城市与区域治理研究院 苏志勇

4月16日，国家统计局公布了2024年一季度宏观经济和房地产各项数据，一季度国民经济延续了回升向好态势，实现GDP同比增长5.3%。房地产受去年一季度高基数等因素影响，数据总体不甚理想，但从3月单月数据看，商品房销售和新开工等指标降幅收窄，市场呈现局部回暖迹象。

年初以来，“三大工程”持续发力，一定程度上弥补了房地产开发投资下滑缺口；房地产融资协调机制和融资“白名单”加速落地，有效疏通了房企融资渠道；各地包括住房“以旧换新”、放松限购等优化政策对市场形成利好刺激。但是由于市场供求关系发生重大变化以及有效需求不足的现状，房地产市场全面回暖仍需政策持续发力和市场信心的进一步恢复。

理性看待一季度房地产数据

一季度房地产相关数据显示，房地产开发投资、销售、房企到位资金等各项指标继续呈现下滑态势，但是也不必过度悲观，对一季度数据还应理性看待和客观评价。

首先看房地产开发投资。今年1~3月全国房地产开发投资22082亿元，同比下降9.5%。其中住宅投资16585亿元，下降10.5%。从月度累计同比数据看，房地产开发投资自2022年4月以来已经连续26个月负增长，但与近10年同期对比并不算低，仅略低于疫情前的2019年，且高于2018年及之前的任何年份。从年度数据看，2021年为房地产开发投资的历史高点，达到14.76万亿元，经历了两年下滑，2023年房地产开发投资降至11.09万亿元，但仍高于2017年水平。

此前知名经济学家高善文曾根据发达国家经验做出分析，认为房地产开发投资占GDP比重长期中枢应维持在7%左右。以此数据作为衡量标准，2021年这一数值为12.84%，经历两年调整，2023年回落至8.8%，但仍在合理中枢之上。因此，房地产开发投资的下降应该理解为投资过热之后的理性回归，并没有出现超调。

其次看房地产销售数据。1~3月，新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%，其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%，其中住宅销售额下降30.7%。

梳理最近10年商品房销售数据可以看出，商品房销售从2016年起就保持在每年15亿平方米以上的高位，2018年至2021年更是连续4年销售面积均超过17亿平方米，2021年达到近18亿平方米的高位。2022~2023年连续两年下滑，2023年下滑至11亿平方米，创出10年来新低。理性分析，商品房销售下滑是房地产市场供求关系变化的必然结果，即便如此，每年10亿平方米的销售规模与市场需求相比，总量并不算低。但是销售急速下滑不仅对市场信心产生负面影响，更重要的是对房企资金回笼带来巨大压力。

另外，一季度数据的大幅下滑还与去年的高基数有关，去年一季度住房需求集中释放，房地产市场出现一波爆发式增长，受高基数影响，今年一季度同比数据出现明显降幅。从今年3月份数据看，新建商品房单月销售面积达到1.13亿平方米，好于去年下半年以来各个月份。另外，一季度新建商品房销售面积和销售额比1~2月份降幅分别收窄了1.1和1.7个百分点，说明稳定房地产市场的政策措施已经开始显效，市场呈现恢复企稳的迹象。如这一趋势能够延续，今年房地产市场表现不会太差。

第三是房地产开发到位资金情况。1~3月份房地产开发企业到位资金25689亿元，同比下降26%。其中国内贷款下降9.1%，利用外资下降11.9%，自筹资金下降14.6%，定金及预收款下降37.5%，个人按揭贷款下降41%。

透过这组数据可以看出，国内贷款在房企资金来源中降幅最小，且降幅比1~2月份收窄了1.2个百分点，反映出今年以来房地产融资协调机制和融资“白名单”正在发挥作用。这一点从4月18日央行公布的一季度金融数据也可以得到佐证：3月末房地产业中长期贷款增长了4.9%，比上年末高0.6个百分点。一季度累计增加6727亿元，新增额高于上年同期。

在房企资金来源中，定金及预收款下降37.5%，反映出商品房销售，特别是期房预售仍存在较大压力，房企通过销售回笼资金仍然比较困难。个人按揭贷款下降41%，说明居民个人贷款购房意愿依然不强，加杠杆能力和意愿明显减弱，尽管去年以来个人住房贷款利率连续下调，已处于历史低位，但对市场的刺激效果并不明显。

第四是看商品住宅销售价格变动情况。根据国家统计局数据，3月份70个大中城市新房价格指数环比下降0.3%。其中一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2个百分点；二三线城市环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均与上月持平。一线城市二手住宅销售价格环比下降0.7%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二三线城市环比均下降0.5%，降幅均比上月收窄0.1个百分点。70个大中城市中新房价格环比下降的城市有57个，二手房价格环比下降的城市有69个。

