编者按

作为国内最大的综合物流及交易中心开发商和营运商，华南城及“华南城模式”也曾在行业内独树一帜，其在国内郑州、哈尔滨、南宁、合肥、重庆等7个城市复制了深圳华南城。但随着时代变迁、电商崛起、制作业企业转移等，传统商贸物流中心的好时代已经一去不复返。

丨中房报记者 翁晓琳 深圳报道

总建面260万平方米的深圳华南城，安静伫立在深圳市龙岗区平湖，如一个庞然大物。这个汇聚着珠三角最多制造业企业的商贸物流中心这些年受到电商冲击、制造业企业转移、大型购物中心崛起的冲击，不得不数次转型。

凭借着深圳华南城，华南城控股有限公司（01668.HK，以下简称“华南城”）得以在香港上市，并将该模式复制到其他7个城市。只是时代在变化，华南城也走在转型路上。

6月27日，华南城公布了2018/19财政年度业绩，实现合约销售146.77亿港元，同比增长22%，并未完成设定的160亿港元目标。不过，在华南城集团副主席冯星航看来“最坏的时间过去了”，公司管理层对于2019/20财年完成160亿港元目标很有信心。

“持续性收入预计未来将保持20至30%年增长，3至4年可达50亿港元年收入。” 对于要如何完成目标，华南城方面对中国房地产报记者回复称：“除开发物业作销售外，公司发展园区租赁、物业管理、仓储及物流服务、奥特莱斯运营及电子商贸等持续性业务。”

高空置率困境

不过，持续性收入的提升问题还摆在华南城面前，依然是个不小的难题，就算是建设时间最长的深圳华南城依然摆脱不了空置率高的困境。

“2008年到2010年一铺难求，那时候深圳华南城就是深圳物流的交易中心，和华强北号称深圳‘人气双雄’，现在人气不行了。”一位深圳华南城的商家对中国房地产报记者回忆道。

2002年因采购分散、产业链条不完整、缺乏为产业集群服务的仓储物流相关配套设施，深圳华南城创造性地建设“一站式工业原材料采购基地”，将十几个行业所需的工业原料，规划在五大交易中心进行展示与交易，还提供仓储物流配送服务，获得了巨大成功。

中国房地产报记者7月2日实地走访深圳华南城，却看到1号交易中心门庭冷落。越往深处走，关掉的商铺越多，粗略估算2楼、3楼空置率超过5成。而4楼至6楼则是电商产业园，空置率没有改善，依旧有超过一半的店面是关闭状态。

记者前往招商中心进行询问，有工作人员对记者承认了空置率比较高，“建议你选择2楼B区或者F区，这边店面开的比较多。”

据其介绍，一楼租金较贵，50平方米要2000元/月以上，二楼、三楼的租金最低的20平方米为660元/月，30平方米至50平方米为900元至1500元/月，四楼以上的电商产业园租金是50元/平方米/月，基本月租在900元至1000元。

相比深圳福田区32平方米商铺要4300元/月起，罗湖区30平方米商铺也要5000元/月起，这样的租金水平在深圳可以算是廉价。

世联行集团首席工改顾问董极对中国房地产报记者表示：“华南城空置情况和其位置、租金价格关系不大。因为电商发展迅速，类似华强北、华南城这样的受冲击大。另外，深圳实体企业经营压力大，房租、用工成本都很高。”

高力国际咨询服务部华南区执行董事陈厚桥对中国房地产报记者表示了相同看法：“深圳华南城体量太大，而批发市场处于萎缩状态，受电商冲击大，很早就进行着转型，从工业原材料批发到日常消费品。但这么大面积也需要购买力支撑。虽然平湖地区出现一些住宅项目，人口密度还是较少。”

历经多次转型

实际上，深圳华南城已经进行了多次业态调整。2007年，珠三角进入高成本时代，制造业企业开始进行产业转移，深圳华南城第一次业态调整，整合了各类分散的专业化市场，形成超大型综合商贸物流中心，还打造了紧邻主体的配套住宅和完善的一站式商务服务设施，被称为“华南城模式”。

