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房企年报解读: 规模背后的隐形密码

2019-03-26 15:02

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■中房报记者 苗野 北京报道


阳春三月,万物复苏,各大房企忙着公布2018年成绩单。


除了行业整体“增长亮眼、未来可期”的业绩外,“杨惠妍very good,下次带她来开业绩会”“中海进入了不惑之年”“李兆基退任”“中国金茂1500亿目标是守信用”“‘双斌’履新后首份年度成绩单”等热词成为媒体捕捉的焦点。


事实上,2018年的房地产行业环境并不景气。万科拉横幅高喊“活下去”的场面,是一个缩影。但大批房企仍然一路披荆斩棘,呈现给外界一份乐观的答卷。


据3月20日中国房地产业协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心发布的《2019中国房地产开发企业500强测评研究报告》显示,500强房企2018年销售金额创下9.9万亿元新高,同比增长17.1%。前百强房企销售规模增长28.94%,前50强房企销售规模占全行业51.95%,千亿房企创纪录新增至30家。


一边是龙头房企高喊“活下去”,一边是500强房企销售规模创新高……2018年房地产市场的变幻让人恍惚,但变化确实已经发生了,数据的背后隐藏着新的发展密码。


从3月份以来,上市房企陆续发布年报。既有碧桂园、中海这样的头部房企,也有阳光城、旭辉这样快速发展的新生力量,也有中国奥园、中国金茂这样的新晋千亿新兵,还有一些不常出现在视野中的区域型房企,从这些房企的财务数据变化,可以窥见这一年,房地产市场发生的潜移默化的改变,能够说明大致的市场动向和房企即将要走的路。


总体来看,在适应行业新变化的共识下,部分规模型房企已经刻意放缓了扩张的步伐,从追求高速增长变为中速稳定,重视利润率的提升,主动调整战略方向,寻求多元化发展代替原有的单一卖房模式。当然也不乏一些房企,继续坚持高周转策略,甚至不惜举债扩张。


沃伦·巴菲特曾说:“一个优秀的企业应该具备四个条件,一是具备消费独占的特质,使消费者产生信任和依赖;二是维持较高的收益率;三是采取保守的财务策略;四是具备保留利润的能力。”这同样适用于房企。


头部房企高增长背后


2018年头部房企的一举一动吸引了市场无数目光。


恒大投资贾跃亭的FF引发持续的口水诉讼战,以及万科“活下去”引发的行业“过冬”贯穿全年的行业始终,龙头房企对行业的影响可见一斑。


过去一年,经历了太多是非的碧桂园依然取得了约5018.8亿元的权益合同销售金额。碧桂园集团董事会主席杨国强心情不错,他十分幽默地评价未到场的碧桂园董事会联席主席杨惠妍:“Very good!”


如果说从2013年突破1000亿元,到2017年一跃成为行业“老大”,碧桂园踩对了行业发展节奏,但去年市场的残酷调整,让碧桂园开始调整唯规模发展的战略,其未来发展的三个重点方向是地产、农业、机器人。


与碧桂园大踏步多元化不同,“谨慎”无疑是中海过去一年的代名词。


其实不仅仅是中海,去年万科提出“活下去”的背后是郁亮暂停了万科的多元化,并提出收敛聚焦。聚焦开发业务,收敛投入产出不匹配、风险收益不匹配等新业务。恒大也开始从“规模型”向“低负债、低杠杆、低成本、高周转”的“三低一高”模式转变。


种种迹象透露,当市场不断出现单个企业实现3000亿元,乃至5000亿元业绩规模时,资源也在不断地向大房企聚拢,这也是整个行业阶段性成熟的表现。


千亿军团扩容之后


在这一轮业绩“涨声一片”的答卷中,规模小的房企高谈增长率,负债高的就大秀规模增长,增长弱的则亮出巨额土地储备家底……大多房企都在选择性发言,希望给投资者留下“某个局部”的靓丽印象。


与“碧万恒融”创造的一个又一个破纪录的数字同步的是,30家房企的销售规模突破千亿元,这一数量超过以往任何一个年份。对比2015年仅有7家房企突破千亿,短短四年间,“千亿军团”就扩军四倍之多。从百亿到千亿,新城控股、阳光城、旭辉、中国金茂等多数房企销售额每年都保持了高速增长。


当中国奥园以2018 年实现合同销售912.8亿元,同比增长100%的表现亮相时,“黑马”的印记被烙在了身上。2018年年初,奥园以2017年不足500亿元的销售额喊出2019年冲击千亿目标的“口号”之后,逐渐跳出“平稳”的舒适圈,伴随着规模的快速增长,其三项费用占比大幅提升,维权事件频发等问题正在困扰着这家房企。在管理层公布了1141亿元的2019年年度销售目标后,速度、规模或将仍是奥园关注的重点。


