中房智库、中央财经大学 陈熙 柴铎

一、人居环境发展建设实践

（一）我国人居环境发展变迁

我国人居环境在发展过程中被赋予越来越多的内涵。“六五”时期之前人居环境处于一种自发的原始状态，以“居有所属”为主基调，人居环境中更强调“居”的问题，公共产品与配套服务都不健全。“六五”至“九五”时期进入国家分房阶段，这一时期以“住宅＋绿化”为主，城市的功能结构更加多样化，住房大多由企业自发建设，政府和单位按人口进行分配，住宅区散乱，难以统一管理，但配套的公共产品如交通、绿化、用水、医疗等逐步发展。“十五”至“十三五”时期进入商品房发展阶段，人居环境更注重“环境”二字，以“社区＋景观”为主。城市逐渐形成区域发展形态，构成稳定的区域结构，住宅建设也开始以社区形式进行统筹，同时开始以更加科学的方法和理论打造“公园城市”“森林城市”等绿化景观布局，开展污染的处理与大规模的生态保护，提升生活品质。

（二）未来人居环境发展的新动向

通过对世界和我国人居环境的建设实践进行分析，可以发现人居环境的发展主要反映出以下的三大新动向：一是注重公平原则。在世界人居日相关主题中，其中六年的主题是围绕公平进行阐述的。二是可持续化发展原则。探索人与生态环境和谐共生，在钢筋水泥的城市中更多地注入低碳绿色的人居环境将成为未来人居环境发展的新动向。三是以人为本的原则。以满足人们需求为出发点，以维护人们的基本权益为切入点，关注人们的交通出行问题、健康安全问题与未来人居问题，赋予人民全方位多角度的全新生活体验。面向“十四五”，这三大全球化人居环境新动向可以成为未来我国人居发展的三大基础原则。

二、我国未来人居环境发展的影响因素

（一）人口结构激发人居环境新功能

我国老龄化进程加快，需要调动资源发展养老产业与老年服务等人居环境新功能。中国65岁及以上人口占比从2010年的8.87%上升到2019年的12.57%，预计“十四五”末，我国60岁以上的人口将接近3亿人，中国即将进入深度老龄化社会。如何丰富公共和个性健康的养老服务供给，放大养老服务体系与社会环境等治理行动的溢出效应，打造为老、适老、助老、养老的新功能将成为未来人居发展需要解决的问题。

（二）科技赋能实现人居环境新模式

第四次工业革命的到来，利用科技生态促进开放式创新，让高新技术成为提高人居环境场景迭代的加速器，为人居环境的发展创造无限可能。建筑科技走过1.0时代的数据可视化分析阶段，进入2.0的网站与手机应用时代，现如今正在迈入3.0大数据和人工智能阶段，越来越多的核心技术被应用在人居环境的不同场景中，融合人、事、地、物、情、组织等共同提供服务。在2020年11月发布的“十四五”规划建议中，明确指出要“加快第五代移动通信、工业互联网等建设；加强数字社会、数字政府建设，提升公共服务、社会治理等数字化智能化水平”。科技可以融合多种技术与平台，结合积累的用户数据与未变现的资源能力，实现人居环境的快速转换，助力人居环境开发新模式。

（三）房企转型打造人居环境新时代

房地产业发展将由“大开发时代”转向“大运营时代”，房地产从传统产销模式向资管模式转变，不断丰富和完善人居环境建设，致力人居环境的精细化全流程运营管理。从2010年至2019年的城镇化率发展趋势可以看出，城镇化率增速明显放缓，建成区面积增速下降明显，部分一二线城市发展模式由增量扩张型向存量更新转变。房地产企业在未来将更多利用自身优势，在各个细分赛道寻找切入点，盘活现有存量，不断丰富人居环境内涵，拓展更加多元化的服务满足人们个性化需求，人居环境建设将进入高速发展阶段。

三、面向“十四五”人居环境发展新趋势

根据世界和我国人居环境发展的新动向，未来“十四五”期间人居环境的建设应以公平原则、可持续原则、以人为本的全球化动向为指导，结合人口结构、科技赋能、房企转型等发展现状，探索出一条以“满足人们对美好生活的向往”为中心，以“生态化、智能化、全周期化”为价值导向，建立“未来建筑、未来养老、未来邻里、未来商圈、未来健康、未来低碳、未来安全、未来交通、未来教育”九大应用场景，打造一个具有澎湃生命力的沉浸式人居环境。

