中梁地产集团招采管理部总经理 范成军

“2020年是地产人疲惫的一年。目前房企囿于一贯的限价政策和突如其来的疫情，行业及上下游产业链企业近期出现了明显的利润额下降问题。”10月24日，在上海举办的“2020中国房地产设计创新峰会暨中国房地产产业链大咖思享汇”（点击蓝色文字了解更多论坛详情）峰会上，中梁地产集团招采管理部总经理范成军指出当前房企的普遍境遇。

范成军表示，房地产经过这么多年的发展，房企发展经历了三个阶段：土地红利、杠杆红利阶段；高周转快速拿地阶段；通过提升产品力和服务力实现经营效益的内生红利阶段。

范成军认为，房地产行业需要依靠全面标准化的招采管理来提升产品竞争力。

依靠产品力和服务力提升经营效益

范成军表示，新形势下房企仍有机会寻找新的内生性增长点。8月份围绕“三道红线”传出的“345新规”，再将地产行业监管从以往的一城一策细化到一企一策，自此各家房企每个月销售多少、融资多少、回款多少、降负债多少都需要向央行报备，倒逼企业在修炼内功上达成共识。

他认为，提升产品力是迫切需要的，目前房地产行业普遍面临成本上升、毛利率压缩以及降负债等多重压力，行业已从以往的土地红利、杠杆红利阶段进入内生红利阶段，房企需要重点依靠产品力和服务力来实现经营效益的提升。

在产品维度方面，他表示，一直是关注的。此前，中梁地产刚完成的“产品4.0”发布会，提出健康绿色、节能环保、智能化、个性化等多个产品维度。此次会议上，范成军还分享了他的“产品力”观点。

他建议，房企可以从这四个层面提升产品力。第一，基础质量要过硬。建筑行业要和先进的制造业学习，比如汽车制造业的基础质量领先于地产行业，房企可以在施工和材料选择上下功夫，类似抽油烟机、马桶、涂料等部品材料要选择顶级的厂家合作。

第二，了解不同业主群体、不同的城市的住房需求。“今年我们跑了很多城市，发现有的地区对空调有高要求，有些地区尤其注重户型，比如北方城市更多要求餐厅和客厅连通，显得方正和大气；南方城市的业主则不一定希望餐厅和客厅连接在一起。所以房企在功能设计上一定要因地制宜，一城一策，满足当地的居住需求。”范成军说道。

第三，物业层面需要发力。在范成军看来，近期物业公司赴港上市成为热点，部分市值甚至高过地产公司，其原因在于目前业主群体已经非常庞大，对于交付后的入住服务非常关心，因此物业公司可以在标识、管理系统、软件系统、灯光系统等方面寻求发力点，与各式各样的伙伴合作，在资本市场上获得关注便是水到渠成的事。

第四，构建好的品牌。房企在涂料、家居产品上选择知名品牌材料供应商、施工单位，能够提升产品溢价、吸引业主购房。

全面标准化招采管理助力产品力提升

现在产品低劣的品质无法满足高涨的房价给客户带来的期望值，迫使矛盾激化，提升产品力变得迫切需要。

会上，范成军表示，房地产行业需要依靠全面标准化的招采管理来提升产品竞争力，具体可从“源、库、池、模、流”这五个关键字出发。

其中，“源”就是溯源，企业需要深耕各大城市区域，摸排供应方的适配标准，从源头上找到同自己发展规模、发展愿景相匹配的合作伙伴；“库”即属地化建库，将含金量高的、给力的合作伙伴纳入供应方库，实现合作过程的快好省；在此基础上，“库”中选优、优者入“池”，对其进一步培育变强，形成标准化模式模块，最终建立“流”——与供应合作伙伴的过程中，规范授权流程。

“实现招采管理标准化，其实是为了供应链管理。通过标准化去吸引、培育甚至激励合作伙伴，实现长期合作和共赢。”范成军解释道，“如果只是我赚了、你不赚，那接下来合作十有八九继续不下去，所有我认为‘供应链’又可以被视为作‘共赢链’。”

类似的“共赢链”构筑案例，其实正在中梁地产和中南置地之间得到体现。范成军介绍，目前两家公司希望从一般性合作上升到战略合作，并最终上升到股权类的深层次合作，过程中考虑引入优秀的材料供应商和施工企业成为战略投资者，实现深度合作和长期绑定。

在材料战采方面，严卡5G入围标准，扩大战采覆盖面。“5G”即好品牌、好品质、好服务、好价格、好信誉。

招标管理方面，中梁地产形成了招标全过程标准化：招标节点标准化、成本管控标准化、招标流程标准化、中标原则标准化，确保优质供方入围，积极履约，做出好品质。

最后，范成军表示，“在过程中，地产公司的招采、设计人员不可能面面俱到，我们更希望搭建一个非常好的平台。从管理角度来说要遵循PDCA理念，用7个字解释就是做好‘前策、中控、后评估’。管理上做不到排除所有的雷，但是能提前做好预案，做好过程中的控制和事后总结复盘，不断进行内部进化和提升，最终联合打造出精品。”