12月28日，戴德梁行针对2022年四季度的上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场以及产业地产市场进行了多维度的盘点和解读。

上海写字楼市场韧性 凸显憧憬来春

2022年，上海甲级写字楼供应环比上扬，全年入市办公建筑规模81万平方米，分布在3个区域5个板块，共11个项目，其中苏河湾、徐汇滨江、前滩板块供应较活跃，静安核心、徐汇核心也分别有新项目推出。2022年，上海写字楼市场以净吸纳量63万平方米收官，环比去年下滑55.6%。今年二季度，受封控影响，交易跌落明显，三季度，解封后成交有一定程度复苏，四季度伴随防疫政策放开，交易再次受到影响和回落。2022年，上海甲级写字楼空置率16.7%，比去年上升0.72%，其中核心及新兴区空置率分别为11.21%、23.92%。2022年，上海甲级写字楼租金略微下降，至四季度平均租金8.14元/平方米/天，同比微跌0.37%。

戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英表示，伴随防疫新政的推出，经济秩序和社会秩序加快恢复，将释放出巨大的活力，推动经济发展步伐，可以预见的是2023年上海写字楼市场必将迎来后疫情时代的春天。创新驱动发展，强化高端产业引领，上海积极布局未来产业创新高地，到2035年形成若干领跑全球的未来产业集群，健康、智能，能源、材料等行业也将迎来新一轮发展机遇。

全年大宗交易为过去三年次高水平

2022年上海大宗交易市场共录得774亿元成交，同比下降27%。今年世界政治态势动荡，俄乌战争等系列政治事件引发通货膨胀；随着美联储不断加息，境外融资成本不断上升；同时上半年上海疫情封控加剧经济负面影响，市场低迷，交易情绪低落——三方影响下，上海大宗交易市场成交有所下滑，但市场信心及成交活跃度仍在，全年成交仍站稳750亿元关口、达三年内次高水平。

细看到各物业类型，2022年办公/研发办公以577.4亿元成交总额、75%的成交占比，稳居市场首位，其中以投资目的为主的内资买家青睐上海核心办公资产，积极配置核心物业、抵抗通货膨胀；工业/物流热度不减，依旧受市场追捧，成交占比约13%，同比上涨7%。

买家方面，内资买家以66%的占比继续主导市场，但外资占比亦在缓步上升，从2021年的24%增至2022年的34%。投资型买家再次超越自用交易，成交金额比例上涨至66%；自用买家行业分布特征明显，主要以金融、TMT为主——其中金融企业实力强劲，虽仅贡献3笔交易，却占自用型买家交易总额的过半份额，对比2021成交金额近乎翻倍；而TMT企业表现则稍显暗淡，成交金额相较2021年缩水近一半。

展望2023年，戴德梁行华东区资本市场部联席主管、执行董事蔡峰表示，上海市场或迎来以下几大投资新动向：首先，在结束长达3年的疫情管控和市场经济复苏的双重利好下，2023年将为大宗交易触底反弹的一年，成交总金额预计重回千亿规模；其次，中国全面扩大开放、恢复国际交流、聚焦经济发展，办公、零售及酒店类型物业有望涅槃重生；第三，国家针对房地产推出多重利好、推动其重回支柱行业，未来内资受政策影响，将加速抢占市场份额；第四，多单新经济类REITs成功发行，商办类REITs明年进入试点，为投资人提供全新退出渠道，未来长租公寓、产业园、商办类型物业将备受青睐。（付珊珊）