文/广东骏贤集团有限公司董事长冯锦麟

房地产这个与全国人民切身利益息息相关的行业，长期以来得到了党和国家的高度重视。今年7月24日，中央政治局会议就针对当前我国经济社会发展阶段以及房地产自身发展规律，作出了要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”的重大判断。自“头部房企”恒大负债超过2.3万亿元暴雷以来，房地产这个国民经济基础性的支柱行业之一在经受3年疫情艰难处境下已步入低迷境地。

最近，国家有关部门陆续出台了包括实施认房不认贷、降低首付比例及按揭贷款利率等以促进房地产复苏的政策，住建部部长倪虹更以权威访谈形式就如何重构房地产发展新模式发声。

一、房地产行业虽然长期饱受社会各界争议，但在发展中，使我国城镇居民人均居住面积从不足4平方米提高到超过40平方米而让世人瞩目是不争的事实。然而，房地产与金融的关联引发的潜在危机也让国人担忧，我在2015年就已经在广东房地产业协会的《南方房地产》刊物上发表了一篇靠“用户订单”制度可以减少房地产库存的文章。之后，《中国建设报》在2016年6月30日又将我写的题为《关于房地产去库存的思考》的文章刊登。在由高级记者司徒明德编著《逐梦之路•冯锦麟与他的骏贤居》一书里，又将我撰写的《关于房地产去库存的思考》的文章收录其中。

《关于房地产去库存的思考》的文章核心观点就是房地产项目产品须有一定数量的“用户订单”才能开工建设，以达到减少社会资源的闲置浪费和降低金融信贷的风险。时至今日，房地产产品的“预售”与“现售”还让人们争论不休。其实，作为发达国家的新加坡实施了多年而行之有效的定金制期房销售模式应该值得我们借鉴学习。

我们知道，房地产项目“预售”是来自香港实业家吴多泰和霍英东先生的创新，在将其传入内地后一发不可收拾。我以为，“预售”房地产产品这个创新的价值难以估量，没有房地产“预售”机制的实施，就没有我国城镇化的快速推进，房地产行业贡献的土地出让金和税收为国家包括基础设施在内的建设提供了巨大的资金来源。诚言，多年以来房地产高速发展也让金融领域背上了沉重包袱！恒大这个负债2.3万亿元房企的暴雷就是被我在“关于房地产去库存的思考”文章不幸言中“无能力偿还银行贷款”的典型。可惜的是，我8年前提出的“用户订单”这个可以解决社会资源闲置浪费和减少金融风险的“长效机制”未能被人们广泛关注。

二、“用户订单”这个房地产发展新模式的意义在于，让每个房地产项目在动工前，必须要有真正的用户（居住或使用者）的需求，主动向开发商下订单购买其产品，而房地产项目所在地的政府要靠其掌控的资源渠道“因城施策”确定其房地产项目订单情况，才审批是否让其动工建设，从而使该房地产项目能够按照市场经济的供求规律顺利推进减少库存闲置。毋庸置疑，要让“用户订单”模式落地实施，必须要解决地方政府长期靠“土地财政”过日子的顽疾，才能使地方政府有主动性和积极性。当然，作为有担当有禀赋的地方政府，也应当以“谋城者谋万世之太平”的勇气和责任以及“功成不必在我”的胸怀，积极探索解决房地产发展中遇到的新问题和困难。其实，“用户订单”也应当让地方政府在城镇建设中有这个思维预测每个城市对房地产产品（居住、商业、办公）的需求谋划，各个阶段有多少用户以及能否落定，而不能让城市规划建设成为“空中楼阁”。

住建部倪虹部长最近在权威访谈中提出的“人、房、地、钱”要素联动机制的措施，我以为就是可以通过“用户订单”这个房地产发展新模式来实现。以人定房、以房定地、以房定钱其实质就是首先要有人（购房者）对房子的需求，才能批准将相关土地开发建设（以房定地），然后由开发商在政府指导下根据需求与银行合作，并将购房者的自有购房定金和银行给予购房者的房贷（以房定钱）用于项目将其开发建设完成交付购房者居住或使用。

三、“用户订单”这个房地产发展新模式，对于开发商来说也是要经受考验的。

首先，开商发要转变靠高负债高周转做大做强而隐藏潜在高风险的思路，从过去追求速度和数量的“有没有”转变为适应市场供求关系已发生重大变化的新形势，而必须衡量其产品“好不好”，在取得项目地土地使用权后，按照相关规定做好规划设计报政府部门审批和公示征求社会各界意见，在得到用户认同的一定数量订单后才动工建设。如果没有相应的订单则说明项目并没有被购房（消费）者认同，需要重新规划设计或与有较高信誉实力的开发商合作，让购房者放心下订单购买。

这样，通过“用户订单”数量的情况就可以衡量和提高房地产开发商的素质和能力，从而达到优胜劣汰体现市场经济在社会资源配置中起决定作用，过程中政府又担负起协调配合指导的作用。

作为开发商，改革开放让我们获得了红利，我们也理应要肩负起“谋居者谋百年也安逸”的社会责任，努力开发建设出适应新时代形势，让人民群众过上安居生活的好房子。

总而言之，通过“用户订单”这个房地产发展新模式的实施，可以达到“让购房者高兴欢心、开发商赚钱开心及社会和政府满意放心”，从而实现“房住不能炒，房住不可炒和房住不想炒”之目标，让房地产这个国民经济支柱的行业发挥其在推进中华民族伟大复兴中应有的作用。