中房报记者 徐妍 北京报道

2023年第二季度，北京、天津、廊坊三地的仓储物流市场空置率分别达到15%、30.2%和50.2%。而下今年下半年庞大的新增供应也引发市场的担忧：北京、天津和廊坊市场整体是否将长期陷入供需失衡和租金下行？

8月17日，世邦魏理仕发布的报告《北京、天津和廊坊仓储物流市场：解构供需的区位差异》披露了上述数据，自2020年以来，北京、天津和廊坊高标仓存量进入加速增长期，2022年新增供应量达260万平方米，对应当年存量扩容增速高达28%；2023年至2025年年均新增供应预计保持在210万平方米。

世邦魏理仕华北区研究部负责人孙祖天在接受中国房地产报记者采访时表示，虽然三地的仓储物流市场总体空置率处在较高水平，但是要从供应和需求两个维度来具体分析，北京、天津和廊坊的不同子市场存在巨大差异。

值得关注的是，租赁端、开发端和投资者对北京、天津和廊坊的仓储物流市场表现出截然不同的态度。险资、资本投资、地方开发商和个人投资者正在进入这一赛道。

中国房地产报：如何看待仓储物流市场在地产投资层面的价值？

孙祖天：物流地产是地产投资领域中非常重要的板块，在C-REITs的涵盖范围里面, 将基础设施项目进行证券化并上市发行是很成熟的模式，很多的开发商、地产基金在把仓储物流物业养成熟以后拿到公开市场去做IPO的去实现变现退出的，所以物流地产潜在的融资变现能力也能够吸引到更多资本进入。

在全球范围来说，仓储物流物业的投资回报都是最稳健的，红杉资本此前主要投企业、投平台，原来是没有专门投基础设施的基金的，但是在去年成立的第一只投基础设施的基金，算是这个领域里的新玩家。

具体来看，北京的一二线子市场是核心型投资的主要标的，但由于卖家极度惜售，可投物业稀缺，包含此类物业的资产包存，可以视整体品质和定价水平来考量其可投性。

目前，已有数个北京、天津和廊坊核心资产通过C-REIT上市，其中位于北京顺义空港、通州等子市场近期回报表现稳定，可体现这些子市场具备的投资价值。

中国房地产报：今年二季度，天津、廊坊的仓储物流市场空置率分别达到30.2%和50.2%，较高的空置率水平会对行业发展产生哪些影响？

孙祖天：今年的物流租赁市场确实面临着非常大的调整，北京、天津跟廊坊都迎来了市场供应的高发期，三地总体市场的供应量还是非常大的。但是从单一子市场来看，北京的物流租赁市场空置率并不高，热点地区甚至是供不应求的。

如果将北京、天津和廊坊作为一个整体市场来看，未来半年，的物流物业出现空置率继续上市是大概率事件，这一趋势可能会延续至2025年。但是具体到子市场层面来看，新增供应都集中在少数区域的，比如北京市场的新增供应就集中在大兴空港和平谷这两个区域，其他区域几乎没有什么新增供应。

北京的物流地产市场的空置率在15%左右，是一个非常健康的状态，只有个别新增供应集中的子市场空置压力会比较大。但是天津和廊坊市场，还有大量新增空置需要消化，想要将空置率恢复到一个比较安全的状态(空置率20%左右)还需要更多时间。

中国房地产报：进入北京、天津和廊坊仓储物流市场的资本，主要进入开发端还是存量市场？目前都有那些资本在进入这一领域。

孙祖天：需要注意的是，物流地产的开发端投资增速正在放缓，以为因为过去两年无论是北京天津廊坊市场还是全国的物流地产市场，开发建设的速度都非常快，进入市场的空置面积要有一个消化的过程。从投资类型来看，从买地到建设，这一类的投资是在放缓的。

而做存量市场的核心型、增值型投资是正在加速的，新进入的投资者包括险资，因为物流物业拥有非常稳健的现金流，回报率比较高，所以吸引了很多保险机构进入，对险资来说买了一个成熟物业每年收租金就可以了。同时广大的个人投资者迎来了进入物流地产的契机，因为这些存量资产可以通过Risti来上市，融资渠道是比较通畅的。

当然物流地产市场的基本盘，还是有经验的开发商和投资基金，毕竟他们拥有更多硬件和软件方面的开发经验。

数据来源：世邦魏理仕研究部

大兴机场周边将成为新兴物流集聚区

纵观北京、天津和廊坊的主要物流子市场，该报告指出，北京马驹桥及其邻近的经开区和通州组成的集群、顺义空港及其拓展区（顺义其他）组成的集群、大兴京南，天津武清、滨海新区、北辰、西青，有超过十年的高标仓发展历史，均为政府重点规划的物流发展区域，且出租总面积已形成规模，因而是北京、天津和廊坊最成熟、规模和集聚效应最强的“基石”市场。

综合政府规划、区位、周边重大基础设施等多重因素，该报告认为，从中长期的角度看，大兴空港和廊坊临空经济区所组成的大兴机场周边集群、平谷马坊和北三县，有望成为未来三年北京、天津和廊坊区域新兴物流集聚区域。

而在去化压力方面，细分至每个子市场，从现有空置面积和未来供应（截至2025年底）看来，宝坻、廊坊临空经济区、大兴空港区、固安、平谷马坊、安次高新区等区域的去化压力较大。

待去化面积最少的六个子市场均位于北京，其中，马驹桥和大兴京南自成规模，北京经开区、通州与马驹桥协同，这些子市场的去化压力最小；而顺义其他子市场的未来供应可有力补充顺义空港，加强两区整体的规模优势。

从天津各区域来看，西青兼具规模效应强、待去化面积少的优势，是天津去化压力最小的子市场；滨海新区、武清待去化面积体量虽大，但占总存量比相对均衡，去化难度较为可控；天津空港因机场效应带动，去化压力也相对较小。

数据来源：世邦魏理仕研究部

物流、电商、冷链等行业需求巨大

报告指出，第三方物流、电商、批发零售、制造业、冷链是北京、天津和廊坊高标仓需求的主要来源行业。不同子市场因自身地理位置、交通设施、周边产业发展等资源特点，对不同需求类型的吸引力也有所差异。

其中，电商和批发零售仓储都具有需求面积较大、周转率和时效要求高等特点，需综合考量与重点消费市场距离、交通便捷度、物业品质和可选度、租金水平等条件，因此，位于北京外围及环京子市场因性价比优势而成为首选。同时，天津本地消费市场也对其近郊子市场需求形成支撑。

制造业方面，在区位选址上，制造企业要求尽可能贴近上下游企业以提升供应链的协同。因此，制造业基地周边，以及邻近机场、铁路、高速公路、港口等交通设施的高标仓更受青睐。

此外，冷链方面，租户对交通便捷性、物业配电、环保、安全和定制要求都高于其他类型租户。由于北京核心区域选择空间极为有限，因此，北京外围及环京子市场因距离适中而高品质物业可选度更大，逐渐成为冷链租户首选。作为北方重要的消费市场、生鲜和医药进口的口岸和集散中心，天津对冷链城配仓、港口仓和区域分拨需求都具有重要意义。