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壮丽70年·共和国地产印迹访谈系列|地产大佬的美丽新世界:冯仑和大健康不动产
他见证了房地产整个时代,是国内开发商中的先行者和最有勇气的创新者。他是商界的舆论达人,高屋建瓴,富于哲理,却又把学者气息和创业激情共熔于一炉。
人物特写  2019-10-04 10:32
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他见证了房地产整个时代,是国内开发商中的先行者和最有勇气的创新者。他是商界的舆论达人,高屋建瓴,富于哲理,却又把学者气息和创业激情共熔于一炉。

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方圆/文




在时代浪潮中激流勇进的企业家群体中,冯仑是一个特立独行的存在。




他见证了房地产整个时代,是国内开发商中的先行者和最有勇气的创新者。无论海南生发,全国耕耘,还是解惑美国模式,肇始独立定制,追求立体城市,跨海台湾,攀登纽约世贸中心,乃至布局后开发时代的大健康不动产和房地产科技,无不于云霄处执子,始终站在未来安排现在,以战略领先从容应对市场和体制变革,确保企业持续稳健发展。




他是商界的舆论达人,高屋建瓴,富于哲理,却又把学者气息和创业激情共熔于一炉,书生意气,爱好讲段子,独创大白话写作,喜欢做自媒体,诙谐的言语背后蕴含深刻的思考与洞察。近花甲之年依然充满好奇心,发射私人卫星,信奉“不折腾,毋宁死”。




他拥有洞穿世事的大智慧,有着没有角色感的舒服通达,也有海底暗流的内在强大,在思想的跑道上左右逢源。曾经野蛮生长,始终理想丰满,他是房地产行业的建设者、民企的布道者、公益事业的倡导者。



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邂逅改革:价值观的形成




1977年,改革开放前夕,高中毕业的冯仑恰好赶上恢复高考。18岁的他看完母亲用蜡版给他复印的资料后,借来一辆自行车奔赴考场。“当时考场的课桌都是破破烂烂的,桌面高低不平,有时一写字就能把考卷戳出一个洞。




1978年2月,春节过后的一天,云低气晦,冯仑张望着走进西北大学,成为文革后第一届大学生。在新设立的政治经济学专业招收的50人中,他是最年轻的学生之一。




这一年年底,十一届三中全会召开,做出了将工作重心转到经济建设上的重要决定,一个新的时代不知不觉启幕。这改变了整个社会的氛围,检讨过去、徘徊今天、追求希望,也让冯仑的求学生涯刻上了时代变革的烙印。1982年,本科毕业的冯仑考上了中央党校的法学硕士。期间,他通过大量阅读,建立对外界的认知,尤其是对真实世界的了解。




改革之初,他懵懵懂懂地参与到了“吃瓜群众”行列。"上世纪80年代的状态,特别兴奋,因为当时思想空前活跃。”冯仑回忆,30岁以前,跟时代最大的连接,除了学习,工作,就是大量参加社会活动,只要有跟改革有关,跟新思潮、启蒙这些理论研讨有关的,都特别积极去参与。“我内心产生了一种微妙的变化,开始研究改革当中可能会遇到的一些现实问题。




研究生毕业后,冯仑带职下放,主动请缨到武汉搪瓷工厂做党办副主任,呆了大半年时间,之后又去了武汉市经委综合处任副处长。从工厂到经委,每天都体会着工厂,乃至市场的细微变化,同时每天坚持观察、记录每个细节,每天都写日记,写了几十万字。




“我很认真地观察、体验、研究工厂企业里的党政机制改革,这些经历都形成了我对变动中的中国的看法,参与到变化中去。和纯学术研究不一样,我喜欢在变动中去观察它的制度。”冯仑回忆。




和那个时代的知识分子一样,年轻的冯仑思考的都是一些国家和民族的大事。对自己的人生规划,也和主流保持一致。如果不出意外,他会像前辈一样,沿着“理论对策化、对策政策化、学者幕僚化、幕僚官僚化”的路径走下去,这是知识分子参与社会改革的普遍路径。