（一）一个中心

坚持以满足人们对美好生活向往为中心，让人居环境真正成为连接家庭和城市的新场景。人居环境要以人们个性化的需求为前端驱动器，在数字底盘的推动下链接各个功能单元，通过后端运营植入服务，注入活力嫁接资源，满足前端需求，形成以人为中心的“城市-人居环境-家庭”的良性生态闭环。

（二）三大导向

1.生态化

党的十八大提出全面推进生态文明等“五位一体”总体布局，明确生态的战略高度并将生态纳入经济、政治、社会和文化系统；十八届五中全会首次提出“创新、协调、绿色、开放、共享”五大新发展理念；十九大提出现代化就是打造人与自然和谐共生；未来“十四五”期间也会延续“十三五”的基本发展理念，以低碳、可持续发展、绿色建设为基础，注重自然环境与社区景观的合理布局，解决生产与生活所产生的“金山银山”和“绿水青山”之间的矛盾冲突，统筹室内生态和室外生态的协同发展。通过发展生态化的人居环境，提供在繁华城市中与自然进行沟通交流的机会。

2.全周期化

人居环境要聚焦老有所养、幼有所交、宜居宜业的全周期价值导向。人居环境应该迈向多层次和多样化的发展，能够满足不同年龄群体的主导需求，兼容不同社区场景。对于婴幼儿来说，人居环境应根据婴幼儿不具备主观判断能力这一特征设计安全建筑和处理突发危机装置，开发适合婴幼儿成长的活动健身场所。从青少年的角度出发，人居环境的建设应注重对青少年的成长引导。而对于成年人而言，重要的是更好地平衡生产和生活两大模块，人居环境中要尽可能实现两者的兼容。老年人则需要更多的服务和照顾，通过重构邻里关系、打造老年食堂、建立健康管理中心和锻炼场所，满足老年人的社交和医疗需求。

3.智能化

2020年多个省市在制定“十四五”规划建议时，将建设智慧化的人居环境作为“十四五”的重要工作方向。例如，上海、深圳、北京、浙江等省市率先开展了智慧社区试点建设工作，目前上海已完成50个智慧社区试点建设工作；杭州也明确提出，到2021年年底前，培育创建省级试点项目15个左右。智能化转型已经成为“十四五”期间的主要价值导向，但是实现万物互联与万物智能机遇与挑战并存，是一项长期的战略行动，需要制定远景目标保持长期持续投入。

（三）九大场景

1.未来建筑

未来建筑可以结合交通特征与本地文化风貌，打造复合绿化系统与数字化平台基础之上的综合性建筑体。在建筑布局上顺应地方风貌与城市肌理，设计空间集约开发上的分散建筑配置。建筑可以采用屋顶、地面与平台垂直绿化相结合的方式，打造立体多层次的复合绿化系统，使用绿色建材和新型环保材料建造，实施建筑装修一体化，提供模块化户型组合和菜单式个性装修定制服务。建筑之间通过数字化的信息进行指挥，实现全覆盖的建设施工管理，发展连片开发的周边区域动态服务，实现互联互动共享空间。

2.未来养老

未来养老以“政府主导，社区孵化，市场补充”为原则，借助智慧平台和智能化移动终端，打造“1＋4＋N”的养老新模式。即1个街道智慧养老平台，平台与每位老人及其子女和的智能化终端相连接；4个包括医疗健康、日常生活、重点看护、老年娱乐方面的嵌入式一站多点服务；N个具体未来养老项目，丰富老年群体的生活。为老年人提供一个以居家养老性质的5分钟内可以解决紧急问题的专业化、个性化、医养结合的未来人居环境。

3.未来邻里

通过合理配置商业及服务功能，打造邻里特色文化、邻里开放共享、邻里互助生活这三个发展单元。以历史记忆的活态传承为主轴，发掘传承优秀传统文化价值，明确社区特色文化主题，打造社区特色文化公园，丰富社区文化设施，构建社区文化标志，打造邻里特色文化。邻里开放共享以优化设置多形式邻里服务与交往空间为基础指标，进一步提升“5分钟生活圈”服务配套，激励多主体参与共享生活体系。邻里互助生活的建立需要邻里社群和社团组织积极动员居民参与社区志愿活动，构建贡献与声望等积分体系，明确以积分换服务、参与社区治理等机制，促进居民互助资源共享。

