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商业地产收成几何?起底京沪深商企“年中大考”

2020-09-12 10:17

不管是出于何种考虑,房企总部酷爱京沪深已是不争的事实。

与一般的制造业不同,房地产企业并没有集中的生产基地,政策、人才、资金和创新等因素,是房企总部城市选择的关键。

商业地产领域作为房企多元化转型业务的重要一环,其全国化扩张受总部的桎梏不可谓不大。

那么,选择京沪深不同城市后,商业地产的发展如何?从年中数据来看,不同城市的房企发展差异如何?房企是否把商业地产板块作为发展壮大的一剂良药?

根据统计TOP150房企总部设立情况发现, 68%的房企将总部设在一线城市,其中,30家房企将总部设在北京,40家房企将总部设在上海,总部设在广州和深圳的房企各有14家和18家。

从开发商企业性质来看,总部位于北京的30家开发商中,有11家开发商为民企,2家为港资,而其余17家总部位于北京的开发商则均为国企或央企。

可以看到,除大悦城外,金茂、金融街、金隅等国企/央企在商业地产企业表现普遍较乏力,民企中商业地产领域表现出色的有龙湖、万达两家。

截至2020年6月30日,龙湖集团已开业的商场建筑面积为387万平方米,整体出租率94.7%。尽管上半年受疫情影响较大,龙湖商业仍然实现了33.6亿元的租金收入,全年有望达60亿元。

而万达商管的营收、净利润同比均出现明显下滑,包括物业租赁和酒店运营在内的各业务板块的营业收入都出现了不同程度的下降。

财务数据显示,今年上半年,万达商管实现收入172.75亿元,同比下降47.73%;其中主营业务收入为171.79亿元,同比下降47.7%;其他业务收入为9676.66万元,同比下降52.43%。

项目建设方面,截止到8月底,已经开业的万达广场将达330座,9月底将达到335座。目前万达广场遍布全国的一到四线城市,有的甚至已经开进了县城,预计今年年底开业的万达广场将达到370座左右。

与龙湖和万达一样,疫情之下的大悦城也可谓是举步维艰。

2020年一季度大悦城商业已经造成的损失约4个亿,占到全年租金收入的10%-15%。

雪上加霜的是,上半年住宅物业销售也不理想,权益销售额同比下滑了31%。诸多因素加起来,导致一季度经营活动现金流大幅流出25亿,而上年同期为流入2.37亿。

在购物中心业务方面,截至6月30日,不含管理输出项目在内,大悦城已开业10个大悦城购物中心及1个祥云小镇,可出租面积共计约85万平方米,上半年平均出租率达到约91.4%,上半年实现租金收入约10.9亿元。

在总部位于上海的40家开发商中,则明显民企居多,其中有多家是后来“迁都”至上海,比如新城控股、宝龙地产、阳光城、正荣地产、中梁控股、东原地产、中南置地、弘阳地产等等。

上海的商业氛围不容置喙,以城市的力量影响着生活着的人们,也吸引着各类商业地产玩家来这里淘金。

他们之中,有坐拥资源、善用关系的国企,譬如绿地、陆家嘴、保利;也有资管逻辑当先、青睐核心区位的外资,譬如香港置地、瑞安、凯德;也少不了后劲十足、迅猛扩张的民营开发商,譬如新城、世茂、宝龙、弘阳等等。

在这之中,新城商业逆势突围,租金及管理费收入于报告期内实现21.73亿元,同比上涨27.04%。

截至报告期末,新城控股旗下吾悦广场已开业面积共586.62万平方米,同比增长42.72%,上半年实现租金收入21.32亿元,同比增长22.46%,平均出租率达96.08%。

按照今年商业租金及管理费收入目标55亿元来算,新城控股上半年完成全年目标的比例接近40%。

同样,有着“商业老将”陈德力的加盟,宝龙商业也交出了一份较为亮眼的中报成绩单。

中报显示,2020年1-6月,宝龙商业实现营业收入8.69亿元,同比增长16%。其中,商业运营收入约7亿元,同比增加12.8%;物业管理收入约1.68亿元,同比增加31.5%。

截至2020年6月30日,宝龙商业共有51处在管零售商业物业(45个购物中心+6条商业街)。同期,宝龙商业公布了下半年将投入13个商业项目,8条特色和主题街区,其中包括10个宝龙广场。

宝龙商业对商业板块颇为重视,据透露,未来五年宝龙商业将实现新增100个商业项目的目标,届时宝龙的主战场长三角地区将达到150家购物中心。

世茂商业的表现还算稳健,目前已进入全国28座城市,拥有54个商业项目,经营管理面积逾700万方;共计35个商业项目投入运营,经营管理面积近270万方。

截至2020年6月30日,商业运营收入为人民币7.34亿元,较2019年同期的人民7.2亿元上升约1.7%。租金收入下降是因为向租户提供了一些免租优惠。

当然,疫情对商业地产企业还是造成了一定影响,瑞安房地产的营收就有不同程度的下跌。

集团的综合租金及相关收入为人民币 9.87 亿元,较 2019 年上半年的人民币 11.07 亿元下跌 11%,乃由于集团向零售租户提供租金减免及其他纾困措施,加上疫情对出租率造成负面影响。

在总部位于深圳的18家开发商中,民营背景房企占比大多数,共有14家,国企/央企背景的有4家,有意思的是,并没有总部设立在深圳的外资房企。

一定意义上讲,是华润置地开创了国内开发购物中心的先河。

作为为数不多的、租金过百亿的房企,今年上半年受疫情影响,华润置地上半年营收等多项指标下滑。

报告期内,实现营业收入约448.7亿元,同比下降2.1%。其中,物业开发收入为359.7亿元,同比下降1.7%;投资物业租金收入为49.9亿元,同比下降12.5%。

投资物业方面,购物中心、写字楼等上半年的营业额达到49.9亿元,其中购物中心上半年租金收入为39.1亿元,较去年同期下降8.9%。

在物业板块启动分拆上市工作后,8月26日,华润置地发布公告称,商业运营服务板块有可能分拆独立上市。

身为住宅行业老大的万科,在商业地产领域却是名副其实的后来者,后来收购印力补全了商业地产的短板。

截至报告期末,万科商业(含非并表项目)业务营业收入30.5亿元,同比增长0.3%;整体出租率达90.6%。包含印力集团在内,累计开业的商业项目面积达836万平方米,同比增加11.1%。

与华润等同梯队企业相比,印力更多的在管面积,却并未带来同等水平的租金。如,2019年华润商业在管面积547万平方米,购物中心租金收入约92亿元,而同期印力在管面积近900万平方米,租金收入仅为华润一半。

此外,星河控股旗下星盛商业正在港交所二度IPO。

截至2017年、2018年、及2019年末,星盛商业营业收入分别为2.78亿元、3.28亿元及3.87亿元,此外截至2020年4月末收入为1.35亿元。于同期,年内利润分别为5050万元、8510万元及9560万元。截至2020年4月末,净利润为4470万元。

星河商业订立合约以向49个商用物业项目提供服务,覆盖中国18个城市,总合约面积约2,993,000平方米,当中58.0%由独立第三方开发或拥有。

近两年房地产市场规模增速放缓,房企也在探索新的业务增长极,商业地产作为发力的重要领域,总部城市选择下的创新氛围和商业环境,对商业板块的发展起着积极作用。

2020年受疫情影响,不少商业地产企业未能走出凛冬困境。未来房企格局如何变化,值得我们继续关注。


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标签:商业地产
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