转折点出现在1988年,海南正式建省。由于国家给予了前所未有的优惠政策,海南成为了上世纪80年代中后期,知识分子和青年学生向往和憧憬的热土。29岁的冯仑第一次来到了海南,着手创办海南改革发展研究所。




不过,在海南的第一次冒险没有成功。当时,海南省体改所既没有财政拨款,也没有启动经费,随后被撤销。等冯仑回到北京,发现再也无法退回体制内。




“从车上被颠下来了,只好寻找新的生存和发展方向。而到体制外,才发现自己成了改革的对象,每一次改革都跟自己有直接关系。”他形容自己。




从海南开始,冯仑的人生拐了一个大弯。离开往前疾驶的列车,被甩到一个空阔的荒地上,坠落到市场经济这个新的海洋里。尽管重新寻找方向并不容易,所幸的是,这个在现实中不断探讨答案、推动现实改变并身体力行的年轻人已经做好了准备。




一段人生插曲是,回到北京后,冯仑误打误撞到了南德公司,成为“狂人”牟其中的副手。书生气的冯仑和江湖气的牟其中注定无法成为同路人。1991年,冯仑不辞而别,正式闯荡海南。



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万通传奇的诞生




由于中央政府给予了新特区超乎想象的优惠政策,建省之初的海南激情四射,被认为是最有机会的地方。资金和淘金客一起疯狂地涌向这里。




看似“风马牛不相及”的6位年轻人冯仑、王功权、刘军、易小迪、王启富、潘石屹,从南北各地奔赴海南,通过朋友、工作甚至大巴车等机缘结识,聚到了一起。1991年6月6人共同创办了万通的前身--海南农业高技术投资联合开发总公司(简称“海南农高投”),选择了梁山好汉式的内部管理方式:座有序,利无别。一个响亮且富有诗意的名字——万通6君子就此浮出水面。他们的聚散和沉浮,成为了那个时代的注脚。




万通赚到的第一桶金是典型的“空手套白狼” 的故事,现在听起来非常疯狂,但在当时的海南却十分盛行。




1991年,在只有3万元起步资金的情况下,冯仑找到一家信托投资公司谈合作:有一单项目,我出1300万元,你出500万元,我们一起做。游说成功之后,冯仑马上跑出去写文件,王功权骑着自行车迅速拿到钱,从银行贷出了1300万元,再以1800万元作为本金购入海口“九都别墅”项目8栋别墅,随后出手,赚取了300万元利润。




在商业规则一片混沌的海南淘金潮中,他们活了下来,并且初尝成功的滋味。1992年底,海南农高投由皮包公司华丽转身,注册资金改写为5000万元。




“早期很多海南民营企业管理就4句话:以老板为市场,以银行为客户,以贷款为收入,以笼络为管理。”冯仑说,真实的生存方式就是这样,但这些方法论对于以后做企业,都是致命的隐患。




依靠炒地炒楼完成原始积累的万通6君子,在疯狂游戏冲顶之前神奇地撤离了海南。1992年,嗅到海南房地产泡沫破裂的气息,万通将资产抽离海南,转战北京。转年的1993年6月,海南迎来了全国第一份楼市调控文件,泡沫开始破裂。




1993年初,万通在北京成立。当时在北京二环以内做房地产的民营企业,加上万通一共不过4家。“当时我们在保利大厦办公,直接住上面的1401房间。6个人吃住都在一起,睡地板,吃方便面,大概有一年半。那真是一个激情燃烧的岁月。”冯仑回忆。




万通在北京的第一个商业项目是联合香港利达行主席邓智仁共同开发的北京“新世界广场”。这一项目大获成功,奠定了万通在中国地产界的江湖地位。




不过,当1995 年这个项目完工之际, 万通6君子的分歧也逐渐无法弥合。




彼时的万通资产已经达到70亿元,触角已伸进房地产、通信、服装、商业、信息咨询、银行、保险、证券等多个领域,地盘扩及北京、海南、西安、沈阳、武汉等十几个城市。年轻的6个合伙人,每个人都有很大的梦想,眼里有无限多的目标。