不可否认的是,土地红利和人口红利,给了这些房企晋级“千亿军团”的机会,扩张利器则是高杠杆、高周转。但“千亿军团”扩容的背后,是去杠杆带来的行业阵痛,市场环境已发生变化,行业发展逻辑也在悄然生变。


在2018年前11个月带领阳光城突破千亿销售额之后,阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌不再强调规模的重要性,而是用“中庸”二字评价了2018年的表现。2018年1628亿元的成绩单远超年初千亿元市场预期时,仍能看到阳光城在2018年度净利润率仅为6.92%、净负债率高达182.22%等核心问题。


朱荣斌把“安全”“谨慎”挂在嘴边,“安全始终被我们放在第一位,活得久才能活得好。规模到了1000多亿元以后,我们不会唯规模论,应该说现在心里更淡定了。”


不难看出,越来越多房企都在思考,千亿规模之后的房地产时代,规模扩张已不能是房企们唯一的行动指南,行业天花板的来临,扩张的速度和发展的质量之间的矛盾和不平衡,遇上行业调整时,扩张大计都将变成致命利器。


活下去之余,房企仍不能放松警惕,若财务盘面健康,尚有余力发展创新业务,寻找红海中的蓝海市场,为未来布局,在存量市场找生意,或许是房地产下一个时代该修炼的功力。


负债率上升仍是隐患


在降杠杆的大势下,房地产行业的“钱袋子”被扎紧了一年多,融资渠道紧缩,房企外部输血渠道受阻,“地主家也没有余粮”的缺钱窘境似乎全年都没得到有效改善。


有业内人士这样形容2018年房企的资金链状况,地产商到了“拿钱比拿地重要,回款比销售重要”的重要“续命”节点。


虽然大多数房企业绩亮眼,但融资成本和资产负债率的同步上升已成为一种行业现象。据悉,500强房企2018年资产负债率均值为64.21%,较上年小幅上升32个基点;短期偿债能力方面,500强房企的短期偿债能力略有下降。“资金饥渴症”是贯穿房地产行业2018年全年的关键词。


据克而瑞数据显示,2018年85家典型房企境内债券融资成本为5.75%,同比上升16个基点,境外债券融资7.08%,同比上升32个基点,综合成本为6.4%,同比上升17个基点。85家典型房企2018年融资总额为11920亿元,同比下降11.09%。


去年,房企为了融资,可谓是用了十八般武艺,比如华夏幸福为了缓解资金荒不只卖项目和卖股权,还有高达20多种眼花缭乱的融资工具。与融资困难相伴而行的是,房企融资成本迅速攀升,几乎所有房企的融资利率在去年都有不同程度的上浮,就连恒大这样的行业龙头境外发行的美元债利率都已高达11%。


在规模扩张的同时,房企们也在小心翼翼地调整自己的负债结构,降低负债率,并且将短期负债转换为长期负债,力求降低自身发展中可能存在的债务风险。


正如阳光城执行副总裁吴建斌所言,他一向强调阳光城“两升一降”策略,即在销售规模和利润上升的同时,确保负债率下降。“经过艰辛努力,现在的确该升的升了,净现金流增加到218亿元;该降的降了,净负债率从250%也下降到180%。当然,这个降幅还不够,我期待2019年降到150%之内,2020年降到100%以内。今年接下来我会忙于提升信用评级从2A+到3A,努力降低融资成本,期待2019年控在7.5%。”


业绩是“果”,房企经营是“因”。透过年报可以看出,去年上半年拿地较为积极的旭辉、中海等房企下半年都在主动放缓拿地节奏,阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较2017年下滑幅度较大,一些房企则下调2019年土地储备量,取消了原来的拿地计划。预计2019年房企整体投资将趋于保守。


当前,粤港澳大湾区、长三角城市群成为了开发商普遍关注且重仓的两个区域。这里承担了房企更多的预期,构成了房企最坚实的“粮仓”。碧桂园、恒大、万科等头部房企在大湾区都有相当规模的土地储备,而龙光地产、雅居乐、佳兆业等深耕大湾区的本土房企,则占有非常高的土地储备比重。


据克而瑞地产研究分析,截至2018年底,TOP30企业于粤港澳大湾区的土地储备货值和建面总量分别达5.73万亿元和3.26亿平方米,其中TOP10房企土储货值和建面总量分别达3.08万亿元和1.85亿平方米,占比超过50%。


2018年,是中国房地产转折年,能在多重压力下取得这样的成绩,也证明了开发商们随市场主动变革的战术符合当下的竞争环境。2019年,在前行路上,房企需要提质增效,铸就新生态。


编辑:本站编辑
标签:房企年报
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