| 中房报记者 唐珊珊 北京报道

5月27日，北京产权交易所预披露信息显示，中国金茂（以下简称“金茂”）拟将北京昊远置业有限公司34%股权、天津北方泽茂企业管理有限公司100%股权挂牌转让，此次两宗转让分别涉及北京经济技术开发区和通州区的两宗地块。

就在今年3月20日的金茂业绩会上，金茂高层还曾对记者表示， 2018年竞争激烈，不合作获取土地比较困难。 

北京作为四大一线城市之首，向来是房企的兵家必争之地。金茂在自己的“大本营”北京出让溢价获得的地块，很难不让外界引发遐想。

溢价拿下的限价地

资料显示，此次转让的北京昊远置业由天津北方博茂置业持有34%股权、中铁房地产集团北方公司持有33%股权、北京隽成房地产开发有限公司(路劲)持有33%股权，本次挂牌转为中国金茂所持有的34%股权。其中涉及地块为2018年10月，金茂+中铁+路劲联合体以37亿元总价竞得北京经济技术开发区河西区X89R2地块，总价为37亿元，溢价率17.46%，成交楼面价32938元/平方米。

而转让的天津北方泽茂企业则成立于2018年11月16日，由金茂北方企业管理（天津）有限公司100%持股。2019年2月，天津北方泽茂企业管理有限公司、北京煦腾房地产开发有限公司联合体，竞得北京市通州区永顺镇TZ-0104-6002、TZ-0104-6001地块。成交价18.3亿元，楼面单价23331.72元/平方米，竞价次数29次，溢价率19.61%。

对于为何转让两块当初高溢价率拿下的地，中国金茂在接受记者采访时表示：“综合考虑项目合作谈判等各方面情况，公司经内部决策行使退出权，并采取在北京产权交易所公开挂牌出让持有项目公司股权，程序符合公司内部要求及规定，且符合国资监管程序及相关法律。”

值得关注的是，两块地均限价要求。其中，北京经济技术开发区河西区X89R2地块，销售备案价52695元/平方米，最高限价55330元/平方米。今年4月，该项目定下案名 “西派公馆”。由于政策原因，该项目在户型设计上也有相关政策限制，90平方米以下的户型面积将占到住宅面积的70.91%，90平方米以上的户型占29.09%，共计1137户。

对于此次中国金茂卖地事件，和硕机构首席分析师郭毅在接受中国房地产报记者采访时表示：“我认为此次中国金茂的两宗股权转让，首先是市场环境和政策环境导致。北京经济技术开发区河西区X89R2地块当时拍出的地价已经超出了金茂对地价授权上限。从整个市场层面来看，包括河西区在内，整个大兴以及亦庄是北京限竞房集中供应的区域，并且都有‘70、90限制’，所以造成区域严重同质化，也为市场带来不确定性风险。此外，该地块由于溢价导致地价偏高，房企利润空间相对有限，并且由于限价不具备价格调整的空间，未来面临的市场和区划前景压力都很大。所以我觉得金茂退出是比较合理的选择。”

对于金茂此次转让的通州地块，在郭毅看来，虽然通州区永顺镇地块位于通州核心板块，而且住宅地块相对稀缺，但该地块配套配套有两万多平方米的商业，并且是住宅配套的商业金融产品，未来不具备整体办公的产品格局。“从操盘来说，这块地是中国金茂和禹洲地产共同拿下，双方都不擅长打造这种产品，并且这种产品业态会极大占用企业现金流。另外，今年通州核心区已经一改往年供应相对稀缺的状态，加大了土地供应。且通州限购政策的严格又远超其他区域，没有放开需求入口，未来销售面临很大压力。”

“我们不愿意卖地”

2018年对于金茂来说是一个高光时刻，这一年，金茂大步流星的迈过千亿门槛。2018年，中国金茂实现签约销售额达1280亿元，同比增长85%。 

“金茂一出道就定位中高端产品，并且屡拿地王，而且项目集中在一二线城市，定位很明确。如果说其他房企是靠拿地上规模，金茂则是实实在在的靠项目上规模。”一位接近金茂的业内人士这样告诉记者。从金茂近几年来的年报数据来看，这个在2011年之前从未做过住宅的房企，先后推出了北京金茂府、上海金茂逸墅、丽江金茂世家等高端产品，也为其中高端路线奠定了基调。

然而像所有千亿新贵一样，金茂也为加速付出了代价。2016年开始，中国金茂的资产规模加速增长的同时，其杠杆指数也在不断攀升。2018年，中国金茂的资产总额达到2716.38亿元，同比上升22.34%；负债总额为1933.73亿元，同比上升24.28%。负债相较于资产更快的增幅导致中国金茂2018年调整后的资产负债率及净负债率均显示出不同程度的增加。

而同样引人担忧的还有其现金短债比不足1倍短期偿债压力大，据2018年年报披露，中国金茂拥有现金及现金等价物213.24亿元，受限制银行结余44.58亿元，而短期有息负债约为219.76亿元，手持现金不足以覆盖短期债务。同时，应付贸易账款及票据共116.9亿元，同比增长27.6%，其中，一年内到期或按要求偿还的占比为94%。

3月19日的业绩发布会上，中国金茂总裁李从瑞表示，2019年金茂将按照权益内回款的50%获取土地。在被问及金茂如何选择将土地卖出去或是保留土地储备自己开发时，李从瑞答到：“我们并不愿意卖地，我们的核心选择就是想把土地储存起来慢慢做成二级开发销售。如果按照我们的意愿，我们所有利润都会体现在二级上开发。但是城市运营项目既要兼顾企业效益，也要兼顾政府效益，如果政府对这个城市建设有很高要求，比如要求短期之内把城市建设起来，我们大面积铺开很多二级项目不现实，投入很大。这个时候会把地卖给其他企业一起来做，基本上是两边利益平衡，但核心的地我们会自己干。”