中国城市与区域发展研究院

2021年是“十四五”开局之年，“十四五”规划纲要明确提出，“发展壮大城市群和都市圈，分类引导大中小城市发展方向和建设重点，形成疏密有致、分工协作、功能完善的城镇化空间格局。以中心城市和城市群等经济发展优势区域为重点，增强经济和人口承载能力，带动全国经济效率整体提升”。城市群和都市圈成为推动新型城镇化、促进城乡融合发展的重要抓手，城市群和都市圈的发展前景和趋势也成为房企选择城市布局的重要依据。

在众多城市群中，环渤海城市群、长三角城市群、珠三角城市群、中西部城市群成为中国城市和经济发展的核心力量，这四大城市群所包含的城市无论是在经济实力、服务实力、运营效率还是创新能力等方面都有着各自的优势，同时也是房企布局的重点。

2021年，中国房地产报联合中国城市与区域发展研究院、中央财经大学重磅推出《2021中国重点城市优势度分析报告》（以下简称“报告”），结合中国城市与区域发展战略、重点城市“十四五”规划和发展部署，基于平衡计分卡，对四大城市群重点中心城市优势度进行分析和打分，对中国重点强二线城市经济社会运行情况加以解析，并对房企提出策略建议。

一、“十四五”规划城市与区域发展部署

报告首先对中国城市与区域发展战略进行了回顾，对主要区域战略定位、“十四五”规划以及相关政策进行了梳理。

“十四五”规划提出，聚焦实现战略目标和提升引领带动能力，推动区域重大战略取得新的突破性进展，促进区域间融合互动、融通补充。针对五大区域提出了明确的战略目标和人物。

1.加快推动京津冀协同发展

原则：紧抓疏解北京非首都功能“牛鼻子”。

任务：推动雄安新区、北京城市副中心、天津滨海新区高标准高质量建设；科技创新，推动京津冀产业链于创新链融合；区域环境保护一体化，支持张家口首都水源涵养功能区和生态环境支撑区建设，大气污染、华北地下水超采及地面沉降综合治理；区域交通联通协同。

2.全面推动长江经济带发展

原则：坚持生态优先、绿色发展和共抓大保护、不搞大开发。

任务：治理突出生态问题，全流域分区管控，实施城镇污水垃圾处理、工农业等污染治理工程；开展绿色发展示范，推动赤水河流域生态环保；十年禁渔；建设综合交通运输体系；产业协同联动，构建绿色产业体系；保护长江文物文化遗产。

3.积极稳妥推进粤港澳大湾区建设

加强粤港澳产学研协同发展，完善区域创新空间架构，便利创新要素跨境流动；加强区域交通联通建设；深化通关模式改革，促进人、物要素流动；区域专业资格互认，规则机制对接；促进青年跨境就学就业创业。

4.提升长三角一体化发展水平

促进产业、创新体系建设，加快建设G60科创走廊和产业创新带；基础设施互联互通、公共服务便利共享；虹桥国际开放枢纽建设；生态环境共保联治。

5.扎实推进黄河流域生态保护和高质量发展

加强上游生态保护修复，中游水土流失治理、下游悬河和滩区综合治理；开展农业面源污染治理，整顿工业企业，加强污水处理设施建设；实行节水控水；控制煤炭开发强度，加强矿山修复；优化城市发展格局，统筹沿河城乡建设；保护黄河文化；建设黄河流域生态保护和高质量发展先行区。

报告将19个城市群分成三个梯队。第一梯队包括京津冀、长三角、珠三角、成渝、长江中游，该梯队城市群重点是优化提升；第二梯队包括大山东半岛、粤闽浙沿海、中原、广中平原、北部湾，该梯队城市群还需要进一步成长壮大；第三梯队包括哈长（哈尔滨、长春）、辽中南、山西中部、黔中、滇中、呼包鄂榆、兰州、西宁、宁夏沿黄、天山北坡，重点是培育发展。

二、四大城市群重点中心城市优势度分析

报告选取了环渤海、长三角、珠三角、中西部四大城市群作为研究重点，运用平衡计分卡作为评价体系，对19个重点中心城市优势度进行分析对比。

平衡计分卡多维度的思想与新型城市评价体系不谋而合：不仅仅将经济指标作为衡量城市发展水平的唯一指标，而且是采取多角度视角，对一个城市的建设和发展程度与潜力做出更加全面的、客观的评价；同时，城市发展建设的各个方面也是相互制约、相互联系的，如发展经济极易以牺牲当下市民更好的环境作为代价，但同时经济的发展对城市生态环境的维护与改进有正向的促进作用，并且与城市的发展潜力、城市运营情况等多重因素密切相关。

