写在前面

他踏实严谨，心怀天下，做企业坚持“以人为本”，坚持从购房者实际需要出发，开发建设符合品质生活的产品。他有承担敢作为，几十年的经营已使骏贤成为三四线城市的典型样本企业。

他也关心绿色建筑，将绿色发展理念一步步付诸于实践，发扬“工匠精神”不遗余力。

面对如今的成就他满怀感恩之心，“是改革改变了我的命运。”

| 叶隽毅 文

广东开平既是华侨之乡，又是建筑之乡，在20世纪早期就有不少开平人从事建筑业，发展到现在，开平已拥有45家建筑企业5万多名建筑从业者。世代传承的建筑设计、施工工艺、传统知识和手工艺技能是开平能工巧匠的优势。从1989年开平县第三建筑工程公司承建的广州万宝冰箱三厂厂房工程荣获鲁班奖开始，开平建筑企业一共获得了5次鲁班奖。

2004年5月19日，在开平市建设工作会议上，开平市委、市政府首次提出“加大力度，重振开平市建筑雄风”的号召。作为开平建筑房地产业界人，重振开平建筑业雄风，一直是广东骏贤集团有限公司（以下简称“骏贤集团”）董事长冯锦麟心中的期盼。

2016年，借鉴广东省唯一世界文化遗产“开平碉楼与村落”传统建筑设计和创新发展的优秀理念，开发建设的广东省绿色住区开平市骏贤居小区荣获“2016中国土木工程詹天佑奖优秀住宅小区金奖”殊荣，成为广东省江门五邑地区首个获此奖项的楼盘，更是2016年全国县域城市唯一获得的绿色环保科技创新含量较高奖项的楼盘项目。骏贤居小区虽然只有十多万平方米的开发建设规模，但以其现已建成的35幢楼房全部取得优质工程认定的一流质量应该是无愧于詹天佑这位中国著名铁路建设工程师。正如原建设部副部长、中国房地产业协会原会长宋春华在《开平碉楼文化与绿色住区发展研讨会》上所言“骏贤居虽然规模不大，但难能可贵的是做到精”。

从只是承建工程施工的“泥水佬”，变身为城镇化建设项目的投资开发兼工程施工承包人及项目建成后的物业管理者，冯锦麟在其投资开发建设的骏贤居小区实践中有独到的见解。近日，笔者造访了骏贤集团，在与冯锦麟的交谈中，笔者深入了解到骏贤集团背后的故事以及冯锦麟这位民营企业家对建筑房地产行业的情怀。

骏贤居住宅小区鸟瞰效果图和詹天佑奖牌。

从建筑商转型为开发商 骏贤集团探索发展“路”

冯锦麟在广东首届“南粤工匠”高峰论坛上发言。

“我们这些建筑行业从业人员，一直被人们戏称为‘泥水佬’，这也形象地说明了我们的工作是与‘泥’和‘水’打交道的，在过去很长一段时间内社会地位并不高。现在的中国建筑已与过去不可同日而语，建筑施工企业不仅能承建包括港珠澳大桥等世界一流的超大型工程，连建筑工人做砌砖支模这些基本的工作都使用上了高科技的红外线仪器设备。作为建设行业人员，我们也有了从来没有过的自信。”冯锦麟说。

冯锦麟表示，改革开放的伟大国策推动建设行业突飞猛进发展，也让不少种田的农民转身从事起建设行业相关工作。“过去38年来，我亲身经历和体验了从建筑工程队财会预算、工程设计及施工，再到建筑企业经营管理者的不同岗位，让我对‘泥水佬’的认识不断深化和提升。”冯锦麟表示。

