高拯坤/发自北京

保交楼背景下，深圳正计划将商品房预售资金由金融机构监管转变为行政监管，以更严格的监管方式化解问题楼盘和防范金融风险。

日前，深圳市人大常委会官网发布关于《暂时停止适用〈深圳经济特区房地产转让条例〉有关规定的决定（草案）》公开征求意见的公告（以下简称“草案”）。公告称，暂停上述草案中与“金融机构监管”相关的部分规定，暂停适用上述有关规定的期限为3年；明确深圳商品房预售资金监管模式正在推进改革，政府将接替商业银行成为监管主体。

按照草案，征求意见由深圳市人大常委会城建环资工委办公室接收，截止日期为2022年11月16日。11月16日，记者致电该委办公厅了解了解征求结果，工作人员称办公室电话涉密，未予转接。

深圳转变商品房预售资金监管模式背后存在多重考量：一方面响应中央号召，今年1月26日，住建部、人民银行、银保监会三部门联合印发《关于规范商品房预售资金监管的意见》，明确提出全国统一实行预售资金行政监管模式。一方面则是房地产市场治理的因城施策与因地制宜。

明源不动产研究院首席研究员艾振强长期关注着深圳商品房预售资金监管政策的变革，他表示，“三道红线”政策实施后出险房企增多，金融机构作为盈利性机构本身有自己的利益诉求，且与开发商存在诸多利益关系，导致挪用资金情况增多；目前的法规对于这种行为处罚力度较小，导致挪用资金现象始终没有明显缓解，深圳转变预售资金监管方式十分有必要。

据记者粗略统计，去年下半年以来深圳出现了不少在建楼盘监管资金被违规挪用的情况，约有10余个，涉及多家知名银行和品牌开发商。

如位于深圳市福田区的星都·梅沙天邸项目，自去年底陆续停工，停工原因涉及预售资金被挪用。该项目预售资金监管方为某知名银行，但该行也是项目开发商的抵押贷款债权人。位于宝安区的佳兆业樾半山项目，此前因业主发布《强制停贷告知书》被推上风口浪尖，业主们在告知书中称，2021年11月因监管资金被非法挪用导致该项目全面停工。

在采访中记者还了解到，为了更好地化解问题楼盘、推动保交楼工作进程，在此番征求意见之前，深圳就已经在逐步推动行政监管的落地。目前，深圳期房的预售资金监管实际上已经有政府在参与，只不过法规层面尚未彻底理顺。

深圳市人大常委会表示，深圳市于1993年出台《深圳经济特区房地产转让条例》，确立了商品房预售资金金融机构监管模式，目前，市司法局正会同市住房建设局修订《深圳市房地产市场监管办法》，并按照意见要求，构建商品房预售资金行政监管模式。但此举措与《转让条例》实行的预售资金金融机构监管模式不一致，为依法依规推进预售款监管模式改革、确保依法行政，需对《转让条例》相关条款进行修订或者暂停适用。

目前，我国商品房预售资金监管分为金融机构监管和行政监管两种模式，二者在大致流程与内容上基本相同，主要差别就是实施监管的主体不同。其中，采用金融机构监管模式的城市更多，这也使得在烂尾楼频繁出现的当下，金融机构监管模式受到更多质疑。

“任何一种监管模式都有利有弊，不能因为金融机构监管现在出现了弊端就否定其过去的成绩，也不能因为行政监管更符合当下市场而放松警惕。”艾振强说，目前业内有不少声音认为，大多数时候金融机构监管与行政监管差别不大，因为行政监管一方面会增加政府成本，另一方面同样也会面临权力寻租问题。但在保交楼大背景下，无论行政监管是权宜之计还是大势所趋，其所拥有的强大政府信用背书和更加严格的监管，会使预售资金得到更多保障，有助于防范楼盘烂尾和金融风险。更加重要的是，行政监管会向市场注入信心，使购房者更加安心，有利于烂尾楼问题的加速解决，推动房地产行业早日回归平稳健康。