2020年12月中旬，以近14万元的单价卖出五道口华清嘉园的一居室后，陈峰修改了他在某买卖平台挂的个人房源内容，并附上了五道口区域最近的几个房源报价。
紧接着，有人留言感叹“真是疯了”，有人质疑“这个价格可以买西城顶尖学区了吧”，更有人指责他“营造氛围哄抬房价”。

陈峰在网络上的留帖  来源：网络公开资料

陈峰是地道的北京土著，华清嘉园的房子是个人闲置，出售之前一直对外出租。“小区里很多外国人租住，租金回报率高，今年疫情，外国人少了，租金降下来了，就考虑出售。”
九月初，陈峰将房子挂了出去，“房子挂的700万元，第一天有十几个看房的。第三天我提到了750万，当天就有要买的，然后我提到了780万元，然后提到800万元”价格提到800万元后，看房的人少了。
让陈峰明显感觉到价格开始上涨的，是11月中旬，12月达到高峰，看房人又重新多了起来，而且对800万元的报价没有了太多的意外。最终，12月中旬，一个买家稍微讲了下价，就利索的签约了，“买家上午看的房，中午买了”陈峰回忆，买家签合同时还一直在开电话会议，签完合同就走了。

华清嘉园  图片来源：网络

对于价格上涨，负责五道口片区的中介人员张沐阳也深有感触。
“8月开始涨，11月中旬开始涨的加快了，涨幅都快接近2016年了”张沐阳说，五道口区域成交量最好的小区就是华清嘉园，2020年一整年成交了80多套；6层板楼的燕归园也很受欢迎，出一套卖一套，但出房量很少；其次是东升园和水清木华园，区域内其他房源涨幅也很明显。
小二在贝壳APP上查询到五道口区域的成交均价，同比去年上涨了28%，在安居客上也可看到五道口区域热门小区挂牌价年上涨幅度, 从统计的数据看，燕归园因出房量低，2020一年成交了2套房，可比数少，涨幅较高,达32.96%；唐宁ONE两居户型不太好，180平方米三居需要两个购房资格，成交率低，涨幅较低，只有2.04%；其余五道口区域2000年左右建成的小区涨幅均在10%以上。

燕归园  图片来源：网络

唐宁ONE  图片来源：网络

 2019年每平方米报价在10元万左右的华清嘉园等小区，一举升至13万元上下，个别报价还超过每平方米14万元。究其原因，就在于这些小区都属于中关村二小华清校区学区房。

疫情使得原本准备出国人数降低，海外购房需求转移到国内，影响国内房价上涨。更为直接的原因是2020年西城区学区政策出台引起的需求导流。

面对不确定性越来越强的西城多校划片入学方式，家长们将目光锁定在了海淀学区房。尽管海淀在2019年1月1日就已实施多校划片政策，但从近两年的实际情况看，中关村二小华清校区因为学位充足依然可以实现买到学区房就等于拿到“牛校”学位的目的。
海淀区共有5所一流一类小学，分别是中关村一、二、三小和人大附小及人大附中实验小学。中关村二小华清校区与中关村二小本部有师资交流，建校新、硬件设施还要高于本部。
中关村二小华清校区2003年建成，占地面积11663平方米，建筑面积14985平方米。2014年又将面积扩大，操场、跑道、篮球场、足球场应有尽有。周边交通便利、学术气氛浓厚，学校处于华清嘉园小区，旁边就是五道口商业区，东侧步行两分钟即是地铁13号线五道口站，距离约400米，学校紧邻高校，东侧有语言大学、地质大学、南侧紧邻北京航空航天大学，西侧是北京大学东门，北侧是清华大学东南门。作业压力不大，比中关村一小、三小要小，学生参加课外培训班比较多。学校建有金帆交响乐团，经常参加展演，多次应邀到国外各地做演出交流，多次获得全国中小学生艺术展演一等奖，许多学生获得了金帆奖及银帆奖，部分学生可以通过特长升学。
中关村二小华清校区小升初派位的中学也与中关村二小本部等同。

与房价直线上涨形成鲜明对比的是，五道口区域诚心卖的房源所剩不多。上周，张沐阳帮一位客户连着约了两个卖家面谈，但是谈完后，卖家都表示考虑下就没了下文。“他挂的价格我基本接受，不会再怎么谈了，你问问他是诚心卖吗，如果不是我就不见了。”在张沐阳约第三位卖家时，买家说。“卖家一般分三类，一类是卖了换房，现在房价看涨，定不下要买的房子，不敢卖；还有一类是想着变现的，都想再等等，卖在最高点上；还有就是在国外的，今年疫情回不来没法签约”张沐阳分析。

接下来，可能会看到五道口区域成交量下跌。“不是市场动力不足，是房源量不足”中介张沐阳说。

附：小二和中介张沐阳对话精选
小二：海淀五道口区域哪些楼盘涨价快？

张沐阳：燕归园、华清嘉园、东升园、水清木华园、清华园。

小二：大概涨幅是多少？

张沐阳：除燕归园出房量少，可比数少，涨幅为36.16%，其余均在10%以上。

小二：哪个户型涨的最快？单价涨了多少？

张沐阳：因为二胎放开了，现在两、三居很受欢迎。一居室（每平方米）大概涨幅小2万元，两居室也奔着小2万元去了。三居室因为面积大，（每平方米）也涨了1万多元。

小二：涨价原因是什么？

张沐阳：主要还是因为房子具有学区房属性，属于中关村二小华清校区。受疫情的影响，原本准备出国的孩子人数降低，海外购房需求转移到国内，再一个就是2020年西城区学区政策出台引起的需求导流，中关村二小华清校区目前基本没出现过调剂的情况。

小二：2020年华清嘉园成交了多少套房源？

张沐阳：80多套。

小二：现在大概多少钱能真实成交？

张沐阳：两居现在都奔着1200万-1300万元，基本上1200万元左右都找不到了，得1300万元左右。一居750万元以下目前都没有能签合同的。

小 二：目前的入学政策是什么？

张沐阳：理论上实行2019年1月1日开始的多校划片政策，但从近两年的实际情况看，中关村二小华清校区没有出现过调剂情况。

小 二：未来还会涨吗？

张沐阳：现在房子基本都卖空了，房源不多了。涨价还是华清嘉园、东升园这种2000年左右的新校区，价格上升会快些。
（文中陈峰、张沐阳均为化名）