上世纪80年代，建筑企业曾因“僧少粥多”而吃香，每次搞工程建设，投资者都要请客吃饭，施工单位才开工。但景况不长，随着后来建筑市场供求关系的改变，施工方要登门拜访才能找到工程做。特别是与房地产商打交道，一旦出现资金紧张的情况，就会转嫁到建筑企业身上，从而很容易引发“三角债”纠纷。冯锦麟表示，自己也曾因为被他人拖欠工程款而导致发不出工资，被工人围困在办公室，“我们辛辛苦苦承建工程，到头来不仅无利可图，还因被拖欠工程款而使自己承受骂名。而房地产开发商只是凭一块土地就获取比我们高得多的收益，但当我们被逼拿起法律武器追诉维权，则又往往被理解为‘好打官司’”。

冯锦麟告诉笔者，面对这样的社会现实，自己在经营策略上进行了积极探索和大胆调整，选择既做建筑商又做开发商。“但要做好开发商也不容易，庞大的资金问题曾使我望而生畏。为了突破资金的难关，我们首先选择与土地持有者合作，先是与江门市某单位签订由其提供土地、我们负责规划建设营销、再一起进行利润分成的合作协议”。靠着这个方法，冯锦麟和他的团队度过了当时因承建工程资金不到位而给企业带来的生存危机。“接着我们就自己拿钱买地开发商品房，不仅解决了企业员工的居住问题，也使公司迈上了从投资开发到施工建设一条龙的多元化经营发展之路。”冯锦麟说。

提高楼盘土地利用 完善小区配套设施

冯锦麟与中国房地产报社主要领导在进行交谈。

投身房地产开发领域后，骏贤集团看中了开平市金山度假村旁一块100.62亩土地。该土地早在1993年开平县改市庆典活动时就举办了动工仪式，按照规划设计，这是一个开发建设88幢独立别墅的房地产项目。其后，恰逢开平碉楼申报世界文化遗产之机，冯锦麟积极加入了申遗代表团，借机前往新西兰参观学习了他国居住生活小区先进的规划设计理念，并从被联合国世遗专家誉为“可能是全世界最美丽村落”的开平碉楼马降龙村的规划建设中得到启示：“马降龙村美观整齐，每户房屋大门朝巷内开设，从而节约了住户大门庭院大量土地。”冯锦麟说。

回国后，冯锦麟放弃了受让该土地后马上开工建设就能赚取丰厚的投资回报的机遇，下决心将这个已定名为“开平山庄”的88幢别墅小区逐步修改为既有别墅更有高层洋房、让更多有需求人士居住可建800多个居住单元的小区，并通过向社会征集，将小区更名为“骏贤居”。“我们在规划容积率许可的前提下，将小区开发建设的房地产居住土地利用率提高了近十倍，这是行业里针对宝贵土地资源进行节约集约利用的有益探索尝试。也是贯彻国务院原副总理习仲勋1988年视察开平时曾语重心长地对当地党政负责人提出‘土地很宝贵，要倍加珍惜’指示的具体行动”。这就是冯锦麟这位企业规模不大的民营企业负责人的表白。

骏贤居小区的开发建设经历了10多年的艰辛。“首先，10多万平方米的小区开发资金的筹措就让我很是头痛。众所周知，中小企业的房地产项目很难得到银行贷款支持，虽然骏贤居在许多开平人眼中被视为风水宝地，也有不少人找我谈合作的事情，甚至有人愿意让我们净赚超过一亿元但前提是项目转让。我们还是按照自己的理念，坚持走从投资开发施工建设到项目建成物业服务管理一体化的路子，希望能亲手将其建成一个别具特色的宜居小区，满足更多人的居住需求。”冯锦麟说。

与业主协商、共同推进小区建设，是骏贤居成功开发的经验之一。2015年，骏贤居小区部分房屋竣工交付业主使用后，骏贤集团组织举办了《建设绿色小区研讨会》。“有业主提出小区应少建别墅、多建高层洋房，这样就可以分摊更多住户而减轻业主单元居住缴交物业管理费负担。根据骏贤居小区还有容积率可用的情况，我们接受该建议。不惜又一次对规划建设方案进行修改而放慢了投资回报速度，将重新调整的规划设计方案报政府主管部门，并已通过了社会公示。”冯锦麟说。