4.未来商圈

借助高新技术和智能化平台打造未来商圈“O2O模式”，通过线上与线下结合服务模式，打造商业服务的10分钟生活圈。可以依托智慧平台向环境中的商家和客户提供“平台＋管家”物业服务运营模式，引入优质生活服务供应商，如超市、银行、邮政、餐饮、洗衣、美容美发、医药零售、文化用品、家电维修、菜场等10项生活必备产业，建立社区商业服务供应商进选培育机制，兼顾居民日常生活密切相关的基本服务功能的同时注重创新型生活服务，提供定制化、高性价比生活商圈服务，利用经营用房的租金实现物业运营资金的平衡。

5.未来健康

未来人居环境的健康管理问题可以通过活动场所的建设、智慧健康管理与优质医疗服务进行布局。在5分钟生活圈内配置慢跑绿道成网成环、室内与室外健身点。在健康管理方面，完善5分钟生活圈的家庭医生服务，建立居民电子健康档案。在15分钟生活圈内配置健身场馆与球类场地等场所设施，安装智能健身绿道、全息互动系统等智能设施，打造社区卫生服务中心，推广社区健康管理O2O模式，打通个人或家庭终端与区域智慧健康平台进行数据互联，在圈内建立综合性医院以应对紧急突发事件。

6.未来低碳

在第七十五届联合国大会上我国制定了二氧化碳排放量在2030年前达到峰值与2060年前实现碳中和的远景目标，“十四五”是实施该计划的关键时期，人居环境也要通过多元能源协同供应、社区综合节能与资源循环利用为低碳发展做出贡献。探索互利共赢能源供给模式改革，利用清洁能源代替化石燃料，建设“光伏建筑＋储能”的供电系统，全拆重建和规划新建引入综合能源资源服务商，实现集中供热供冷等服务。在人居环境的综合节能方面，搭建智慧集成的管理及服务平台，创新能源互联网、微电网技术利用，布局智慧互动能源网，推广应用近零能耗建筑，提高社区综合节能率。资源的循环利用优先治理生活垃圾源头减量和生活垃圾分类全覆盖，促进垃圾分类和资源回收体系“两网融合”，提高垃圾资源化利用率。

7.未来教育

未来教育要打造不同年龄段的学习场所，发展“托幼全覆盖，小学丰富扩容，初中高中优化提质”的人居环境，营造浓厚的学习气氛。人居环境内配置3岁以下养育托管点，服务设施完备，安防监控全覆盖，引入公益性、高端性等多层次托育机构，探索家庭式共享托育新模式。对于4~11岁儿童推行小班化教学，打通社区与中小学近远程交互学习渠道，做好与社区外义务教育资源衔接，扩大优质幼小资源覆盖面。针对11~18岁学生建立师资力量完备和教学基础设施数字化的初高中，开设多方向的兴趣培训机构满足孩子多元化的发展需求。对于其他年龄段的教育需求可以在线下举办进书屋、共享图书馆与文化节等活动，线上开放数字化学习平台对接社区周边博物馆与美术馆等场馆资源，拓宽学习地图。

8.未来安全

在后疫情时代人们更加重视人居环境未来安全的建设，制定常态化与规范化的安全实施细则，划分多层级的安全空间控制单元，实施网格化统筹管理。建立风险评估体系对不同类型的致灾因子进行评估，按照分析结果建立区域风险防治工程，对局部风险进行监测预警。关注空间设施体系，注重用地安全、建筑安全、基础设施安全等问题，分配“面域-线域-点域”安全网。提前制定综合对策预案体系，将企业社会团体、政府机构与公众等主体纳入体系，充分发挥其特长各司其职，解决突发公共危机并保护这些主体的财产生命安全。

9.未来交通

未来人居环境内的交通出行要实现路网空间全支路可达，站点交通换乘设施全覆盖服务。合理布局道路与交通换乘站点，做到“小街区、密路网”，实施人居环境内封闭式管理空间人车分流，打造稳静化的慢性交通生活圈。建立交通信息发布系统和平台，定制公交个性化出行服务，在特殊时间段为私家车辆规划路线以分散车流，缓解交通压力。建立智能停车系统，车位预留充电设施安装条件，提供车位管理与停车引导等功能，以便于快速取停车，提高车位利用率。

“十四五”期间，“一中心三价值九场景”的人居环境发展新趋势，不仅承担着兑现人们对美好生活向往的重担，也引领着未来城市发展的新方向，为世界呈现代表中国未来人居环境发展的又一金名片。