“全国扩张太快,最大的分歧是到底我们该做哪些行业,在哪做?怎么赚钱?怎么管理企业? 资源有限,沟通不畅,我们几个人分布在北京、海南、广西、深圳各地,他说他的事重要,我说我的事重要。大家都没有管理经验,每天都是冲突。”如今回忆起来,淡然的冯仑笑称,当时没有手机,是败给了通讯手段。




巨大的理念分歧,让万通6君子最终从合伙人走向了散伙人。1995年3月,王启富、潘石屹和易小迪选择了离开;1998年,刘军转身;2003年,王功权也最终出走。分道扬镳之后的6君子,从此开始书写各自跌宕起伏、精彩纷呈的人生。




“最后分成了6个公司,大都选择做房地产。盖了多少楼呢?不说外地,光在北京CBD ,一段时间里一半房子都是我们盖的。




留守的冯仑带领万通在地产界拼杀,着力纠正之前发展中的错误。1997年,万通完成了“资本的革命”,成为股份制公司。随后的两年,万通一直在清理资产,提出聚焦房地产,开始做在北京的第一个住宅万泉新新家园。




之前的万通拥有几乎所有金融牌照,不仅包括银行、保险、证券,信托,连典当、信用社、租赁一应俱全。清理之后,只剩下民生银行股权,到2003年“非典”前后才减持掉。




值得一提的是,1999年万通推出的“新新家园”品牌,是中国第一个实施注册的高档住宅品牌。2003年底,万通地产资本金和年度营业收入双双进入中国房地产企业10强,这是万通的高光时刻。




从1999年运作了万泉新新家园等几个相当成功的项目之后,一直2015年,万通选择聚焦房地产行业。但这个创新基因深入骨髓的企业并没有一成不变在规模的道路上奔跑,而是一直求新求变。让行业印象深刻的是;2003年10月,万通地产扛起绿色环保大旗,发展绿色地产;2006年万通引入国企天津泰达,提出了“学先进、傍大款、走正道”;2009年12月,冯仑提出在中国建一个中密度、紧凑型、节地的理想城市—“立体城市”构想。




应该说在2012年前,主要做住宅的万通在行业里,无论是在规模、管理、产品上尚属比较领先。到2012年以后,万通试图用住宅和商务不动产两条腿走路,在转型过程中,速度有所减慢。




冯仑自我评价,和其他民营企业相比,万通有3个特点,探索的比较自觉,经历过所有的生死考验,犯了所有民营企业犯过的错误。同时通过反省,探索,又及时改正了。




但一个现实是,放弃了万科等已称王的“大规模拿地开发”的快周转模式,而走“轻资产”路线,万通错失了地产黄金年代。这可能跟亲历过海南楼市泡沫有关。即使迎来真正的“黄金时代”,继续浸淫在行业中的那些逃离者也显得谨小慎微。




对于错失过的机会,冯仑曾有过反思:“2002年后,万通刚刚还完债,我们不想高负债,用高杠杆来撬动市场,结果万通失去了一段发展的好时期。




如今的冯仑更为深刻的反思,教训有二。一是万通体制上的成本过高,太复杂。由于体制的不断变化,每一次调整,分散了资源,消耗掉巨大的精力和时间,导致在行业里不能持续快速发展。二是,个人从研究出身,组织基因里狼性不够,导致执行上不够坚定执着,反应不够快速,好的战略没有得到好的执行。




直到2011年,冯仑宣布卸任万通地产董事长,逐渐淡出万通实际控制人的角色。标志性事件是,2015 年7月3日,冯仑正式放弃万通地产控股权,曾是中国房地产市场化诞生的象征之一的冯氏万通时代终结了。



