广州市黄埔区知识城片区重点改造项目示意图   数据来源：黄埔发展

中房报记者 曾冬梅 广州报道

一场前所未有的城市更新运动正在广州如火如荼的展开，389个纳入计划的城中村将在未来10年内完成更新改造。担当试点重任的黄埔区要在未来3年完成66个重点旧村改造项目的签约拆迁，各镇街被下达了攻坚责任书，要求全速推进旧村拆迁工作。

但在速度面前，村民、企业、政府三方利益的平衡成为了一个巨大挑战。

“快批、快拆、快建”，黄埔“拆”声一片，每月逢“8”日都有旧村改造项目动工建设。但随着时间的推移，此前被速度掩盖的矛盾也开始逐渐暴露。9月8日，黄埔知识城燕塘村经济联合社给自己的旧改合作企业发出了《告知函》，追讨被拖欠的临迁费、拆迁费等费用。该项目的合作开发商——广州景晟投资有限公司（以下简称“广州景晟”）在回函中大吐苦水，表示在燕塘村旧改项目未正式纳入区旧改年度计划、旧改实施方案暂未上会的情况下，公司积极配合街道完成拆迁任务，光拆迁补偿就给了1.12亿元。但是，实施方案迟迟未能获得批复，企业无法融资，财务成本巨大，要承担很高的社会风险和企业风险。

9月22日，广州景晟相关负责人对中国房地产报记者表示，公司一定积极克服困难，维护好村民的权益，及时与村集体、村民商量解决支付。“城市更新是广东省、广州市号召并推动的城市建设新模式，是大势所趋。特别是黄埔作为广东省的试点，积极探索旧村改造拆、批、建并举，是旧改的创新，需要政府、企业、村民各方合力。”

据了解，除了燕塘村，黄埔区还有其他村子也遇到了类似问题。有消息显示，黄埔区已经在为前期的过快拆迁打政策补丁，强调原则上应先行拆除已办理用地手续的地块。只是，对于那些被卡到半道上的项目，目前尚未有清晰的政策指引。

村民被拖欠搬迁费

2020年5月28日上午，广州开发区、广州高新区、广清经济特别行政合作区共同举行“百大项目庆百年”暨2020年第二大重大项目集中动工活动。参加动工活动的项目共142个，投资总额1842亿元，其中，超过20个为旧村改造项目。仅仅是黄埔区九佛街分会场，就有8个村子、9个重大项目集中动工，启动建设。

燕塘村便是其中之一，当时村民们参加了燕塘雅舍一期动工奠基仪式，本以为很快就能乔迁新居。没想到，刚拆迁完就遇到了难题。

《告知函》显示，2017年7月，燕塘村经济联合社与广州景悦恒投资有限公司签订《推进旧改开发项目服务协议》，约定由该公司作为排他、唯一的主体进行燕塘村旧村改造的前期程序提供服务并承担前期费用。但广州景悦恒投资有限公司、广州景晟与村民签订补偿合同后，临迁费、奖励费、10%弃产费、搬迁费等费用没按合同要求发放，导致大部分村民签约并交钥匙腾空房屋拆迁后，无费用租房居住。而且，在九佛街“5·28”重大集中动工签约活动期间拆迁公司的拆迁费，2020年7月9日至今的拆迁费以及老年安置费等也一直未支付。

据了解，村民多次向开发商反映，但未得到解决问题的回复，一怒之下，发了这封《告知函》，还扬言对后期所有需要跟开发商对接的事宜不予协助办理。

在接到《告知函》第二天，广州景晟对村民的质疑进行了回复。该公司表示，自签订服务协议至今，已相继完成或配合村里完成了旧村改造意愿表决、正式纳入区旧改年度预备计划、房屋基础数据测量、房屋基础数据预公示、实施方案上报区更新局，“5·28”政府项目动工事宜，楼面地价评估，改造房屋拆迁等工作，并已支付相关费用。

广州景晟承诺，迁公司的费用和2020年7月9日至今的拆迁费以及老年安置费等将于近期完成支付。但对于村民要求支付的其他费用，却未明确回复。在复函里，该公司直言自己也有难处，透露燕塘村旧改项目未正式纳入区旧改年度计划，在旧改房屋基础数据未获得街道和区更新局确认，旧改实施方案暂未上会的情况下，其已超出《服务协议》约定的权利与义务范围，配合街道拆迁任务，支付1.12亿元的房屋拆迁补偿款，拆除面积4.4万平方米，并且按照拆补协议进行了补偿。“我司已经向燕塘旧村改造项目投入了巨额资金，并取得房屋拆迁签约率达到74%和旧改拆补方案表决率达到80%。但实施方案至今仍未取得有关部门的批准，村民复建安置房无法得到确定，企业无法融资，财务成本巨大，会有很高的社会风险和企业风险。”

