中房报记者 李红梅  北京报道

疫情对于楼市的影响正在恢复中。上半年的楼市情况究竟如何，下半年企业该如何判断市场？

7月2日，贝壳研究院“5号院LIVE”沙龙在线上举办，会上发布了2020年楼市半年度系列报告（以下简称报告），就相关市场热点问题进行分析。

报告认为，2020上半年，房地产市场分化严重，新房、二手市场已基本复苏，租赁市场旺季遇冷，并预测下半年市场改善型需求会成为新动力，楼市不悲观。

“2020年上半年TOP100房企销售额为51492亿元，同比下降4.1%，降幅控制在5%以下，销售业绩恢复整体好于预期。”报告认为，未来行业集中度趋势将长期保持，头部房企集中度提升仍有空间，留给中小房企的挑战将长期存在。

图：TOP100房企集中度表现

注：由于国家统计局2020年6月数据尚未发布因此采用1-5月数据。

数据来源：国家统计局，贝壳研究院整理

业绩恢复超预期

龙头房企重金补仓

“疫情影响逐渐消退，成交量接近上年同期。”谈及新房市场的情况，贝壳研究院首席市场分析师许小乐说。

贝壳研究院数据显示，2020年上半年66座大中城市二季度新房市场成交量整体接近去年同期，一二线城市成交量回暖速度相对较快。其中，长三角区域市场回暖意愿明显，南京半年累计成交面积同比逆势上涨24%。

“3月份的时候，二手房市场已在开始快速复苏。”许小乐说。贝壳研究院数据显示，重点18城链家二手房成交量比1-2月成交总量增长41.8%，4、5两月环比增速分别达到39%和19%。6月成交虽然比5月有所回落，但同比依旧增加21%。

从房企的销售表现来看，TOP100房企整体销售额为51492亿元，同比降幅控制在5%以内，整体销售业绩恢复好于预期。

表：30家样本房企目标达成率及压力系数

数据来源：观点地产网，贝壳研究院整理

单个房企表现也可圈可点。碧桂园上半年销售超过2500亿元，一举夺冠，极力追赶的恒大以235亿元的差距位居第二，与第三名万科直接差距也仅为308亿元，TOP3房企之间的差距较小，给下半年留有更大的想象空间。

从单月销售业绩看，TOP100房企6月销售额为14436亿元，达上半年峰值，同比增长12.1%，继5月后，销售同比增速继续为正。

贝壳研究院分析认为，自2018年开始，全国百强房企整体业绩增速放缓。从结构上看，TOP3房企自2017年至2019年上半年增速放缓幅度最大，在2019年上半年呈负增长，而在疫情影响下的2020上半年TOP3房企业绩不降反增，同比提升2.9%，是各个梯队中唯一同比为正的梯队。一部分原因是由于恒大在一季度及时推出的促销活动带来业绩拉动，更主要的是头部房企整体抗风险能力较强，在逆势中更能彰显房企规模性优势。

其他各梯队TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企业绩增速分别为-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。

在周期性与突发性双重影响下，中小房企明显抗风险能力不足，而规模性房企在全国性布局与多元化发展中体现出区域抗风险与业务抗风险的优势。

在贝壳研究院高级分析师潘浩看来，土地市场带动“稳预期”。

在逆周期下，房企对土地对热情不减。从上半年新增土储权益金额排名中，不难发现与销售业绩排名高度重合，行业在土地端的集中度表现呈加剧趋势。

潘浩认为，龙头房企重金补仓，一方面是销售恢复好于预期，房企通过销售回款补充资金。比如，上半年拿地排名第一的恒大，疫情期间通过全国“七五折促销”、线上选房等营销手段实现业绩逆势上涨。另一方面金融环境边际宽松，房企通过贷款、信托、发行债券等渠道获取大量资金，补充自有资产的流动性，减轻企业债务负担后房企土地扩张意愿增强。另外，各地方政府在上半年的土地市场上，表现出较大诚意，除疫情下的纾困政策外，同时推出不少优质土地资源，进一步增加房企的土储动力。

除了龙头房企外，上半年在土地市场表现活跃的中交、卓越等中型房企较为抢眼。

值得注意的是，上半年土地市场活跃，房企对于土地的态度分化明显。今年上半年在取地态度上，TOP50房企分为“激进派”、“保守派”与相对稳定的“中间派”。

观察同期拿地销售比，绿城提升43%至112%，拿地权益金额已超越上半年的权益销售额，在实际的土地市场上绿城上半年在22城市获取土地45宗，包括北京、上海、成都等热点城市。