报告选取四大评价指标。一是城市经济实力。将传统的财务与税收方面调整为城市经济实力，从经济规模、产业结构、金融实力以及经济开放四个方面对新型城市的经济实力进行评价。二是城市服务实力。侧重于满足民众及城市相关主体在城市发展过程中的对于生活环境、生活质量、发展服务的需求，主要考察房价、基本公共服务设施与医疗卫生技术等方面。三是城市运营效率。主要包括市场参与、居民参与、运营效率等多重方面。四是城市创新能力。将新产品销售收入、科学研究和技术服务业新增固定资产等作为关键指标。

各项指标又包含了若干分项指标。例如城市经济实力指标包含经济规模、产业机构、金融投资、经济开放度；城市服务实力指标包括生活发展、文化发展、资源环境等；城市运营效率指标包括房价地价水平、盈利空间、市场规模、增长空间等；城市创新潜力指标包括创新创业指数、创新环境、创新投入、创新产出等。

三、重点强二线城市经济社会运行情况分析

报告选取了杭州、武汉、南京、成都、苏州、长沙、天津、重庆、西安、郑州等10个强二线城市作为研究对象，分析其城市总体规划、经济和人口情况、建设用地情况、产业发展、基础设施、房地产市场等项指标。（具体内容详见完整版报告）

四、策略建议

综合前文四大城市群重点城市及重点强二线城市优势度、经济社会运行情况分析，将城市划分为优先进入级、进入级、保守进入级以及观望级四个等级。

北上广深仍为“优先进入级”城市；成都、武汉、重庆、杭州、西安、南京为“进入级”城市；佛山、长沙、苏州、青岛、无锡为“保守进入级”城市。考虑成都、武汉、重庆等“进入级”和“保守进入级”，虽然部分经济社会指标与“优先进入级”城市有一定差距，但在城市建设、房地产投资、城镇居民购买力、城市开放性等方面优于其他二线城市，市场潜力较高。宁波、天津、厦门、合肥、济南、大连、郑州为“观望级”城市（详见城市梯级进入图）。

◆北上广深仍为“优先进入级”城市

◆考虑成都、武汉、重庆等“进入级”和“保守进入级”，虽然部分经济社会指标与“优先进入级”城市有一定差距，但在城市建设、房地产投资、城镇居民购买力、城市开放性等方面优于其他二线城市，市场潜力较高

◆宁波、天津、厦门等城市未来房地产市场前景不明朗，建议维持观望

分城市群看，环渤海城市群，北京属于“优先进入级”，青岛属于“保守进入级”，大连、济南、天津则属于“观望级”。区域一体化发展政策影响下，环渤海城市群域内城市发展均衡性正在提升，但城市发展差距并未缩小。由于北京在城市功能定位、资源配置和管理政策等方面的特殊性，未来相当长时间内，北京在创新、经济、服务、运营等方面在区域内仍处于无可匹敌状态。相对而言，青岛、天津在域内城市实力处于第二梯队且能级接近，显示出近年来天津作为直辖市地位的下滑。

珠三角城市群中，广州、深圳属于“优先进入级”，佛山属于“保守进入级”，厦门则属于“观望级”。

与环渤海城市群相比，珠三角城市群的能级差别较小而城市特征突出，例如深圳市在创新实力和经济实力方面处于领先地位，创新实力则一枝独秀。广州在服务实力方面更胜一筹。相较而言，特大型城市的运营实力反而低于区域内的次中心城市，地价房价成本较高，生活舒适度降低，这也是近年来大城市的通病。如何优化资源配置、增强城市可持续吸引力是一项重要命题。

长三角城市群，上海属于“优先进入级”，杭州、南京属于“进入级”，无锡、苏州属于“保守进入级”，宁波、合肥则属于“观望级”。

长三角城市群中心-次中心城市结构更加清晰，上海在四大能力方面均处于绝对领先状态，单中心格局凸显。次级中心城市中，南京、杭州位于第二梯队。宁波仅在地价房价基础方面略具有优势。服务力是区域内城市的功能短板。

在中西部城市群，成都、重庆、武汉、西安均属于“进入级”。

中西部城市的优势和劣势分异状况明显。虽然经济、创新实力处于下风，但站在居民生活视角，公共服务供需矛盾较小，房地价水平相对适宜，城市公共服务水平处于区域领先，生活惬意。未来可能成为吸引新增城市化人口的重要区域，可以作为房企布局的重点选择。

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