被城市包围的康鹭片区。

中房报记者 陈标志 曾冬梅 广州报道

“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了。”政府部门派驻城中村改造项目一协调负责人告诉中国房地产报记者。

6月15日，广州市海珠区凤和(康乐村、鹭江村)城中村改造项目（以下简称“康鹭片区改造项目”）拆迁安置补偿方案征询意见稿公示结束。这意味着广州市珠海区又一超大型旧改项目即将正式启动。

该片区项目超1650亩用地面积，规划改造约378万平方米计容建筑面积，预计改造资金超300亿元；旧改主体公司为广州市天塱投资有限公司，即海南建信投资有限公司（中国信达旗下公司）、广州悦达投资有限公司（广州幸裕成员）的孙公司。

本是值得高兴的事，但被拆迁相关权益人却认为，补偿方案存在诸多不合理之处，补偿标准过低，只能越拆越穷，如弃产货币补偿在当地购房，也仅够交首付。

不久前，海珠区住建局曾书面回复权益人异议，称广州市住建局已将群众信访件转交给了海珠区，区住建局要求改造主体认真研究，进一步完善康鹭片区城中村拆迁安置补偿方案。

城中村改造项目中拆与被拆的矛盾交织，在广州市海珠区这一“巨无霸”旧改项目中浮现。

偏僻小村庄的“膨胀”

“以前这个地方很偏僻，经济欠发达，村里的人口也并不多。”在康鹭片区至少待了35年之久的“房东”黄利明告诉记者，他在鹭江村建房时，屋基周围还是成片的水塘，地块荒芜杂草丛生。

但后来康鹭片区的发展，出乎了黄利明的意料之外：原本偏于一隅的小村庄，被快速扩张的城市包围，成为名副其实的“城中村”。

自上个世纪90年代以来，康鹭片区经过长达30多年的发展，从名不见经传的小村庄逐渐成为以纺织业而闻名的“制衣村”。大量外来投资客及务工人员汹涌而至，聚集在这个面积仅为110公顷的片区。

“鼎盛时期，康鹭片区人口超过20万人。”黄利明告诉记者。

与黄利明同样“有眼光”的外来建房人，还有李大海等一大帮潮汕人。他们与当地村民一样，房屋出租成为他们后来最重要的经济来源。

康鹭片区的“档口”。

在康鹭片区，狭窄的街道两侧是“握手楼”的民宅，最低的有四五层楼，最高的有八九层楼。这些民宅一楼铺面被当地人称之为“档口”，大多数“档口”里摆着成排的缝纫机等制衣设备，铺面门头上挂着“来料加工”等广告招牌。

“随便一个档口的老板，都是上千万元的身家。”黄利明告诉记者，即使是在疫情期间，这些档口都没有关门停业，“他们不仅在这里实现了自己的人生目标，也为当地经济发展作出了贡献。”

据了解，以全国最大的纺织品交易市场——中大布匹市场为中心，康鹭片区内聚集着制衣厂、仓储企业数千家，超过20万的制衣从业人员在这里工作和生活。这些从业人员中，97%以上都是外来人口。

贾商云集所带来的庞大人流，催生了康鹭片区房屋租赁市场——厂房仓储及从业人员生活用房。黄利明等外来建房者是“人口红利”的直接受益者。

据统计数据，康鹭片区共有4340栋民宅，这其中就包括黄利明等人的房屋。这些房屋大部分始建于上个世纪80年代末。黄利明等人出具的《农村（墟镇）宅基地使用证》显示，发证日期为1989年。

在康鹭片区，民宅大致分两种情况，一种是当地村民自建房，另一种是外地人“购地皮”（受让宅基地使用权）建房。黄利明等属于后者。

在康鹭片区，当地房东仅靠房屋租赁一项，年收入少则几十万元，多则上百万元。这是一项相对稳定的收入，加上其他收入，“房东们”足以过上富足的生活。

“巨无霸”旧改项目

康鹭片区村集体房屋开始拆除。

在改革开放滚滚浪潮的大背景下，城镇化进程加速的康鹭片区是中国数以万计城中村的缩影。如今，这片承载无数创业者梦想的土地，将面临城中村改造拆迁。

5月13日，广州市海珠区住建局对康鹭片区城中村改造项目实施方案进行批复。这也是继沥滘旧改项目之后，广州市又一“巨无霸”城中村改造项目。

康鹭片区城中村改造项目位于广州市海珠区中部，北至新港西路，南临新滘西路，东至广州大道南，西至瑞康路。改造范围涉及2个自然村。该旧改项目去年纳入了《广州市2023年城市更新项目年度计划》首批改造项目名单。

根据当地公安机关和属地街道最新相关资料显示，康乐村与鹭江村人口与户数相差不多，两村户籍人口共2856户、6664人。

根据上述城中村改造项目实施方案，项目改造范围总用地面积为110.25公顷（约1654亩），改造范围内现状建筑总面积329.48万平方米，其中住宅房屋实测建筑总面积为188.5万平方米。

这也意味着，康鹭片区城中村改造，超300万平方米的建筑体量要被拆除。

外界称其为“巨无霸”旧改项目，不仅是改造范围用地面积超过1650亩，规划总计容建筑面积约378万平方米，而且计划改造资金多达300亿元。

记者了解到，该项目采取全面改造方式，计划四期改造分期实施。实施方案称，广州市海珠区凤阳街凤和经济联合社为改造主体，以合作改造模式实施更新改造，由合生创展作为实施主体，负责具体的实施工作。

