在如今的旅游界，“地产”是一个敏感的词语，大家都对其讳莫如深。尤其是受国家关于“去地产化”政策的影响，“旅游房地产”甚至成为旅游开发中避讳的一件事情。绿维文旅认为，旅游的开发离不开地产，只要有游客过夜，就会涉及度假地产的开发，只要旅游产生就业拉动，就会有住宅地产的开发。甚至，房地产产品开发仍然是旅游开发中最盈利的部分。因此，错的不在“地产”本身，而在于如何开发，如何运营，如何构建全产业链条。

绿维文旅总结了旅游房地产转型升级的三大趋势。

（一）房地产开发新前提：“地产+产业+城镇化+互联网”

现阶段，地产已经出现一系列问题，房地产开发已经不再仅仅是开发土地和建设房屋了。过去的房地产，就是土地一级开发销售，房产二级开发销售，住宅、写字楼、商业空间就是产品。发展到城市综合体阶段，其本质也是“写字楼 + 商场 + 住宅”构成的一体化建筑群，面向市场的还是以销售为主的多功能的房子，即使不销售，自持也是通过招商引资，实现房租收益。随后，商业地产经历了靠经营收益的第一次提升和靠多业态主力店经营的第二次提升。其后，地产不再依靠周边社区人口消费，而是谋划旅游休闲产业格局，吸引其他区域客源来消费，在形成人气聚集的同时，形成人口聚集。近几年，在电商大规模冲击实体店之后，如何让实体店不因互联网而关门，而是借互联网引导体验人群线下聚集，增加人气与消费，实现O2O体验消费是地产的关键。

新形势下的地产开发，应实现产城融合发展，产业带动城镇化建设，形成居民人口聚集，同时结合教育、商业、金融、文体、卫生及健康服务等，成为一体化结构。以智慧城市为基础，打造“ 互联网+”，构建“产业+ 互联网”“城市 + 互联网”成为区域开发的前提。成功的房地产开发，将成为产业及区域发展的平台。

（二）房地产发展新结构：“房产融一体化”结构

由于国家土地管理的模式越来越严瑾，且一般型的商业综合体的发展结构已走向末端，因此地产转型的方向在于增加休闲化、体验化、不动化、游乐化和娱乐化，并结合文化、健康、体育、休闲、旅游、度假等产业，打造客厅式、度假式、休闲式和特色居室等新的地产模式。特别是以游客的观光休闲度假为支撑的休闲度假物业，已经成为未来地产转型主打的方向。

以旅游休闲为主导，兼顾并结合体育、养生、养老、文化等要素，并以休闲游客、度假游客为依托，以亲子、研学、休闲、养老市场为主打市场构建出的休闲度假与商业地产模式已经成为地产发展转型的主流方向。

房地产作为一种平台，未来发展的综合结构应该是与产业、金融相结合。房产融一体化，是今天房地产发展的必然结果，是任何房地产企业发展的一种必然走向。因此，房产融一体化和服务整合平台是未来房地产发展的核心结构。

（三）房地产开发新模式：旅文体康养商多产业融合的综合开发

在房产融一体化和服务整合平台的架构下，最重要的趋势是产业融合，尤其是消费服务产业的融合发展，旅文体康养商学金多产业融合的房地产综合开发，已成为当前及未来房地产开发的主流。在这个核心结构下最重要的趋势是产业融合。

“五大幸福产业+商业+金融”的产房融一体化模式，也将成为新时期房地产发展的新架构——以家庭服务为目标，以旅游为龙头，整合旅文体康养商五大幸福产业，地产是骨架，五大幸福产业是五脏六腑，商业是皮肉，金融是血脉。