中房报记者 唐珊珊 北京报道

2020年的疫情之战，将奋战在一线的物管行业推上发展快通道，物管领域的边界也在迅速拓展中。

资料显示，近两年，越来越多物业服务企业正将优势从住宅业态进行广泛延伸，开拓新的服务及盈利空间，而非住宅物业正成为他们眼中的下一片“蓝海”。

“相比传统住宅市场物业，非住宅物业具备市场空间大、物业费均价高、收缴率高、提价相对容易等诸多优势，目前有多家龙头物管企业正通过不同形式，开启非住宅物业拓展步伐。”中国指数研究院方面在接受中国房地产报记者采访时表示。

龙头房企“抢滩”非住宅物业市场

首先瞄准这一领域的是头部房企，进入方式也各有不同。

据记者了解，万科物业、绿城服务、保利物业等先后通过成立非住宅物业子品牌，或承接公建物业、城市服务等方式进军非住宅物业市场。

2018年，万科物业曾推出独立子品牌“万物商企”，成立专门运营公司，进军商写市场；2019年，绿城服务借鉴BOMA国际商业地产运营管理经验，推出“绿城云享”独立商写品牌；同年，保利物业推出“星云企服”商办物业服务品牌，为企业提供高效、人文、智能的赋能型商办物业服务。

也有部分物管企业通过承接政府机关、国有企业、事业单位等相关物业管理服务方式，顺势切入体育场馆、交通枢纽等公共服务领域，开辟新渠道。

2019年，碧桂园服务通过承接辽宁省高速公路服务区项目，整合凤凰优选、凤凰会等优质资源，将高速服务区打造为区域商业综合体；为北京大兴国际机场南航基地提供物业服务；招商积余为泸州市江阳区人民法院、港珠澳大桥等提供物业服务；中海物业为澳门房屋局管辖下的社会房屋物业、香港九龙站、香港13家司法机构等提供物业服务等。

与此同时，随着城镇化建设的推进，城市居住格局的改变，龙头物管企业也在探索新的服务业态模式，2017年底，“城市服务”这一新型物业模式在多个城市出现。

2018年，碧桂园服务发布“城市共生计划”，并基于城市公共空间的12个细分领域场景，推出了包含AI城市公共服务、DC数字城市综管服务和IS产业协同运营服务在内的城市服务2.0产品，探路城市服务新蓝海。

同年，保利物业在嘉善县下属天凝镇、大云镇、陶庄镇、西塘景区以及周边的上海市罗店镇布局城市服务，之后又接管辽宁省东港市孤山镇城镇沟渠改造绿化、垃圾中转站建设、停车场设计、公厕改造、开放式小区物业管理等一系列公共服务。

龙湖智慧服务组建“龙湖悦来城市管理有限公司”，定位新型城市管理综合服务提供商，从城市照明设备、道路预警设备、城市水系规划、市政绿化、安防等各方面，与政府运营管理部门形成配合，打造城市一体化的物业系统。

万科物业联合大横琴城资打造“物业城市”，通过“专业服务+智慧平台+行政力量”相融合的方式，对城市公共空间与资源实行全流程“管理+服务+运营”。

对于这一模式，中国指数研究院方面认为：“物业服务企业把深耕于物业管理行业的经验与城市生态建设相结合，将物业服务最新理念带入城市治理，与政府一同打造‘城市服务’新合作模式，让物业成为‘城市治理’的重要一环。”

非住宅市场的“诱惑”

相比传统住宅市场，非住宅领域的潜力不容小觑。

首先是市场空间大。根据国家统计局数据，2000-2019年，全国商业营业用房、办公楼、场馆类用房、科研及教育用房、医疗用房的累计竣工面积分别为15.67亿平方米、4.32亿平方米、4.93亿平方米、17.69亿平方米及4.64亿平方米。截至2019年底，全国各类产业园区已超1.5万个，包括国家级开发区600余家，省级开发区2000余家。

图：2000-2019年全国部分非住宅领域累计竣工面积

数据来源：中国指数研究院

同时，随着“机关及企事业单位后勤服务社会化改革”和“公共服务领域鼓励社会资本参与投资和运营”等一系列政策的推出，不断为学校物业、医院物业、公众物业等非住宅业态释放市场空间，给物业服务企业带来业务增量机会。

图：2018-2019年百强企业住宅和非住宅业态的管理面积占比情况

数据来源：中国指数研究院

从物业服务百强企业在管项目来看，非住宅业态的面积占比由2018年的26.06%上升至31.12%，实现进一步提升，但物业服务头部企业对非住宅业态的覆盖度仍较浅，各业态行业集中度不高，呈现较大蓝海市场。在物管企业相关人士看来，非住宅物业服务市场空间广阔、业态多元化、服务专业化驱动下，更具有诱惑力的是这些多元化业态将产生更多增值服务需求。

其次，从物业费来看，非住宅业态物业费普遍高于住宅物业。

从物业服务百强企业在管项目来看，2019年，百强企业办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/平方米/月，分别为6.99元/平方米/月、6.28元/平方米/月、6.22元/平方米/月；公众物业、产业园区物业、学校物业服务费分别为3.38元/平方米/月、3.31元/平方米/月、3.25元/平方米/月；住宅物业服务费最低，为2.09元/平方米/月。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感，较住宅物业更易提价。

图：2019年百强企业不同业态平均物业服务费标准

 数据来源：中国指数研究院

从缴费率来看，非住宅业态物业费收缴率高于住宅物业。资料显示，百强房企非住宅各业态收缴率普遍高于住宅业态。面向单一业主的医院物业收缴率最高，达98.72%；公众物业、学校物业的收缴率分别为98.42%、98.25%；面向企业收费的办公物业、产业园区物业，因企业支付能力较强，收缴率较高，分别为97.50%、97.22%；商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，为93.33%，但也高于住宅物业收缴率；由于住宅物业面向支付能力和意愿最低的自然人，收缴率最低，为91.63%。

图：2019年百强企业各业态物业费收缴率情况

从竞争激烈程度来看，这一领域尚出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。

2020中国物业服务百强企业数据显示，有95.49%的企业布局住宅业态，而涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少，数量占比分别为52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物业市场还有待于企业进一步开发。

图：2019年不同业态的百强企业数量占比情况

数据来源：中国指数研究院

专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力，而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒，细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。而且，非住宅物业中的一部分公建物业（例如政府大院，军队营区等），一些企业具备相关管理资质，这在一定程度上也降低了细分赛道竞争的激烈程度。

非住宅物业面临的挑战

尽管非住宅物业管理领域存在诸多诱惑，但挑战也颇多。

一位资深物管企业副总经理在接受记者采访时表示：相比住宅物业管理，非住宅物业管理进入门槛高。非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多，但进入壁垒较高，需要物业服务企业具有较高的各业态物业服务专业能力。

其次，续约率低。住宅物业管理公司更迭需要通过业委会，目前业委会在全社会的普及度并不高，所以住宅物业的续约相对是容易的，而非住宅物业续约的难度会更大，单一业主或较少业主更换物业公司的可能性更大。

另外，与传统住宅物业管理相比，非住宅物业管理模式需顺势调整。多业态物业服务要求物业服务企业在管理模式上顺时而变，顺势而变，否则过多的业态物业服务会拖累整体服务质量和运营效率。