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后开发时代的冯仑和大健康不动产




关于最后的守夜人冯仑为何减持万通?坊间一度也是雾里看花。




冯仑解释说,一个公司到 20多年的时候,会出现整体老化,需要重新审视业务,考虑转型换代。




促成这一决定的背景是,他觉得房地产即将进入后开发时代。判断依据在于:人均 GDP 超过 8000 美元、城市的空间格局和交通格局基本确定;新房二手房成交比达到 1∶3(北京、上海的比例甚至是 1∶5);人均住房面积已经超过了40平方米;一二线城市人口净增长放缓,多数城市已经趋近于零,等等。




他认为,如果说开发时代是以住宅产品为核心,以开发模式为主导,核心竞争力的重点在于成本、规模、速度,那么后开发时代则是全产品线、全价值链和全商业模式,核心竞争力的重点则转移到资产运营和管理。




实际上,在2015年之前一两年,万通就开始尝试做转型。起初是在体系内部转,但效果不好,不仅内部的积极性、业绩等方面没有明显的改善,而且增加了股东之间的分歧。




“谁都知道,转型就是拐弯,拐弯就得降速,降速就意味着业绩下滑。众多的股东导致内部意见不统一,都不愿意看到转型带来的业绩下滑,企业开始摇摆。转型受挫,不得不另想办法重生。于是我主导尝试做一些改变,在业务上把旧的、传统的和新的彻底分开。”冯仑指出。




由于当时跨行业、扩区域、跨所有制“3跨”,公司没有绝对控股的股东,在混合所有制的模式下,股东层面,管理层面就出现了一些复杂情况。加之原来的大股东之一泰达后来也发生了很大变化,导致万通在治理上始终打转转,成为一个制度成本太高、战略执行力相对弱的企业,不能高效协调资源,聚焦在住宅一个产品上奔跑。




最后的结果早已广为人知,冯仑减持万通的大部分权益,放弃控股权,只做小股东,转过头开始重组御风集团(万通的母公司)。




这几年,冯仑把后台公司御风翻到了前台,有意识地进行改变。在股权上相对集中,个人都占到60%以上,价值观上,高度协调统一,提高执行效率。在组织上,适应互联网时代的特性,小组织,自驱动。围绕大健康不动产、房地产科技、大资管业务,重新布局未来。




冯仑将减持出来的一些资源(资金和人才),和御风旗下原有的非万通、非地产的业务,以及一些新发展的业务,在组织模式、人才结构、业务模式重新做了梳理,形成了现在的御风。




一晃3年过去了,在外界看来淡出房地产的冯仑,其实一直在低头踏实耕耘,在大健康不动产方面已经建成了一批标杆产品,又一次走在了行业的前端。据悉,目前房地产还是占御风业务很大的比重。包括梧桐公寓(健康公寓),三亚国寿嘉园、台北阳明·悦活(康养社区),盈孚联合诊所(医疗 MALL)和风马牛·不是居(疗愈系酒店)。此外,御风还有不动产投行(大资管业务)和房地产科技投资。




转型无疑是艰难的。在冯仑看来,业务模式转型、组织架构、组织文化的转型固然不容易,但关键是创办人的观念、对业务的理解要转型。“我们需要的是面向未来的组织和有活力的创造。”如今的御风信奉“自由、赋能、创造、共享”的价值观,形成了“小组织、自驱动、低成本、高回报”的企业组织系统和高效团队。




“经过这几年的转型,我们的架构梳理得很清楚,埋头做改变,已取得了明显进步,上了轨道了,接下来就是开跑了。”冯仑乐观表示,现在的大健康不动产算是老树发新芽,等它长一阵,三五年以后必定又是一棵参天大树。




专注在御风之后,冯仑能够真正按自己的想法去塑造一个自己喜欢的公司。“我们早期,6个人,得照顾6个人的想法。后来泰达、嘉华先后进来,最后这个公司变成了大家要不断妥协、有时还闹别扭的公司。规模是大了,但不是我自己最喜欢的。我认为理想的组织架构是小组织、自驱动。现在的自由与创造是我最喜欢的一种状态。




