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推动县城和新城区去库存辽宁棚改货币化安置不减速

2018-12-18 14:21

■中房报记者高拯坤北京报道

凛冬将至，辽宁楼市却迎来了久违的政策利好。

据辽宁日报报道，辽宁省住房城乡建设厅近日正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》（以下简称“方案”），将进一步推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造，市场房源充足、库存量大的区域棚户区改造可继续推行货币化安置消化库存商品住房。

方案还提出，支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房，对去化周期短的要增加供地，对农民进城购房给予优惠补贴。明确提出到2020年各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。

今年以来，随着三四线城市楼市库存的逐步消化，一些城市房价出现明显上涨，棚改货币化安置被认为是罪魁祸首。10月，国务院明确指出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。近日又有消息称，在2019年的棚改计划中，政府购买棚改服务模式将被取消。

住建部副部长倪虹此前曾表示，针对库存比较少、房价上涨压力比较大的城市调整优惠政策，目的是根据不同城市的住房发展状况和水平，“精准施策、因城施策”。这不是取消货币化安置方式，而是因地制宜调整货币化安置的鼓励政策。

对于辽宁来说，棚改货币化安置可谓用到了极致。2016年辽宁棚改货币化安置比例为75%， 2017年其货币化安置比例达98%，均远远高于同期全国水平。2018年截至11月底，辽宁全省棚户区改造新开工63357套，提前完成了国家下达全年任务的101%。然而持续多年的棚改货币化安置并没有成为楼市强有力的助推器，过度开发建设的县城和新城新区库存依然高企，消化周期有的甚至高达30~50个月。

库存问题根源在于经济

按照此次新下发的方案来看，辽宁省要求，到2020年，各县城、新城新区商品住宅库存去化周期回归到合理区间。同时要进一步推动县城和新城新区房地产去库存，推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。对于市场房源充足、库存量大的区域棚户区改造可继续推行货币化安置消化库存商品住房。同时还将延续之前土地供应政策，对去化周期在36个月以上的，应停止供地；18个月至36个月的，要减少供地；6个月至12个月的，要增加供地；6个月以下的，要显著增加供地，加快供地节奏。

“辽宁存在的库存问题根源在于经济问题。”和硕机构首席分析师郭毅告诉中国房地产报记者，辽宁目前的经济相对比较低迷，造成了人口外流严重，导致整个区域的购房需求不足。另外，方案提到县城和新城区存在比较大的去化压力，这说明库存问题其实是结构性问题。

虽然在过去的两三年窗口期，辽宁把棚改货币化安置用到了极致，但目前库存压力仍然不小。由于产业经济和人流趋势相对中心城市还存在短板，辽宁省部分县城和新城区的商品住宅库存去化周期依然高企（在22个月以上）。按照今年2月辽宁省发布的2018年房地产工作要点来看，2018年要将县城商品住宅库存去化周期调整到22个月以下。

“分城市、分地区来看依然存在不均衡性。”新峰地产大数据分析师许启凡告诉中国房地产报记者，沈阳、大连的住宅库存去化周期，分别由2016年底的21个月、18个月回落至2018年的的16个月、14个月，两市库存总量占全省六成左右，从权重结构看，这两座辽宁“双子星”城市对全省库存去化起了重要作用。

按照辽宁省朝阳市的房地产市场大数据来看，截至2018年5月末，该市县城商品住宅库存为173.54万平方米，去化周期为15.44个月。其下属的北票市商品住宅库存为22.82万平方米，去化周期为55.55个月；凌源市商品住宅库存为34.84万平方米，去化周期为14.96个月；朝阳县商品住宅库存为51.6万平方米，去化周期为33.15个月；建平县商品住宅库存为48.56万平方米，去化周期为9.89个月；喀左县商品住宅库存为15.72万平方米，去化周期为7.73个月。

许启凡指出，北票市和朝阳县的商品住宅库存去化周期明显高于朝阳县城总体平均水平，两市（县）库存值占总体的43%。因此要重点化解这类市（县）库存，使之逐步降至22个月以下。

虽然省会城市和核心城市的库存压力相对小一些，但是郭毅认为，从另一个层面看，随着辽宁经济的下滑，地方财政收入不足，一些县城和新城区，依托于土地售卖来弥补政府财政收入的动力比较强，前一阶段这些地区土地出让规模过大，导致目前面临着非常严峻的去化压力。在这样的背景下，单纯依托企业层面的一些市场行为很难起到明显的去库存效果。

夯实产业才是关键

除了棚改货币化安置和加速供地节奏，方案还提出，要支持房地产开发企业将符合条件的商品房改造为孵化器、创客空间、电商企业等用房，将库存非住宅类商品房转为研发办公生产性服务业、旅游、养老、文化等专项地产，并享受国家和省有关优惠政策。

对此，郭毅认为，支持企业把商品房的性质或使用功能进行转化，不管是创客还是电商企业用房，需要有一些响应的扶持或优惠政策才能真正吸引到这些实际使用者。像旅游和养老类项目的开发，更需要地方政府有一些相应的资源和政策支持，只有这样才能形成真正的产业链条，这不是改一改房地产的使用性质就能真正发展起来的。

方案还提出，各地要切实建立健全支持农业转移人口市民化财政政策体系，促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序实现市民化，并且与城镇居民享有同等权利。要对农民进城购房给予优惠补贴，鼓励房地产开发企业给予购房折扣，引导商业银行为农民购房提供更优惠的贷款政策和金融服务。用好住房公积金支持农民工贷款购房，把符合条件的农民工纳入住房公积金制度覆盖范围。

“这实际上是进一步增加了企业的用工成本，在具体实施过程中很可能会遇到一些阻力和抗性。”郭毅认为，从目前来看，现有政策并不能从根本上解决巨大的库存压力问题。政府还是需要拿出一些切实有效的手段或者激励机制，才能真正的把产业夯实，实现人口的增长后再谈房地产的去化问题”。

“最根本的是如何由政府主导，在产业和人口回流上起到真正有效的作用，这样才能带来真实有效的购房需求。”郭毅表示，按照目前辽宁的实际情况，还是要用长周期来解决地方政府基于财政收入不足所出现的这种短周期问题。但是按照此次出台的方案来看，还缺乏一些具备执行性的操作办法。

此外，有长春的房企人士向中国房地产报记者表示：“辽宁楼市新政对周边省市是否具有传导效应，需要看市场的接受程度。不过这次新政的推出，对于吉林等地会有借鉴意义。”

另一个客观的事实是，东北地区的住房总存量存在供给过多的问题。按照恒大经济研究院院长任泽平所做的中国住房存量测算，不含学生及其宿舍，2017年东北三省套户比（成套住宅套数/常住家庭户数）平均值达到1.17，远高于全国平均的1.07，也高于东中西部的1.02、1.09和1.08。

此前，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说，东北的主要城市，如哈尔滨、长春、沈阳，住宅存销比达到11.0、11.2和14.3，全国百城平均水平值则是9.2，部分关注度较低的县城，存销比数字更高。

许启凡则表示，同样身为省会城市的哈尔滨和长春，新建商品住宅年均销量都在1000万平方米左右，库存去化周期都在11个月左右，供需平衡，不存在库存去化压力。

编辑：wangchunhong

标签：库存,辽宁,棚改货币化安置