增加居住单元就必须考虑到居住业主小汽车停放的问题，虽然规划部门要求居住单元与小车位比例达到1:1即可，但随着人们生活的改善，不少家庭小车早已超出每户一辆的水平。为满足业主小车位的需求，骏贤居小区在规划设计中千方百计加大投入，包括将小区人工湖底也建设成小车库。“要建成宽敞、方便停放的小车库，每个车位就需占用到40平方米的建筑面积，仅工程造价就达10万元。这样的成本和小车位的售价在目前来说是无利可图，甚至是亏本的。但要建成一个能让业主安居生活的小区，如果连小车停放问题都不能解决，作为开发商，我认为至少是不够尽责的。”冯锦麟说。

冯锦麟还指出，根据骏贤居小区居住业主人群拥有小车的推算，将来每个单元2个小车位都有可能还是满足不了需求的。所以，骏贤集团现在已经采取每单元只卖一个小车位，不足的就靠短租调剂使用这种显然导致投资回报更慢的“租售并举”办法来解决。这对于作为投资者来说，其情怀和胸襟让人折服。

房企肩负社会责任 让购房者住得放心

原建设部副部长宋春华等出席在骏贤居小区举行的“开平碉楼文化与绿色住区发展研讨会”。

冯锦麟认为，一个房地产投资项目赢利是前提，但如果只追求赢利而将建成的项目甩手推给社会，就会使投资开发者在项目规划设计时只注重销售回报而不需主动统筹项目建成的运营管理，对项目业主生活配套、小车停放等建设就会忽视。“投资开发者要承担起项目建成后的物业服务管理责任，以使项目建成后的运营管理更为顺畅，最重要的是让业主住得放心、住得舒心，这是房企树立形象加快发展所必需的。”冯锦麟说。

骏贤居小区通过举办“业主好邻居”等活动及建立业主微信群的沟通方式，使业主分享到文明宜居的喜悦。同时，在已建成房屋基本售罄的情况下，主动投入数百万元建成原规划方案中没有的小区休闲公园，出资与水利部门合作修葺了小区前的镇海水渠，使水渠既满足灌溉排洪功能，又让水渠对小区起到玉带环腰的护城河景观的作用。难怪有业主调侃说骏贤居小区的开发商是“不会做房地产生意的投资者”。

建筑及房地产业是国民经济的支柱产业。城镇化建设给房地产行业带来发展机遇的同时，又因这个行业低门槛、非理性的竞争环境而让不少人千方百计地参与其中。近年来，我国不少三四线城市出现了房地产库存积压较为严重的情况，一些城市还出现开发项目烂尾、开发商跑路等现象。

冯锦麟建议，在城镇化建设的房地产开发建设中，需建立“用户订单” 制度，即房地产开发要有用户购房订单才能开工建设，促使开发商在项目拿地时就要以“谋居者谋百年也安逸”的负责任态度统筹项目的建设开发和运营管理，而不是在项目销售完成后就甩手抛给社会。地方政府在城镇化规划时，也应以“用户订单”的思维谋划出与市场需求相匹配的方案，而不要出现如唱“空城计”的城镇化规划，要以“谋城者谋万世之太平”的功成不必在我的胸怀和务实态度，让城镇化的规划蓝图变成美好的现实。这其实就是运用市场经济规律的内在要求在房地产领域实施供给与需求相匹配的应有举措。也完全符合“房子是用来住的，而不是用来炒的”大政方针。

冯锦麟认为，衡量一个房地产项目是否真正成功，就是看能否让购房置业者高兴欢心、投资开发商赚钱开心、社会和政府满意放心。作为开发商，项目开发建设赚钱后为社会作一些必要的捐助，固然能体现其社会责任，但探索实施投资开发、施工建设、物业服务管理一体化，让居民业主都能有“幸福感”、有更多的“获得感”，才是房地产企业最大的社会责任。笔者以为，这就是冯锦麟这位作为建筑房地产行业从业人员在这个国家支柱行业发展中的思考和认识。