中房报记者 梁笑梅 北京报道

有些人选择跳槽，有些人选择自己当老板……一些上市物业公司高管选择离开时显得异常低调，没有选择官宣。

2024年三季度，上市物业公司出现了高管频繁离职的现象，这一现象背后是当前物业行业转型，企业面临的生存挑战，物业服务行业正在经历一场“大洗牌”。

“我在今年6月30日已经正式离开荣万家了。” 10月24日，荣万家原副总经理孟庆斌在接受中国房地产报记者采访时表示。他选择了自己创业。

而孟庆斌离开老东家时，荣万家正面临着多方面的挑战，包括财务状况不佳、内部管理问题、市场竞争加剧和政策影响等。根据2024年中期业绩显示，荣万家归母净利润约0.91亿元，同比降低约10.1%。

10月10日，碧桂园服务原首席市场官汪英武跳槽至新大正。汪英武的离开已有迹可循。9月25日，在深圳举办的一场地产行业会上，汪英武以新大正物业集团市场营销中心负责人的身份亮相。彼时，汪英武离开碧桂园服务并未向外界公告。

汪英武近日参加对外活动时亦判断，当前物业行业正处于“成熟”向“过剩”穿越的周期性关键性时刻，物业管理企业从曾经的超20万家逐步淘汰、并购，最终逐步减少。

盈利承压 物企高管频繁变动

8月28日晚间，新城悦服务集团有限公司发布了一则公告，左卫因新城系内的其他工作安排，已提呈辞任公司首席财务官职务。

在前一天，合景悠活集团控股有限公司（以下简称“合景悠活”）发布公告，王建辉由于有其他事业发展，已提出辞任公司首席执行官。

不到一个月，王建辉便加入了越秀服务，担任的职位是执行董事、行政总裁以及提名委员会、投资委员会及环境、社会及管治委员会各委员会成员。

曾经作为副总经理的孟庆斌在荣万家工作多年，积累了较为丰富的社区零售和物业管理经验。他曾负责增值业务、智慧化以及用户运营等多个方面，然而，尽管在荣万家取得了一定成绩后，孟庆斌最终还是选择了离开，开启新的创业旅程。

孟庆斌说，尽管在荣万家积累了丰富的经验，但在企业内部做增值业务存在诸多限制，无法充分发挥自己的能力和创意。更重要的是，他看到了社区市集这一空白市场，认为这是一个巨大的商业机会。

此外，荣万家的内部环境也促使孟庆斌做出了离职的决定。他提到，公司的一些决策和管理方式让他感到不安，尤其是在面对市场压力时，公司的反应速度和灵活性不够。

孟庆斌还提到，公司的一些高层管理人员因为风险问题纷纷离职，这让他更加坚定了离开的决心。

这些上市物企高管的离职并非偶然。

关于今年第三季度多家上市物企高管离职，一位不愿具名的上市物业公司高管告诉记者，“2024年上市物业企业中报业绩整体表现一般，盈利能力承压，上市物业公司报表中报发布出来正好是七八月，‌正好处在第三季度，一些上市公司在此时做出一些人事调整希望能补救今年的运营结果。”

一位资深物业分析师也持同样观点，认为从时间节点来看，物业公司高管层面的变动，或还是与中报的业绩压力有关。加上整体经济环境不景气，物业公司的业务拓展和盈利能力受到影响。

物业行业利润下行 公司竞争将加剧

物业行业洗牌，物业企业的竞争格局也发生了变化。多家物业公司面临经营压力，现金流紧张，导致高层管理人员对公司的未来发展前景产生疑虑，从而选择离职。

除了一些物业公司的经营性现金流遇到困难外，此外，在物业管理行业中，物业费问题一直是业主和物业公司之间的重要矛盾点。尤其是在当前市场环境下，物业费问题变得更加复杂。

“物业管理是基层治理的难点和痛点，但物业公司这个中间人的身份也得到了好多保护，利益也得到了好多保护。这种跟业主之间的矛盾不断积累，以至于到今天难以调和。” 孟庆斌说。

他认为，其实有很多物业公司跟业主之间的矛盾，是业主跟基层治理的矛盾。物业公司躺着赚钱的时代太久了，一直没有真正去做好服务。物业行业从监管上到操作上在退步。不管是增值业务还是物业行业的管理都在退步。“早晚会导致一个拐点，根本改变这种局面还得依靠上级单位。”

前述不愿具名的上市物业公司高管认为，“未来的物业行业会经历一场淘汰赛，行业的利润空间处于下行，企业需要保留合理的利润空间去发展，在竞争中活下来。”

公开数据显示，物业行业毛利率保持在20%，净利率都在10%左右。

一位物企上市高管判断，“未来物业行业毛利率可能在5%～8%，会有一定规模的公司留下来，出现一批有特色的公司。”

孟庆斌分析，物业行业未来的趋势将是更加注重用户体验和服务质量。物业公司需要通过创新的模式，提升自身的竞争力和用户满意度。“物业行业的发展将更加依赖于科技和智能化。通过引入大数据、人工智能等技术，物业公司可以更好地管理和服务社区居民，提升整体的服务水平。”