好景不长，电商发展压缩着传统商家的生存空间，而制造业企业因成本高昂离开珠三角，去往国内更偏远的区域或是东南亚，数量不断萎缩。

为了更好的促进深圳华南城转型，2012年深圳市龙岗区政府发布的《平湖华南城项目成本效益调查分析》指出，在这之前8年内，公司经营实际利润，仅占实际投资的18.1%。尤其是物业出租率在2008年至2010年出租率逐年降低，分别为87.8%、35.8%、45.6%。

于是，深圳华南城在2012年至2013年开始第二次业态调整，做线下商家的平台运营，成立了华南城电子商务产业园，还引入了华盛奥特莱斯和乾龙物流，逐步向“互联网+”转型，提出要形成“现代化综合商贸新城”。

然而，转型之路并不顺利，华南城2013/14财年首次破百亿大关后，在2015/16财年合约销售腰斩至66.28亿港元。华南城解释称：“中小企业直接需求被削弱，致主业难以保持活力。”

陈厚桥亲身参与了调整全部过程，其对中国房地产报记者直言：“平湖是中国最早物流示范基地，但传统物流深受影响。深圳华南城从2013年跟着市场进行调整。因距离市中心太远，没有足够的消费支撑，即便引进了奥特莱斯、红星美凯龙，只能消耗一部分物业。而电商产业园为了批发服务的，帮助商城的商户成交，商户流失快，也无法起太大作用。”

除深圳外，南昌华南城、南宁华南城也遭遇了空置率高的问题。但管理层在今年业绩会上提出了持续性收入每年增加20%至30%目标。财报显示，过去4年，公司持续性收入在总收入的占比为23.15%、20.36%、21.48%、22.53%，不到3成。

对于后续提升收入的计划，华南城方面对中国房地产报记者透露：“从2018年底起将投资开发及商业管理团队分工，并聘任具有经验的专业人士管理，务求落实‘重招商，强营运’。另外还根据各项目当地运营需要，积极引进不同业态及物业类型，关注战略新兴产业孵化，引进更多高新科技产业园。”

依靠销售物业“输血”

事实上，深圳华南城已经踏上了第三次转型，在2016年将华南城国际电商物流中心一期、二期共4栋楼的写字楼进行推售，当时出售均价在1.5万元/平方米。

一位了解华南城转型情况的业内人士对中国房地产报记者透露：“深圳华南城通过销售来回笼资金，5号交易广场就是做综合体，但因为是仓储用地，只能卖使用权。”由于深圳华南城自身只有30%的产权出售，年报显示，2015/16财年度，深圳华南城合约销售额为6.959亿港元，2016/17财年度为6.459亿港元。

对于同样空置率高的南昌华南城，通过物业销售在2015/16财年度、2016/17财年度、2017/18财年度收获了9.053亿港元、29.486亿港元、21.239亿港元。

华南城通过物业的开发和销售来加快资金回笼。年报显示，2016/17财年、2017/18财年以及2018/19财年，物业销售收入占比达到73.9%、76.9%、72.7%。这也促使其业绩在2018/19财年提升至146.8亿港元。

今年华南城商办和公寓货值超过100亿港元，住宅也有150亿港元的货值。对于未来是否以物业销售为主，华南城方面对中国房地产报记者表示：“随着项目开发及日渐成熟，预期集团销售收入仍保持增长势头，但持续性收入增幅更大，预计未来持续性收入占比将逐步加大，进一步优化收入结构。”

受资本市场关注的是，从去年5月开始，华南城相继发行了多笔利率超过10%的高息票据。截至3月31日，华南城总计息债务为343亿港元，年内到期债务为152.9亿港元，其现金储备仅93.6亿港元。

对于市场质疑其资金链紧缩，华南城方面对中国房地产报记者解释称：“上财年集团加权平均融资成本为7.2%，属合理水平。公司整体现金流情况良好，各项债务均已如期偿还。保持多元化的境内外融资渠道以优化负债结构及债务到期组合是公司融资管理策略，加强资金灵活性，有效控制融资成本，还有效降低任何市场或政策改变的影响。”

自称和“房地产行业是不同的”华南城，经历了转型阵痛后还在寻找更适合自己的发展道路。只是“商贸物流+”的多元化业务模式能否助推其业绩跨过200亿元，还需要时间的检验。