恒大上半年在全国39城市取地119宗，主要为二线城市与强三线城市，其中单在乌鲁木齐一城获取地块超过30宗，在土地市场表现相当活跃。

表：TOP50房企拿地销售比

数据来源：CREIS，贝壳研究院整理

核心城市供需两旺

下半年楼市不悲观

贝壳研究院预测，下半年重点城市二手房市场分化将持续加剧，核心城市供需两旺，更具有持续性。据贝壳研究院数据显示，链家重点18城带看量仍处于较高位置，代表下半年总体成交平稳或小幅向好，前期受抑制的需求可能将在下半年补偿性释放，预计下半年重点城市二手房市场总体成交将环比持平或小幅增加。

在新房市场，市场修复过程基本完成，一季度积压的需求已获得逐步释放，随着疫情过后投资环境逐渐趋于稳定，需求端也将重新进行资金分配，预计下半年市场不会持续大幅上涨，市场总量也不会大幅下降。

潘浩提醒企业到下半年对政策也不要抱有侥幸心理，时刻牢记“房住不炒”的定位方向。

据不完全统计，2020年截至6月29日，中共中央、国务院、银保监会、中国人民银行等前后共13次发文表态房住不炒的定位决心，保持“房住不炒”的主导定位方向，房地产调控保持稳定及延续性。

贝壳研究院认为，尽管上半年核心城市市场恢复得不错，少数城市出现了价格快速上涨，但这只是局部性、阶段性的，是短期经济刺激政策带来的波动，并不代表市场发展的逻辑发生根本性逆转。

图 2018-2020上半年TOP10品牌集中式长租公寓门店数量及新开店率

数据来源：各长租企业官网，贝壳研究院整理

“今年上半年房企‘零’进入，中小企业融资更难。”贝壳研究院高级分析师黄卉谈到长租公寓市场情况时说。

上半年集中式长租公寓门店拓展速度趋于停滞，TOP10品牌新开门店共93家，新开店率为8.2%，部分品牌门店数量负增长，部分门店关停。门店拓展速度趋于停滞，一方面由于行业的商业模式从强调规模扩张转向精细化运营探索单店盈利模型，一方面受到上半年疫情的影响，长租公寓空置率上升及业务推进放缓。同时，对比2017年-2018年房企“跑马圈地”的热络景象，在疫情的影响下，今年上半年长租公寓领域呈现房企“零”进入的状态。

疫情影响下，部分尾部中小企业陷入破产风波。黄卉建议，为了减少长租公寓企业经营对房东和租客带来的影响，应加强行业监管，防止“高收低出”、“长收短付”等模式带来的风险；同时给予长租公寓企业必要的补贴和资金扶持，帮助企业度过经营困境，才能引导行业走向正轨。

同时加强长租公寓企业扶持层面，加强对长租公寓企业的融资支持。黄卉认为，目前长租公寓企业面临融资渠道窄、融资金额小的问题。拓宽长租公寓企业的融资渠道，一是加大对住房租赁企业的债权类融资支持，包括专项银行贷款和公司信用债等，未来将继续扩大银行贷款授信额度和专项债的适用范围品种，加快审批流程，促进企业直接融资，优化融资结构。二是加快推进住房租赁领域公募REITs试点，尽快推出公募长租公寓REITs。发展一级贷款发放的保险制度与住房金融信贷的二级市场。推进质押体系建设，完善质押回购机制。给予REITs物业资产出售和经营期间涉及的土地增值税、经营增值税、所得税一定的税收优惠政策。依据税收中性原则，解决双重征税、重组税费过重等问题，促进租赁住房健康发展。引导养老金、保险基金等长期投资基金参与投资REITs，提高REITs市场的流动性，吸引提高私人投资者参与的积极性。

在租赁市场，延迟的租赁需求不断释放，下半年租赁市场供需趋于缓和，业主出租预期持续处于低位，市场不断向“承租人”市场转变，租客将掌握更多主动权和议价空间。

图 2020年上半年全国重点18城租赁成交量走势变化

 

“建议加大对高校毕业生的租房补贴，加快建立住房租赁市场的信用体系。”黄卉说。