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介入8年终将“北京最贵烂尾楼”装入上市平台,佳兆业距离“双总部”战略还有多远?

中国房地产网

2021-03-30 10:25

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秦佳丽/发自北京


介入北京“最贵烂尾楼”8年,佳兆业终于将昔日长安8号项目注入上市平台。


据集团3月25日发布关联交易公告,佳兆业拟以130亿元总代价,从高捷投资、升晴投资及北京诚义豪泰投资手中收购北京耀辉置业合计96.8%股权。


几大卖方公司背后实控人皆为郭英成,其另一个更为公众熟知的身份是佳兆业集团董事会主席,该笔交易故此构成关联交易。


北京耀辉旗下主要资产为CBD地段耀辉国际城,对多数人而言,其“长安8号”的曾用名更为知名。


从2004年王府世纪拿下项目地块并命名“耀辉国际城”到2013年郭英成家族购入囊中,该项目10年间已经6易其主。被佳兆业实控人收购这8年,数次停工的长安8号始终游离在上市平台之外,如今全新面世的项目终于迎来并表。


同饱经跌宕的长安8号命运相似,遭遇项目封盘等系列黑天鹅事件的佳兆业近年开始“时来运转”。2020年突破千亿销售门槛,“三道红线”由“橙”转“黄”,商业文体板块计划分拆上市。


佳兆业近日的业绩发布会上,为上市公司提供现金流、巩固“深圳—北京双总部战略”,成为了此次交易的关键动力。


过去几年间,依靠深圳旧改起家的佳兆业成于大湾区“困”也大湾区,去年新增权益土地面积占比中,大湾区占比63%,以北京、青岛为代表的环渤海仅占比1%。致力全国化布局多年,佳兆业或将凭借此次交易距离“双总部”战略更近一步。


佳兆业欲巩固“双总部”战略


对佳兆业而言,3月25日无疑是意义非凡的一天。当天集团连发三份公告,一份2020年年报披露销售额破千亿;一份交易公告显示游离上市平台之外多年的“最贵烂尾楼”即将并表;另一份供股公告考虑以配股融资的方式为此次交易提供资金。


长安8号的地理优势引人注目。位居北京CBD核心区,距离天安门仅7公里,占地2.68万平方米的综合体,囊括商务公寓、住宅、零售、酒店等多种业态。


2004年,项目第一任开发商北京王府世纪赶在土地全面“招拍挂”之前,以协议出让的方式拿下该宗70年产权用地并命名“耀辉国际城”。后续10年间,项目6易其主,4度更名,数次停工,先后经中国奥园、香港金利丰手中辗转,最终在2013年经郭英成家族斥资60亿元收入囊中。


彼时郭英成委托佳兆业以“代管代建”的形式介入项目开发,并于2014年将“长安8号”更名为“佳兆业广场”。


关于昔日长安8号的“烂尾”缘由,复杂的股权纠葛、投资投机行为等是业界的常见解读。财经评论员严跃进曾对比评价:“长安8号是典型的中国楼市投机泡沫的代表,也是坐等地价上升的一种投资误区。该项目每次易主都带有一种浓厚的倒腾思路。”


以“北京佳兆业广场”身份亮相的长安8号,早期没能摆脱迷茫。2014年年佳兆业陷入房源封盘、金融机构倒戈催债系列“黑天鹅”事件,项目一度停工。直到2019年引入商业管理品牌SKP-S才重回公众视野。


表外游离多年,长安8号已度过了漫长的投入改造周期。有媒体报道称,加上收购资金及内部改造建设,项目已投入逾100亿元。目前市场估值约186亿元。佳兆业此次收购价打了约七折。


根据集团公告,供股将为此次收购提供部分资金来源,佳兆业考虑实施每7股供1股的计划。按照佳兆业目前61.4亿股股本计算,将供股8.77亿股,现价折算约34亿港元。


3月25日业绩发布会上,佳兆业首席财务官吴建新明确回应,供股一方面能提升集团整体股本,有利于“三道红线”指标;另一方面,大股东也将借此机会同步参与供股,扩大持股。


