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中房报·市场研究
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中国上市房企市值集体跳水 蒸发掉一个万科加一个碧桂园
2018-03-03 19:36
■中房智库研究员 许倩
2月份是房企传统的销售淡季，地产股集体连连暴跌，令上市房企市值严重缩水。
中房智库独家发布的2018年2月中国上市房企市值百强榜（选取2018年2月27日收盘时的200余家沪深港上市房企样本进行排序）显示，2月份百强房企总市值为5.97万亿元，环比下滑11%，市值缩水总计7399.2亿元。上市房企市值百强中，仅4家房企市值环比上涨。
市值前十强房企一个月内市值蒸发了3279亿元，其中中国恒大市值缩水量最大，一个月缩水685亿元，万科A市值缩水626亿元，碧桂园市值缩水427亿元。
从市值环比跌幅上看，新城控股跌幅最大，一个月下跌25.1%；其次是融创中国，环比下跌24.5%；金地环比下跌23.7%。
虽然2017年房地产企业获得了骄人的业绩增长，但股市表现一向容易受到市场消息影响，尤其房地产与政策关联度极高，一旦出现风吹草动，集体跳水并不令人意外。而近期，与房地产相关的市场声音包括加息、房地产税立法、居民去杠杆及融资渠道收紧。三四城市城市相继出台相关调控措施，也令投资者认为今年房企业绩将大幅滑坡。
还有一个可预见的政策影响因素就是3月召开的全国两会。关于“房地产税时间表”每年都会成为两会热点话题，而这正是悬在房地产行业上的一把利剑。
今年全国两会上，有26名房地产背景代表委员淡出，如建业的胡葆森、龙湖的吴亚军、越秀的张招兴、泰禾的黄其森、复星的郭广昌、瑞安的罗康瑞、九龙仓的吴光正等，或许意味着两会将进一步显示贯彻中央房地产调控政策的风向。
尤需注意的是，今年上半年恰是房企集中偿还贷款的日子。一旦有部分房企还本付息出现困难，资金链出现问题，地产股将可能成为A股市场闪崩对象。当前对于房企而言，保持充足的现金流才是生存下来的关键。
仅十强房企市值就蒸发掉一个碧桂园
据中房智库统计，2月份百强市值门槛为120.6亿元，相比1月份的132.6亿元下降12亿元，下降原因正是地产股股价接连遭遇大跌。也正因此，2月份百强房企总市值相比1月份缩水了7399.2亿元。
据中房智库统计，2月份百强市值门槛为120.6亿元，相比1月份的132.6亿元下降12亿元，下降原因正是地产股股价接连遭遇大跌。也正因此，2月份百强房企总市值相比1月份缩水了7399.2亿元。
就在2月6日，A股上市房企个股几乎没有一只上涨。2月7日地产股再度遭遇“黑色星期三”，集体跳水，包括新城控股、招商蛇口、保利地产、华侨城A等多只地产股出现跌停，当天跌幅达10%左右。H股地产股亦不能幸免。
房价的持续低迷亦成为刺激资本市场导火索。2月24日，国家统计局发布1月70城房价数据，15个热点城市新建商品住宅销售价格继续保持稳定，其中11个城市价格低于上年同期水平。一线城市新建商品住宅销售价格同比由上涨转为下降，这是32个月以来的首降；二三线城市涨幅亦回落。就在国家统计局发布房价数据后，2月26日地产股再次全线走低。
单纯从资本市场来看，1月份，地产股保持在相对高位运行，环比涨幅6.73%。进入2月，这部分资金也存在获利离场压力。
据中房智库统计，2月份千亿市值房企有16家，分别为万科A、中国恒大、长和、碧桂园、新鸿基地产、中国海外发展、长实集团、招商蛇口、保利地产、华润置地、恒基地产、龙湖地产、太古地产、华夏幸福、融创中国、卓尔集团，这16家房企总市值一个月内全部缩水，共蒸发掉4122亿元。
中国恒大成为最大的市值“缩水王”。一个月内中国恒大股价下跌18%，市值缩水685亿元。而去年上半年，中国恒大股价曾从每股5港元飙涨6倍至30港元，这与去年恒大销售业绩的大增有直接关系。
而2018年2月，中国恒大却率先打起了降价促销的广告。自2月1日至2月28日，恒大全国所有楼盘享基础优惠88折，部分项目限量折扣特价房(额外最高95折)。除享有基础优惠外，针对不同支付方式，还享有不同额度折扣。此举令市场猜测，这或是房价降价潮的开始。
令市场信心动摇的另一个表现则是对于资金的渴望。1月31日，中国恒大公告称，发行180亿港元可转股债券，2023年到期，票息4.25%。债券初步转换价每股转换股份38.99港元，较前一日报收市价溢价40%。1月31日开盘后，恒大股价一度大跌12%。而恒大最初计划发行230亿港元永续可换股债券，票息3%-4%。
万科A市值缩水也较严重，一个月蒸发了626亿元。万科股价下跌与此前万科独董刘姝威突然对宝能发难有一定关系。
碧桂园市值一个月蒸发了427亿元。春节前一周，平安短短几天内在二级市场大举减持碧桂园3123万股股份，套现约4.55亿港元。受此影响，碧桂园股价在平安首次减持的2月6日当天应声跌至14.5港元，跌幅达11.15%，并在此后六天连续下跌，最低跌至12.72港元。