根据实施方案，该旧改项目复建安置区计容建筑面积为238.22万平方米，其中复建住宅117.2万平方米。记者也从当地政府部门相关人士处了解到，项目一共分59个地块改造，其中47个地块为回迁房，12个地块为融资房。

“货币补偿再购房仅够首付”

康鹭片区街道。

5月17日，康鹭片区城中村改造项目拆迁安置补偿方案征求意见稿在网上公示。该方案大致分两类：村民房屋和非村民房屋，以及建设年限等不同情况进行拆迁安置补偿。

简单归纳重点是，对于村民房屋，可以选择证载建筑面积，或者“宅基面积×3.5”的标准复建安置住宅面积；对于非村民房屋，证载建筑面积不超280平方米的按证载面积进行回迁，证载建筑面积超过280平方米，按照280平方米以内面积回迁，超出部分40%回迁40年产权公寓，60%按1500元/平方米的标准补偿。

征求意见稿还载明，若被拆迁人弃产货币补偿，复建安置住宅面积按12500元/平方米、公寓按6000元/平方米的标准给予补偿。

该拆迁安置补偿方案征求意见稿一经公示，立即引起了相关房屋权益人的高度关注。

“我们支持康鹭片区城中村改造，但是拆迁安置补偿方案明显存在诸多不合理的地方。”外来建房人李大海告诉记者，我们认为补偿标准过低。

他认为，他们35年前就到鹭江村建房，当时“买地皮”建房在政策上是没有障碍的。

后来，随着改革开放的不断深入和城镇化进程的加速，纺织产业的带动，大量外来务工人员聚集康鹭片区。“当地产业兴起及经济发展，也有我们的一份功劳。”李大海称。

他还告诉记者，在康鹭片区的“非村民”房屋，绝大多数证载建筑面积是超过280平方米的，超出的面积回迁40年产权的公寓和按照1500元/平方米的标准给予补偿，显然没有尊重历史，补偿过低。

以“非村民”黄利明的房屋为例，其房屋证载建筑面积为656平方米，如果按照上述补偿方案，他只能回迁280平方米住宅、150平方米公寓及约34万元的货币补偿。

“房屋被拆迁后，我们主要经济来源就断了。”黄利明称，“越拆越穷”的说法并非没有依据。

“我的证载建筑面积656平方米，如果选择弃产货币补偿仅能获得470多万元。”黄利明称，周边一般的小区房价都是6万~7万元/平方米，好一点的小区要10万元/平方米。

“我拿着这点补偿再到周边小区购房住，以150平方米的最低标准商品房计算，至少需要上千万元。”黄利明称，他粗略算了一下，自己手头这点补偿款仅能够3~4成的首付。

除了对拆迁安置补偿标准有意见之外，相关权益人还提出“先安置后拆迁”的诉求。他们这一要求是基于担心项目将来万一烂尾停摆，他们就是最直接的受害者。

回应：安置补偿标准不低

记者了解到，也有“村民”在网上发文，对安置补偿方案中“证载建筑面积”“宅基面积×3.5”核定复建安置住宅面积，以及弃产货币补偿等提出异议。

对此，6月12日，当地政府部门派驻康鹭片区改造项目的一名联络协调负责人向记者回应称，康鹭片区产业结构和人口密度已经远远超出了该地的最大负荷，且存在严重的安全隐患，项目改造已是势在必行。

他说，在拆迁安置补偿方案征求意见稿中，村民房屋“宅基面积×3.5”的安置标准，是依据每户宅基面积一般不大于100平方米，层高为3层半，安置补偿方案是按照一户一证80平方米宅基面积测算；而非村民建房实际上也是按照每层80平方米标准测算，3层半就是280平方米。

“我个人认为，这个补偿标准不低。”该负责人称，由于当初外来人到村里建房，他们经济实力比较雄厚，层高基本上都超过4层以上，所以证载建筑面积比较多。

不过该负责人亦表示，这份拆迁安置补偿方案只是一个征求意见稿，尚未经过村民集体讨论通过。

“想通过城中村改造一夜暴富的时代已经过去了，他们每个人应该要有点格局和担当。”该负责人称，这么多年房屋出租，他们早已收回了投资成本。

该负责人坚称，非村民只是宅基地使用权人，他们没有表决权，可以提意见，但他们的意见不起决定性的作用。

记者提出，是否有相关政策文件对“村民”“非村民”的安置补偿有明确的规定呢？该负责人称，也许有，也许没有，他目前尚未看到相关文件规定，“这是一种约定成俗的规定”。

对于弃产货币补偿，该负责人也承认有点低。“但大多数人不会选择弃产货币补偿。”该负责人告诉记者。

对于相关权益人提出“先安置后拆迁”的诉求，该负责人称，该项目改造的总体原则是先集体后个人、先复建房后融资房，“如果完全先回迁后搬迁，那我们从哪里开始？”

而对于该项目将来怎么做，被拆迁户担心项目将来烂尾停摆等问题，开发商派驻项目的相关负责人没有正面回答记者，仅表示该项目改造在10年内完成。

对于该负责人的说法，相关权益人不予认可。“我们并不是想靠拆迁一夜暴富，但属于我们的就要合情合理给我们。”相关权益人称，旧改也是企业的市场行为，他们拿到补偿却不够买房的，怎么个合理法？

记者了解到，在公示期内，相关权益人也对该安置补偿方案提出了异议。

不久前，海珠区住建局回复村民称，广州市住建局已将相关信访件转交给海珠区住建局，该局要求改造主体认真研究，进一步完善拆迁安置补偿方案。（本文所涉人名均为化名）