“另外,做了这么多年公司,现在是债务最少,少到几乎没有债务的时候,相对也最轻松。”60耳顺的冯仑,对目标的期待也不一样了。




冯仑以他的健康公寓产品梧桐公寓举例说,这类产品不同于传统的地产开发,拿地、盖楼、销售。传统的开发还有可能涉及后期的造城、造镇、建园区,这一过程中资金沉淀时间长、政商关系复杂,制度性成本极高。




现在摆脱这一切,采用“极致化单品+快速迭代”的模式,则是由公司的专业团队从其他公司进行项目收购,再针对其所在地,“靶向”定制出独具特色的产品,引进国际健康空间的标准(七大类115项指标),努力使健康空间的体验和服务做到极致和完美。“我们一栋楼、一栋楼地来,这样不仅降低制度性成本,还能有效地管控风险。我们每一个项目都有独特的财务模型,按照国际上通常的模型去做,十分安全。”冯仑称。




按照这一战略,御风还推出了康养社区(三亚、台北),疗愈系酒店(“风马牛·不是居”,包括禅+时间、禅+雨、禅+沙、禅+雪、禅+声音、禅+田等)和盈孚联合诊所(医疗中心)。在冯仑看来,这种“极致化单品”的策略风险可控、盈利可期。




冯仑补充道,无论是健康公寓、疗愈系酒店还是康养社区,任意1~2个系列都可以单独上市,未来都还能够利用品牌本身溢出的影响力,进一步拓展在品牌输出和资产管理费方面的收入。




从另一方面看“我们一栋楼一栋楼地来。万一其中哪一栋楼做得不好,那就直接扔了。谈不上壮士断腕, 从大盘子来看,整体并没有多大损失。”冯仑坦言。




作为国内首倡房地产的“美国模式”第一人,冯仑的眼光还在于要由全能开发商转化为以细分领域能力见长的专业地产投资、开发和运营公司。




因此,“后开发时代的开发商们,将不再是人们传统观念里认为的 ‘有钱人’,而是要成为 ‘手艺人’。我们盖的房子能否卖得好,取决于这个固定的盒子空间能否最好地满足客户的需要,所以造房子是门手艺活,要做就得做出极致化的单品。”冯仑表示。




干了一辈子房地产,在冯仑看来,房地产虽然是一个传统的、旧行业。但是围绕“房子”这个盒子可探索的业务领域仍是星辰大海、一望无际。



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地产思想家的斜杠人生




经历了房地产最长的行业周期,一直以行业创新者和开拓者的姿态著称的冯仑,因为对房地产模式的不断思考和折腾,收获了“地产界思想家”的称号。




“在我做企业前,工作是围绕改革做研究,读书是围绕着马克思主义的基本理论去学习。这两点在生命中对我影响比较大。”冯仑开玩笑说,自己是在企业界里,马克思主义原教旨主义者。




一直不满足于做传统的开发商跟曾有“书生报国”志向的成长基因有关。年轻时的冯仑就有很大一个理想抱负,当时叫改造中国,现在叫企业社会责任。这样的“理想化”让冯仑有别于任何一个踏实的开发商。




从这样一个维度思考问题,冯仑要做的事让企业做的事情有社会意义,有经济意义,有行业意义,有社会责任。




事实上,从万通成立伊始,这种仁者精神和理想主义气质就一直伴随着万通地产,深入血液。这也让万通地产的发展,成为中国民营企业的一个独特历史符号。




1992 年9月13日,在公司创办一周年时,万通的6位合伙人开了一整天的会,就为了解决一个问题:为什么是我们几个一起创业,而不是别人。当时面临最迫切的挑战是,我们是谁?为什么要聚集结合成一个特殊的企业群体?我们该如何讲述自己?”冯仑回忆,为了回答这个问题,专门写了一篇文章叫《披荆斩棘,共赴未来》,副标题是《知识分子的报国道路》。通过反省,更加明确了在一起的使命、愿景和价值观,浓缩成一句话:以天下为己任,以企业为本位,创造财富,完善自我。




