中房报记者 梁笑梅 北京报道

中南服务赴港上市已有实质性进展。

11月12日，中南服务商业有限公司(以下简称“中南服务”)通过港交所聆讯，建银国际为其独家保荐人。

这是中南服务第二次冲刺港股IPO。今年11月以来，已有明宇商服、东原仁知两家物企第二次在港交所提交招股书。今年以来，物业企业赴港上市潮已早有退热迹象，不仅多家企业二次冲击IPO，目前还有5家企业招股书处于失效状态。甚至，从7月下旬开始，近三个月无一家物企通过聆讯，直到京城佳业和中南服务打破了这个僵局。

中南服务二次递表有何改变，缘何得以成功上市？募资的首要目的是否为收并购？后续上市的计划如何？均引发业界关注。

“在外部环境影响下，港交所对递表企业的审核趋严，问询内容增多、频率增大。”11月16日，中南服务方面人士告诉中国房地产报记者，“我们现在处于静默期，一切以公告为准。”

审核趋严 二度递表

2005年，中南服务成立。其拥有三大业务线，包括物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。

资料显示，中南服务物业类型涵盖住宅社区、市政公建项目、城市综合体、商务写字楼、购物中心、学校、游乐场等多种业态。

在成立的第十六个年头，中南服务向港交所迈出了第一步。

2021年3月29日，中南服务首次提交招股书，6个月后失效并很快在9月30日二次提交。11月12日，该公司披露了聆讯后版本。

一位接近中南服务的人士告诉中国房地产报记者，通过多轮沟通打消交易所疑问后，中南服务得以成功通过聆讯。

事实上，从7月下旬开始，通过聆讯的物企的进程开始变得缓慢。

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，一方面，地产信用危机导致市场对房地产关联物管公司的持续发展产生疑问；另一方面，地产行业受国家政策影响发展进入新阶段，导致市场认为物管企业上游交付项目可能减少，整体市场热度有所降温。

中指研究院物业事业部常务副总经理牛晓娟表示，随着今年以来房地产行业政策趋严与融资端收紧，市场对房地产及相关行业预期转向谨慎，这也间接导致港交所在审核物企上市方面要求提高。

物企上市潮放缓,但物企递表热情并未衰退。

截至目前，已递表的物企有21家，在管面积小于1345万平方米的有7家，分别是明宇商服、德商产投服务、众安服务、润华物业、融汇悦生活、苏高新生活服务、瑞安新天地。

牛晓娟认为，面对日渐激烈的行业竞争和资本市场的预期回归，物企需加快自身的业务标准化、智慧化建设，打造具有业内竞争力的市场团队与管理团队，切实提升服务品质。

汤晓晨表示，未来物企上市要提高综合能力，资本市场考验物企不依赖关联方的独立增长能力，需要在规模拓展、品质服务、利润预期等方面具备较强的市场竞争力。

资本成色如何？

从规模上看，中南服务的优势并不明显。

截至2021年9月30日，中南服务拥有合共215个在管项目，在管总建筑面积为4330万平方米，覆盖中国19个省、自治区、直辖市的65个城市。

值得一提的是，碧桂园服务、恒大物业、保利物业、雅生活的规模继续快速扩张，规模在今年上半年突破4亿平方米。其中，碧桂园服务在今年上半年总计新增在管面积3.67亿平方米至6.44亿平方米。

不过，中南服务的后期市场储备量还算大。其订约管理338个总合约建筑面积为7010万平方米的项目，覆盖中国20个省、自治区、直辖市的92个城市。

与大部分已上市物业公司的一样，中南服务对母公司中南集团的依赖度高。

2018年~2020年，中南服务物业管理业务的收入与母公司具有高关联度。其中来自中南集团开发项目的管理收入占比达98.9%、97.9%、92.7%，截至2021年前5月，这一比例为85.2%，项目数量约为156个。

值得关注的是，中南服务在营收和净利上呈现了较强的增长趋势。

招股书显示，2018年至2020年，中南服务实现收入5.52亿元、6.82亿元、8.63亿元，三年复合增长率为25.1%。中南服务这三年的净利润分别为1795万元、2705万元、6675万元，三年复合增长率为92.9%。

此外，中南服务毛利率上处于增长势头。招股书显示，2021年前五个月，中南服务的毛利率达25.7%，比去年同期上升4.5个百分点。而中报数据显示，上半年上市物企的毛利率同比增加0.8个百分点。

在牛晓娟看来，中南服务在营业收入与毛利率均实现大幅增长，展现出了较强的盈利能力。

汤晓晨认为，中南集团本身产业多元，带来了中南服务积累下的多业态管理的能力和长期资源支持。同时，经过数年加速发展，中南服务在核心利润指标上表现较好，建立了职业化的团队，具备较完备的市场化外拓能力。