时隔多年,这一资产终于要被注入佳兆业上市公司体系内。集团交易公告中,董事会为此次收购赋予了鲜明的战略意义——此次收购对公司在北京的扩充具有重大意义,能够促进公司“深圳—北京双总部”战略;与此同时,耀辉国际城项目位于北京中央商务区,拥有周边顶级设施及豪华景观花园,黄金地段和优质物业将进一步提升公司的品牌形象及声誉。


“目前佳兆业的投资发展战略之一就是加大对核心区域、核心城市的投资力度,现在佳兆业在上海陆家嘴、深圳中心区、广州天河区都有这种综合体优质资产,唯独北京还没有。”佳兆业董事局副主席麦帆在近日业绩发布会上进一步阐释,“这样不可复制的稀缺资产,我们希望把它装到上市公司,一方面是引领作用,也有助于京津冀协同发展品牌影响力,利于公司深化第二总部北京与周边市场的布局。”


业绩指标渐入佳境,“旧改王”欲摆脱“湾区依赖症”


对于依靠旧改发家的佳兆业而言,处置烂尾楼已是颇有心得。1999年将深圳烂尾的龙泉别墅改造成为“桂芳园”,成为其涉足房地产开发的第一个项目。后续发展过程中,先后将深圳市国资委对面的著名烂尾楼“子悦台”改造成为“佳兆业中心”,接手广州中诚广场项目完成改造租售,印证了佳兆业的“旧改王”人设。此次盘活长安8号,对其而言是一件擅长的事。


在佳兆业业务构成中,城市更新占据了相当的比重。2020年其城市更新项目占整体销售的三分之一,预计1至2年转化城市更新近420万平方米,逾2000亿元货值。


不过,尽管“旧改王”将湾区本土优势发挥到了极致,但在全国化布局上却反响平平。


早在2017年佳兆业便成立了北京区域,2020年10月宣布成立北京总部,开启“南北双总部”战略起点,实现战略扩张,助力深化全国布局。


多年下来,目前集团下设大湾区、长三角、环渤海、中部、西部等五大区域布局,大湾区供货及销售仍贡献了绝对占比,以北京、青岛为代表的环渤海区域布局相形见绌。


2020年集团1069亿元的合约销售额中,大湾区贡献了58%,环渤海占比11%;全年新增565万平方米权益土地面积,大湾区占比63%,环渤海占比1%。


记者梳理发现,目前佳兆业在北京、霸州、青岛等环渤海区域共有综合开发项目24个。2020年7月,继7年前以代管形式介入长安8号后,佳兆业终于再度“进京”,以12.6亿元代价竞得门头沟新城街区一宗居住用地。


事实上,除了开始巩固“双总部战略”,此次收购还将为佳兆业带来稳定现金流。


有业界人士士对此评价:“过去8年间,对致力于‘起死回生’和降负债的佳兆业而言,耀辉国际城尚在投入改造阶段。想要在表内沉淀一部分资金做投资,本身不会为业绩指标添彩。”


几年下来,度过2014年“黑天鹅”危机、引来生命人寿驰援,重掌董事局,郭英成掌舵的佳兆业终于在今年渐入佳境,集团净负债率由2016年308%的高点降至两位数,“三道红线”由“橙”转“黄”。昔日的烂尾项目也经改造升级步入回报周期,注入上市平台成了一件水到渠成的事。


近日集团业绩会上,麦帆对此给予了明确注解:“这项目已落成,可以马上为集团带来现金流和当年的收入。目前出租情况也非常好,公寓类的,目前我们有一部分卖了,现在没卖的出租率也是95%。”


IPG中国区首席经济学家柏文喜告诉中国房地产报记者:“当前节点将该优质资产注入上市平台,除了强化佳兆业的‘北京—深圳双总部’战略,还可为上市公司增加核心城市优质物业的持有量,项目并表提升了上市公司的可持续发展能力,同时也提升了该物业的资产流动性,在目前市场流动性充裕而通胀预期强烈的情况下,属于较好的一项投资组合。”


3月25日的业绩发布会上,佳兆业作出2021年实现1300亿元销售额目标愿景,以及未来3年“至少50个项目完成转化供地”的3年行动计划,这在由昔日“北京最贵烂尾楼”摇身一变的“北京佳兆业广场”身上,或许将进一步变现和印证。


编辑:温红妹

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标签:北京,最贵烂尾楼,佳兆业,双总部
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