换句话说,在那个野蛮生长的年代,赚钱仍然不是他们的信仰,他们试图寻找更有意义的目标。




对于冯仑而言,最大特点似乎是从没有兴趣为企业的营销这类细枝末节而殚精竭虑,更有兴趣的思考和探索企业与制度的发展,曾经提出很多关于房地产发展模式的构想。




他在国内首倡 “美国模式”,即由全能开发商转化为以投资能力见长的专业的地产投资公司。一度还曾痴迷于自己的地产“理想国方案”,孜孜不倦地描绘并推行着“立体城市”的蓝图。按照其描述,立体城市将在一平方公里的土地上建造起500万平方米以上的建筑集群,运营商试图通过发展产业、提供医疗、社区服务等为数十万乃至百万人口构建一个完整的生态系统。




这是一个据称要花费5~7年、斥资500亿元打造的理想国,但这样一个需要持续的、大规模资金投入的计划显然会影响万通地产的业绩。于是,冯仑选择在上市公司之外进行自己的试验,但最终遭遇种种困难,进展一波三折。




这样的做法,让人不由自主想起冯仑骨子里的家国情怀。




他在文娱圈越走越远,在《中国合伙人》里客串角色,录制节目“冯仑风马牛”,对于“传道解惑”这件事情,冯仑有很深的情结,先后出版了《野蛮生长》《理想丰满》《岁月凶猛》《行在宽处》等。他的前半段创业经历,以及最后的“6人分家,各霸一方”,都被写进了那本著名的《野蛮生长》。如今的冯仑正在撰写中国版的美国往事。




当我们捧读“冯仑语录”、冯仑著作时,跃然纸上的口号宏论,使房地产思想家的形象变得更加生动清晰起来。




相比他的大部头著作,他张口就来的“段子”影响了更多的人。在移动互联网时代,几乎没有哪个中国企业家像冯仑这样,积极而且热烈地拥抱自媒体。早在2006年,冯仑就在万通创办了《风马牛》电子杂志。2016年紧随新媒体发展趋势,上线了风马牛公众号,做起了脱口秀节目。冯仑的语言风格通俗、火辣、酣畅。




在2018年末,冯仑和崔永元合作了一场年终秀,名为《正常说话》。冯仑拿“房地产就像夜壶”的说法来举例,“内急了就拿来用一下,用完了就嫌骚塞回去”。这种并不文雅的表述,却让沟通能有效进行。财经作家吴晓波评价说,冯仑是中国企业家的“段子派”掌门,他的商业真相和管理智慧都在段子里。




更天马行空的是,2018年2月2日,冯仑折腾了一件大事,将风马牛一号卫星成功送上太空,成为中国第一颗私人卫星的拥有者。 他甚至希望,能够借助太空技术,探索一种全新的科技媒体商业路径。




写书、做自媒体、放卫星,在很多人看来,冯仑总是在不务正业。而对冯仑自己而言,他一直渴望打破边界,利用自己擅长的商业方式,去寻求人生更多的可能。




“人生没有不可能,每一个斜杠就是一种可能性。”这是冯仑对自己的概括。




对于外界贴给他的那些标签,冯仑比较认可的,还是房地产领域的连续创业者、民营企业的布道者、公益组织的创办人。




“这几十年,盖了一些房子,这个事是跑不掉的,所以第一身份一定是房地产领域的从业者或者连续创业者;第二,民营企业的布道者,因为我总爱说民营企业的事。所以这个称呼和我的身份在逻辑上是对的。另外,我是一些公益组织的创办人、制度的建设者,在这上面花的时间、精力都比较多。




伟大都是熬出来的,这是冯仑曾经说过的一句话。花甲之年的他现在依然在身体力行,朝着未来的方向,连续地正向积累,我们期待他的事业迎来一个美丽的新世界。




| 中国房地产网 | 编辑:本站编辑| 2019-10-04 10:32

标签:冯仑
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