作为合作企业，广州景晟认为以目前燕塘村改造的推进速度，如果继续投入资金，要承担很高的投资风险。

3年拆出一个新黄埔

从目前来看，事件双方各有各的诉求，村民希望拿到被拖欠的各种费用，开发商期望能尽快获得旧改实施方案的批复、减轻资金压力。

问题的出现跟黄埔区的旧改新政策有很大关系。据了解，黄埔是全国首个区级“三旧”改造改革项目的创新试点，近一年来，该区已经出台了多份重要文件，其中，2019年9月发布的《广州市黄埔区 广州开发区加快省“三旧”改造改革创新试点工作若干措施》（简称“黄埔城市更新10条”），定下了“快批、快拆、快建”的基调，和“先拆后建、以拆促建、拆建并举”的实施原则。目前，黄埔区城市更新的60项主要审批手续已压缩为3项，项目改造方案从批复到取得施工许可动工建设从原先1年半时间压缩至最快3个月内，城市更新项目批后实施提速高达300%以上。

黄埔区三年完成旧村拆迁任务工作推进大会

今年6月份，黄埔区、广州开发区还召开了决胜三年完成旧村拆迁任务工作推进大会，力争到2022年底完成17个街镇66个重点旧村改造项目的签约拆迁。这66个项目要拆除的房屋合计3278万平方米，也就说平均每年要拆除超千万平方米的房屋，拆除面积已经超过了广州每年的商品住宅成交面积。

根据官方披露的数据，2020年1~7月，黄埔区已完成旧村拆除面积551万平方米，完成固定资产投资133亿元，同比增长58%。

要拆出一个新黄埔，“拆迁前置”是重要的保障措施。“黄埔城市更新10条”提到，涉及重点征拆任务的旧村改造项目，可由征拆主体委托村集体及合作企业先行收购安置，符合城市更新政策的征拆费用及安置面积可纳入后续改造成本，若项目列入实施计划三年内实施方案未能获得批复，征拆费用可由区财政本息退还合作企业。试行旧村改造项目实施方案“先签约、后批复”，执行统一的拆迁安置补偿方案标准模板，前置拆补方案表决及拆补协议签约，达到规定签约率后方能批复实施方案。

从广州景晟在回函中透露的信息来看，领了军令状的街镇一级应该承担了较大的拆迁压力。同样隶属九佛街的山龙村石窝洞经济社就是一个典型案例，政府原计划是按拆迁政策给村民配备安置房的，但是村民不愿离开故土。街道负责人得知后，拍板将其纳入旧村改造范围，还请来了改造开发商。第一个进入的开发商对这个项目没有什么兴趣，不愿投入太多精力，结果一个月后就被街道换掉了。第二位入局的房企被要求一天谈妥项目，一周完成测量，一个月完成整村拆除。最终，这个村子在今年8月底完成了拆除任务。

被速度掩盖的隐患

一味求快，一些规定动作难免会有变形的可能，特别是在错综复杂、难以标准化的旧改领域。根据“黄埔城市更新10条”的要求，城市更新项目需进行计划管理，按季度编报区城市更新年度实施计划，重点项目可随时申报。这个前置条件很关键，业内人士认为，燕塘村迟迟未能拿到旧改实施方案的批复，很有可能是因为该村未被列入黄埔区2020年的年度计划。也就是说，当地镇街的拆迁工作做的太超前了。

“支持力度在加大，但是管控也在增强。一般来说，我们全力推动的项目都是纳入了区年度计划的，那些还没进入计划的，我们选择先不动。虽然可以补纳入，但是时间上没法把控，对企业来说，风险太大了。”广州某房企旧改部门负责人表示。

这也是广州景晟的顾虑所在，虽然燕塘村已经进入黄埔区旧改年度预备计划，但何时能够正式进入计划仍是未知数，没有拿到确定的旧改实施方案，项目的投资、利润等指标就无法量化。

燕塘村并非孤例，另一个参加了5月28日动工活动的村子也出现了相似的问题，这个村子先启动了安置区的建设，原本预计改造方案在6月底就可申报黄埔区城市更新局审查，但至今也未获得批复。

而对村民们来说，“快批、快拆、快建”同样存在不确定性的风险。有村民表示，拆迁补偿方案还没表决，村里很多地方已经开始动工了，而且，改造协议里提到因不可抗力造成的改造停止，需由村民自己承担。他们担心，最重要的资产——房子被拆后，自己无力担负改造项目烂尾的后果。

按照广州景晟的说法，旧村改造涉及方方面面，有政策，也有村情，条件差异大，存在不同程度的困难和问题，唯有政府、村民和企业共同努力才能真正的解决。