中房报记者 付珊珊 上海报道

2015年诞生在上海的那些地王们，总有些生不逢时的尴尬。

2015年7月15日，上海火车站北广场项目在多家房企激烈争夺中，最终以88.15亿元被北京老牌国企金融街斩获，成为当年上海土地市场轰动一时的总价地王。

本想在上海复制北京金融街发展模式，但金融街控股亦不曾想到，在拿下地王之后两年，上海市场遭遇调控政策逐渐转冷，一时的拿地不理性导致金融街在该地王项目的开发上进展缓慢，为了推动项目进展，金融街也多次引援合作方共同投资开发。

3月13日，金融街上海火车站北广场地王项目再次迎来新的合作伙伴——丰泰地产。据了解，金融街控股在上海与丰泰地产签订项目战略合作协议，双方将在上海静安新核心商圈打造大型地标综合体一期。在此次合作中，金融街负责建盖物业，丰泰地产则负责从金融街购置该部分物业后再进一步完善升级。

对于金融街上海火车站北广场地王的后市发展，市场对其始终抱有观望态度。“火车站周边区域始终是硬伤，环境嘈杂、治安存在隐患，因此不可能发展为豪宅区，而受限于周边环境，项目商业部分的档次亦不会特别高。”上海中原地产首席分析师卢文曦分析称。

多次引援仍开发缓慢

据公开资料显示，此次参与金融街地王开发合作的丰泰地产成立于2002年，是一家独立经营管理的私募股权房地产投资集团。截至2018年9月30日，丰泰地产累计管理过去及现有资产总值逾105亿美元，投资布局香港、东京、大阪、京都、上海、北京等14个城市。

金融街与丰泰地产合作打造的地表综合体项目总面积约49万平方米，集住宅、办公、商场、文化、娱乐、休闲设施及公共绿化带于一身。其中，办公面积22万平方米，占项目总规模超63%，商业部分面积约6万平方米，占项目总规模的18%，项目将按照“金融街中心”系列高端商务综合体来打造。

据了解，项目商办地块将分为二期建设，金融街方面表示，此次与丰泰合作的一期项目涵盖4栋办公楼，高4至18层，总建筑面积约7万平方米，包括5A超甲级办公楼及零售空间。

实际上，这并不是金融街第一次援引合作方。

2017年，金融街公告披露，公司全资子公司上海融御置地有限公司委托泰康资产管理有限责任公司发行“泰康—金融街上海火车站北广场D地块商业不动产债权投资计划”，金融街二股东安邦保险旗下公司认购该债权计划8亿元，为该项目的发展保驾护航。

虽然金融街多次引援以保证项目进展顺利，但从该项目诞生至今的发展形势来看，或许并不乐观。

从公开资料看，该项目包括C1商业办公地块，C2住宅地块以及以办公属性为主的D地块，一般来说，住宅项目相比商办项目回笼资金快，因此，配套的住宅项目会先开发。

据了解，该地块的住宅项目命名为金融街融府，已于2018年7月首次开盘。从时间上看，该住宅项目从拿地到入市历经三年时间，比普通住宅项目耗时更久，这意味着在此之间的三年时间里，该项目未能给金融街带来现金流回款。

“一般来说，招拍挂获取的土地出让条件中都限定了开工时间，但如果房企拿的是地王项目，则更倾向于选择更合适的入市时间以争取在覆盖成本的同时获取较高的溢价。但是，如果政府认真执行土地出让合同约定的时间，地王项目的盈利空间会大大受限、盈利难度会提高，项目开发风险也会提升。”中期资本副理事长柏文喜表示。

“地王入市也是无奈之举，现在上海限价政策严格，前几年拿的地王开盘卖出的价格都大打折扣，要是捂在手里，房企拿不到回款，资金又紧张。”一位房企人士对中国房地产报记者解释。

据记者了解，目前，金融街融府仍有房源在售，均价为92000元/平方米，而根据安居客的数据显示，2019年3月，上海静安区的新房均价为93500元/平方米，对比之下，金融街融府的均价远不达预期。

对于上海火车站北广场项目所处的地理位置，莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨向中国房地产报记者分析了其优势和存在的不足。“首先，该区域为传统商办成熟区域之一，因此有办公及商业客群基础；其次，毗邻上海火车站，对于吸引抵沪旅游及商务客群具有天然优势，开发企业在商办综合体项目运营管理方面经验丰富。不足之处在于靠近火车站，人员层次差别巨大，构成复杂，对于未来商业定位会有影响；此外，地块狭长，从商业角度看，辐射周边范围有一定局限，保持客群黏性具有挑战，潜在增加了招商难度。”

困局背后的债务隐忧

金融街地王项目发展困局背后，也折射出企业发展的困局。

自2017年以来，金融街先后在重庆、北京、廊坊、成都、天津、佛山、上海等城市的土地市场均有斩获，大手笔拿地一方面将对企业现金流提出严峻考验，另一方面，金融街的存货也节节攀高。

数据显示，金融街2016年、2017年以及2018年前三季度的存货分别为564.52亿元、628.42亿元、802.15亿元。而最近几年，全国范围内限价限售，金融街布局的城市中销售亦面临一定压力。金融街也在其2018年三季报中指出，受公司项目结算季度间的不均衡性及行业调整影响，公司房地产开发业务结算收入同比减少。

存货增加，销售压力加大，回款不及时等因素导致金融街在过去一两年内现金流压力较大。2018年三季度，公司经营活动产生的现金流量净额为-102.9亿元，在此情况下，金融街为了维持资金运转，不得不加大融资力度，2018年前三季度筹资活动现金流量净额为141.65亿元，而2017年同期为-4.23亿元，对此，金融街解释为报告期内因为公司发展需要，所以新增债务融资相比去年同期增加。

2018年，金融街的有息负债不断攀升，经中国房地产报记者查阅，2018年公司曾发布三次公告，称公司累计新增的有息负债不断超过净资产的百分之二十、百分之四十和百分之六十。

截至2018年9月底，金融街有息负债余额为832.75亿元，而截至2017年末，公司净资产为337.06亿元，有息负债余额为624.45亿元，故累计新增有息负债金额为208.3亿元，占公司2017年末净资产的比例为61.8%。其中，银行借款增加46.53亿元，占2017年末净资产比例为13.8%；企业债券、公司债券、金融债券、非金融企业债务融资工具增加17.18 亿元，占2017年末净资产比例为5.1%；其他有息负债增加144.59亿元，占2017年末净资产比例为42.9%。

虽然金融街在公告中指出，新增的有息负债是基于公司正常经营需要，不会对公司的偿债能力造成重大不利影响，但目前房地产行业融资渠道收紧，房企面临较大的融资压力背景下，一旦有息负债过高，在企业净资产中的占比过大，那么企业出现“资不抵债”的风险就会增加。

此外，从金融街已发布的2018年三季报数据来看，公司短期借款、长期借款、其他应付款也同比均有所增加，增幅分别为253.79%、39.97%、100.39%。

一方面，债务在不断增多，而另一方面，金融街在2018年拟发行的一笔50亿元公司债券也于2018年6月15日被中止，这对本身就债务累累的金融街来说无疑是雪上加霜。