此外，融创中国、招商蛇口、保利地产市值分别缩水363亿元、324亿元、293亿元；李嘉诚的长和也在一个月内市值蒸发192亿元。
值得注意的是，2月份千亿房企市值相较1月份其实少了两家，即会德丰和绿地控股，从市值超千亿元分别下滑至947.4亿元和922.3亿元。其中绿地控股一个月内市值下跌了20.4%，缩水236亿元。
2月23日的安邦事件也引发部分投资人对万科、保利、金地、招商蛇口等龙头地产股的担忧情绪，叠加市场对两会政策分析的习惯性担忧，以及近期居民去杠杆等消息扰动，导致市场负面情绪集中发酵，部分投资资金离场并不奇怪。
100家中就有89家市值大跌
据中房智库研究员统计，中国上市房企市值百强中，仅4家房企市值环比有所上涨，泛海控股、海航基础、皇庭国际、新光圆成、中天金融、中粮地产、深振业A因1月、2月一直处于停牌期市值未变，其余89家上市房企皆市值大跌。
据中房智库研究员统计，中国上市房企市值百强中，仅4家房企市值环比有所上涨，泛海控股、海航基础、皇庭国际、新光圆成、中天金融、中粮地产、深振业A因1月、2月一直处于停牌期市值未变，其余89家上市房企皆市值大跌。
从市值环比跌幅上来看，跌幅较大的房企分别是新城控股、融创中国、金地集团、新城发展控股、荣盛发展、光大嘉宝、泰禾集团、绿地控股、阳光城，跌幅均在20%以上，而这些企业大都属于积极扩张型，负债高企。
市值跌幅最大的房企是新城控股，一个月市值下跌了25.1%，共计蒸发247亿元。
2017年，新城控股全年销售超1264.72亿元，晋级千亿房企阵营。但急速扩张的规模也给新城控股带来了不小压力。2017年三季报显示，公司负债合计高达1316.80亿元。其中，去年三季度新城控股长期借款增加了138.98亿元，增幅286.16%。而随着调控的深入，这类高负债企业的资金压力堪忧。
融创中国市值跌幅仅次于新城控股，一个月下跌了24.5%，蒸发363亿元。融创中国同样是激进扩张的典型代表。
有4家上市房企市值罕见地出现增长。香港上市房企丰盛控股，2月份市值增长了114.5亿元，增幅为15.6%。同样香港上市的佳源国际控股，2月市值增长了6.7%。A股上市的上海临港和金科股份，2月市值也出现小幅上涨。
事实上，丰盛控股市值上涨速度一直为外界关注：从2013年12月借壳成功到2018年2月4年多的时间里，丰盛控股股价从0.15港元涨至4.31港元，涨幅近28倍，市值从3.19亿港元飙升到1054.8亿港元，涨逾329倍。
房企资金压力最大的一年
中国上市房企在过去的一年，市值得到了极大提升。
中国上市房企在过去的一年，市值得到了极大提升。
在中房智库发布的2018年1月份中国上市房企市值百强榜中，80%以上房企市值都较去年同期增长。融创中国2018年1月总市值同比增长了556.3%，广宇发展1月市值同比增长554.6%。
这源于2017年以来地产股的暴涨。过去一年，股价上涨最多的中国恒大、融创中国一年涨幅超过400%，碧桂园、新城发展控股一年涨幅超过200%，万科A一年涨幅超过50%。
股价上涨的根源是2017年房企业绩的一片飘红。2017年有17家房企销售额超过千亿元，而2016年度只有9家。
2月房企市值集体缩水，并非都是偶然因素和两会影响，其根源还是业内普遍对2018年房企销售业绩信心不足以及资金面的恶化，这也是广大投资人最担忧的问题。
一方面今年政府会继续保证调控的稳定性和连续性，继续坚持房子是用来住的，不是用来炒的，调控主要目标还是平抑房价。另一方面，去年年底召开的中央经济工作会议表示今年的政策调控要“防控金融风险，防止资金违规流入房地产市场”。银监会已多次明确表示要加强对房地产市场的资金监管。
在银监会明确的2018年银行业乱象整治工作要点中，直接或变相为房企支付土地购置费用提供各类表内外融资，向“四证”不全、资本金未足额到位的商业性房地产开发项目提供融资等违反房地产行业政策的行为将受到重点整治。
在各项政策严控下，很多银行都比较谨慎，对新增信贷额度把控更为严格。近日有消息称，已有部分银行下发相关文件，暂停受理房地产行业新增授信业务，或暂停开发贷业务。这也正是上市房企不得不将视线转向海外市场配售股份以及加强类REITS业务拓展等方面融资的原因。
据海通证券分析师统计，地产公司债大多采用“3+2”的期限结构设计，这使得2015年、2016年的地产公司债发行高峰后，2018年将迎来集中回售期。其中，存续地产债中，2018年需偿付规模为1613亿元，2019-2021年逐年增加，需要偿付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元。
2018年开发商将迎来资金压力及债务压力的大年，且很可能是4年来压力最大的一年。
编辑：wangchunhong
标签：上市房企市值,万科,碧桂园
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