徐凡淋/发自上海

1月3日，上海出台了公积金新政，降低二套房首付比例，改善型需求再迎利好。

据上海市公积金管理中心消息，缴存职工家庭名下在上海已有一套住房，在全国未使用过住房公积金个人住房贷款或首次住房公积金个人住房贷款已经结清的，认定为第二套改善型住房。

对于认定为第二套改善型住房的，最低首付款比例为50%；对于认定为第二套改善型住房，且贷款所购住房位于上海自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域的，最低首付款比例为40%。

调整之前，在上海购买第二套住房的购房者，若想使用公积金贷款，首付比例为普通住宅50%、非普通住宅70%，新政后二套房首付比例最高降了30个百分点。

这是一次政策接力。半个月前的2023年12月14日晚，上海市房屋管理局发布消息，上海市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、国家税务总局上海市税务局联合发布《关于调整本市普通住房标准的通知》，扩大对上海普通住宅的认定标准，取消普通住宅对套总价的认定。

同一天，上海住房城乡建设管理官方公众号发布上海市优化差别化住房信贷政策。其中，首套首付款比例由35%调整至30%；二套首付款比例由70%调整为50%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套首付款比例调整为40%。

上海楼市新政持续添力，直接的效果是市场反映热烈，购房信心显著提升。

“我们部门已经新增6单，今天再晚也要夜战，目前已经有5套房源跳价。”2023年12月15日，上海闵行区一位房地产中介机构人士张旭表示，有客户早上7:50就过来签约，半小时签完，新政出来房东心态都非常好，有几套房源连夜涨价。

张旭称，2023年12月14日晚，上海接连几个楼市新政出来后，部门连夜召集所有人员加班，大家晚上10点都在联系客户。“第二天的新政首日上午，我们部门已接连发布多条成交利好消息，市场信心大振。”

上海易居房地产研究院研究总监严跃进表示，此次上海连续优化住房信贷政策和调整普通住房标准，降低购房首付门槛、减少房贷利息支出、进一步降低房贷成本和税费负担，有利于支持刚性和改善性住房需求，提高市场交易活跃度，增强市场信心，对稳定市场预期有积极作用。

普通住宅放宽范围

上海普通住宅标准调整，市场呼声已久。“按此前普通住宅标准，市场95%的房源均为非普通住宅。”同策研究院研究总监宋红卫表示，之前执行的普通住宅标准是2014年制定，此前标准与现实偏差较大，与实际情况不符。近10年来，房价水涨船高，无论对购房者还是卖房者，市场符合上海普通住宅标准的房子越来越少。

根据2014年上海对普通住宅制定标准，在价格条件上，内环以内所购房屋总价450万元以内，内外环间房屋套总价310万元以内，外环以外房屋套总价230万元以内，才能满足普通住宅价格条件享受税费优惠，免征增值税和附加税，高于该价格均为非普通住宅。

以内环内总价500万元的非普通住宅为例，如果原业主购买时间较早，买入价为100万元，增值400万元，则需缴纳20万元增值税。

按照2023年12月15日调整后对普通住宅的认定新规，满足以下两个条件，一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等，二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米），可以享受优惠政策的普通住宅税费优惠。

居民出售持有5年以上的非普通住宅，认定标准调整后如变为普通住宅，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收），涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

相较以往标准，新标准不仅优化了普通住宅的认定条件，剔除价格标准，还适度提高了建筑面积标准，从140平方米提高至144平方米。

宋红卫表示，上海是以改善型群体占主导的市场，改善需求占比较高，调整普通住宅标准，降低二套房首付比例，有利于刚需及改善购房需求释放，对库存较大的区域，有较大利好。

严跃进则表示，根据初步估算，上海普通住宅比重将从14%提高到72%。普通住宅标准关联了优惠的税收政策，此次调整标准，提高了普通住房的覆盖面，让更多二手住房交易享受税收政策。

差异化降首付

2023年12月14日，上海住房城乡建设管理官方公众号发布上海市优化差别化住房信贷政策。其中，首套首付款比例由35%调整至30%；二套首付款比例调整为50%；自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套首付款比例调整为40%。

银行业金融机构根据上海市市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例和利率下限，结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体首付款比例和利率水平。

此次政策，调整首套、二套住房首付款比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。

根据新政，以套总价600万元二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。

其次，减轻房贷利息负担。房贷利率下降，降低月供或按揭款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息，二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率5.25%，月供款为11044元。按照新政4.5%利率计算，月供款为10134元，新政后房贷月供减少910元。对于执行差异化政策的区域，购房减负效果更明显。

此次政策还对“五个新政”在内的自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山和金山6个行政区，实施差异化住房信贷新政，在上述区域购买二套住房，可以享受更低的首付比例与房贷利率，进一步降低改善居住成本。 

新政加速购房节奏

“新政出来，第一天就开单了。”在二手房市场，上海松江区九亭板块太平洋一名房产中介人士表示，有好几个客户在谈，“包括我在内新政发布第一天已经有不少同事开单”。

上述房产中介人士表示，由于松江区二套房首付比例从此前的70%降至40%，首付比例减少30%，部分此前需要卖旧房去买新房的置换客户，手头够首付，不再着急出售二手房源，直接去买新房了。

在新房市场，客户购房热情及意愿明显提高。

“看房的人一下子就多了。”嘉定区龙湖青云阙现场一名销售经理表示，利率降了，购房成本更低了，买房人购房意愿有提高。

“普通住宅认定标准的调整，降低首付比例及利率的政策，对首套置业以及置换类客户购房有了更大信心。”根据龙湖青云阙项目营销负责人钮经理的介绍，项目85%的房源户型在144平方米以内，12月14日，新政发布当晚就有很多客户主动联系置业顾问，咨询房源情况，当晚客户主动咨询量是平日晚间的5倍以上，还有一名客户连夜从外地赶来选房。

上述销售经理表示，上海新政执行首日上午，龙湖青云阙客户到访量50~60组，为工作日同期水平的1.5~2倍，不少客户加快购房节奏。

“一名二套房客户，看中一套总价680万元的房源，原本按七成首付需准备476万元，需要向亲友凑款100万元才能交齐首付，新政后嘉定区首付款40%，现在首付款仅272万元，减少204万元。”上述销售经理表示，客户首付压力瞬间小了，也不用找亲友凑款了，客户立马到项目确定房源并签订了合同。

“还有一位居住在嘉定丰庄的二胎家庭客户，目前住的房子只有80平方米左右，一直想置换一套大一些的房子，新政首日上午特地请假来看房，并很快下定。” 龙湖青云阙营销负责人钮经理表示，新政降低了购房成本，有利于购房者购置心仪的新房，同时，加速了市场广泛存在的改善需求释放。

此外，据了解，新政利好下，多个房企售楼处24小时不打烊，正加速去化节奏。

镜鉴咨询创始人张宏伟表示，根据二手房成交中介数据，上海普通住宅调整之前的市场份额占比只有5%，调整之后，房屋总价600万元以内的刚需房源，大概率都是普通住宅。面积调整为144平方米后，覆盖范围更广。另一个降首付，两个政策组合有利于置换改善型需求的盘活与入市。

在政策效果上，张宏伟则认为，交易量的回升与市场活跃预计能持续到春节前，春节后市场将恢复正常状态，很大原因为春节断档以及大家经济收入的基本面没有改变，预计2024年三四月份还会有下一轮的政策出台，如郊区限购，人才购房定向松绑可能会落地。