数据显示，部分前期调整到位的城市出现企稳迹象，调整趋势开始向一线城市传导，特别是广州、深圳房价出现明显松动。另外，二手房价格跌幅大于新房价格，究其原因，在定价机制上，新房价格受成本及政府指导价影响，价格浮动空间有限，而二手房交易更体现市场化特征，价格调整相对灵活；在市场规模上，二手房市场逐渐成为市场主流，随着挂牌量的增加，议价空间也随之增大；在住房品质上，一些二手房由于在房龄、户型、配套等方面的劣势进一步拉低了二手房价格。当然，二手房价格的持续下跌也势必会影响到新房价格，新房以价换量将是房企的重要选项。

政策还需精准发力

年初以来，房地产政策延续了持续宽松的主基调。在投资端，城中村改造、保障房建设和“平急两用”基础设施建设“三大工程”持续发力，一定程度上弥补了房地产开发投资下滑缺口。根据国家统计局数据，“三大工程”拉动了房地产投资0.6个百分点。在融资端，延续了“金融16条”相关支持政策，建立了城市房地产融资协调机制和“白名单”制度，有效疏通了房企融资渠道。在需求端，进一步降低了个人住房贷款利率，各地因城施策出台了包括住房“以旧换新”、放松限购等优化政策对市场形成利好刺激。

尽管如此，从一季度数据看，房地产市场仍处于深度调整阶段。供给端，房企的资金压力尚未得到根本缓解，影响到房地产开发投资和保交楼项目的顺利推进；需求端，有效需求不足，居民购房能力和意愿下降，导致商品房销售持续不振。市场实现根本好转，还需政策持续发力和市场信心的进一步恢复。

首先，从供给端破解房企融资压力。今年，住房城乡建设部和国家金融监管总局主导的城市房地产融资协调机制，为疏通房企融资渠道发挥了重要作用。截至3月末，商业银行对城市房地产融资协调机制推送的全部第一批“白名单”项目完成审查，其中审批同意项目数量超过2100个，总金额超过5200亿元。尽管融资协调机制十分“给力”，但与房地产总体融资需求相比仍有较大缺口。一方面信贷资金规模有限，另一方面商业银行出于防范风险的考量，对“白名单”项目的审核也会愈发严格。

除了针对项目的融资支持外，针对出险房企的救助同样重要。房地产市场调整的两年多时间，已经有数十家房企出现债务违约，目前这些房企大多尚未走出困境，随着市场转差，处境还会愈发艰难。如何对出险房企实施救助，加快出险房企的债务重组，成为下一步亟待解决的最大难题。针对违约房企的债务风险处置，广开首席产业研究院院长连平近期在报告中建议，探索设立国家房地产基金，中长期支持行业不良资产处置。根据房企存量债务风险状况，建议该基金规模在万亿元左右。除了中央财政出资作为基金初始资本金外，其余可由政策性银行、国有大型商业银行、保险公司、AMC资产管理公司等投资参股，以系统性、中长期应对房地产金融风险。

其次，破解有效需求不足难题，满足不同层次住房需求。目前房地产市场主要症结一方面是有效需求不足，另一方面是改善性需求受到一定制约。

刚性需求层面，目前包括青年人、外来务工人员等近4亿低收入群体住房问题尚未得到有效解决。他们的住房需求客观存在，但并非有效需求，这类群体的收入水平与城市高昂的房价并不匹配，完全通过商品房市场满足他们的住房需求也不现实。今年中央层面明确提出建立“市场+保障”的双轨制住房供应体系，目的就是通过租购并举的住房制度，满足多层次、多样化的住房需求。对于绝对低收入群体，通过保障性租赁住房和长租房满足其住房需求；收入稍高的群体通过共有产权住房或者二手房满足住房需求。从“一张床”到“一间房”“一套房”，满足不同层次、不同阶段的住房需求，形成住房迭代升级。

改善性需求层面，随着生活水平的提高，居民对住房品质的追求也在提升。住房以旧换新、以小换大等改善需求已经成为新建商品房市场主力。过去的市场供给以90平方米以下的小户型为主，特别是上世纪建成的住房，不仅空间狭小，而且环境和配套较差，而高品质的住房供应相对有限。为了适应新的市场环境，应当鼓励开发商适应改善性需求的高品质住房，并为改善性需求在以旧换新等方面创造条件。全面取消房地产项目“90/70”政策限制，取消价格上限限制，允许开发商根据市场需求合理定价，逐步实现商品房市场完全由市场调节。