场结构、评判当前的再融资、减持、退市制度等等都将是未来改革的重心。近来违规公司数量和案件金额的增长释放监管趋严信号，进行监管流程再造，同时提高科技监管手段并提高违法违规成本是未来不变的方向。

中国房地产报：金融市场对外开放对内改革面临各种不确定性挑战，金融层面最主要的着力点应该放在哪？

洪灏：金融层面的着力点主要还是金融供给侧改革，提高经济增长效率和金融服务的总体效率。金融的重要作用应体现在服务实体经济上，推动经济高质量发展。

推进金融管理体制改革，实现发展和监管职能的分离。集中整合监管资源，充分发挥监管专业人才的作用，提高监管的质量和效率。

在贸易战风险升级的背景下，资本市场承压。金融监管虽不应失去其底线，但需把握好监管节奏，类似2017年的监管风暴是不可行的。金融监管、央行的宏观审慎评估以及货币政策等应相互协调、配合，避免多重监管政策下的共振效应。

中国房地产报：如何在防风险的同时，更加有效监管？

洪灏：货币政策应稳健适度，货币条件与稳增长、稳物价相匹配。M2与社融总额增速需与GDP增速相当。既要避免货币环境过紧，导致信贷收缩，增加违约风险；也要避免货币环境过于宽松，导致宏观杠杆率飙升。

优化货币、财政政策的结构性调整：针对经济薄弱环节，加大民营和小微企业的支持力度。在流动性调控上，央行已实行定向降准，并运用多种创新型货币工具向小微、民企提供信贷支持。财政政策针对小微企业实行普惠性税收减免等优惠政策。

公司层面上，应加强股权结构和公司治理的监管，避免信用违约。加快社会信用体系建设进度。优化道德约束机制，利用法律标定信用评价体系，从而为投资者提供制度保障。同时加强风险监测体系建设，发挥市场风险评估、金融结算、存款保险相互结合的协作机制。

中国房地产报：从目前多家房企收问询函，再到传闻旭辉、金地等开发商将被列入暂停公开市场发债业务名单，这是否也预示着对房地产行业的金融管控愈加严厉？

洪灏：监管层对房企的问询，释放了加强高杠杆运营房企的监管信号。

2018年来，土地购置费迅速提升拉动地产投资回暖，但受房地产调控影响，楼市销售低迷。拿地激进，但销售低迷，房企未来存在资金杠杆与规模扩张的平衡问题。房地产新开工面积与施工面积增速背离，随着后续新开工向施工转移，后续在建投资的扩大将加剧资金压力。

今年以来随着部分地方微调了相关调控政策后，房地产市场局部有所回暖，但总体降温趋势仍将持续。这就导致在市场方面，资金面持续收紧会对高杠杆房企带来较大现金流压力。同时销售增长的后劲乏力会在库存、产业链、债偿能力等方面带来风险。

整体而言，房地产调控政策所带来的风险和压力是逐步反映市场和部分企业上的。加之年初至今整体金融监管体系的逐步加强，变相会对一些处在政策适应期的房地产企业更大的转型压力。

融资环境收紧主要受土拍市场热度上升影响。从房企今年各融资渠道近况看，部分虽有边际改善，但并未出现全面复苏。融资政策收紧影响可能表现为房企融资成本的上升。下半年房地产调控及房地产金融风险防范仍会是监管关注重点，房企融资环境尚未呈宽松。