中房报记者 梁笑梅 北京报道

招商积余仍需破局。

8月16日晚间，招商局积余产业运营服务股份有限公司（001914.SZ，以下简称“招商积余”）披露了2021年半年度业绩报告。

今年上半年，招商积余实现营业收入47.79亿元，同比增长23.56%；归属上市公司股东的净利润2.48亿元，同比增长38.85%。毛利率为13.54%，较上年同期下降0.29%。

事实上，营收和净利润增长速度双双放缓。2020年半年报数据显示，招商积余实现营业收入38.68亿元，较上年同期增长49.88%；归属上市公司股东的净利润1.79亿元，较上年同期增长110.66%。

西南证券首席地产分析师池天惠告诉中国房地产报记者，“营收和利润增长比较符合预期，不高也不低。”

和营收和净利润不同的命运是，毛利率却呈现下降趋势。而毛利率偏低一直是招商积余悬而未决的难题。

毛利率三年降

毛利率整体为何会下降？

首先来看一则具体数据：招商积余物业管理业务毛利率为10.58%，较上年同期11.23%下降0.65%。其中，基础物业管理部分毛利率为10.7%，同比下降0.22个百分点；专业化服务部分毛利率为10.08%，同比下降2.52个百分点。资产管理业务毛利率为60.44%，较上年同期61.68%下降1.24个百分点。其中，商业运营部分毛利率为43.20%，同比上升19.72个百分点；持有物业出租及经营部分毛利率为61.84%，同比下降1.59个百分点。

不难看出，物业管理业务和资产管理业务两大块业务的毛利率均出现了下降。其中，作为物业管理业务的专业化服务部分和作为资产管理业务的持有物业出租及经营部分毛利润同比下降最大，分别为2.52个百分点以及1.59个百分点。

值得关注的是，物业管理业务板块毛利润不高，其中，住宅业务毛利率为6.03%，拉低整体毛利率。

近三年以来，招商积余的毛利率一直处于下降趋势。根据2019年～2021年上半年报数据显示，毛利率分别为20.47%、13.83%、13.54%。

中指院数据显示，2020年在港物业服务上市公司的毛利率均值为28.6%。

关于物业管理业务毛利率为何下降，招商积余方面表示，若剔除去年疫情补贴因素的影响，本期毛利润较上年同期有增长。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，招商积余一直在降负债与负债率，加上运营成本提高，以及在管面积的增长非常缓慢，都会影响整体毛利润的增长。

截至报告期末，招商积余的在管项目为1520个，管理面积1.99亿平方米，其中来自控股股东之外的管理面积占比达61.98%。招商积余拥有总资产163.59亿元，资产负债率48.97%，较今年年初下降0.39个百分点。

历史遗留问题仍待解决

半年时间过去，招商积余的历史遗留问题仍未解决。

在2020年的业绩会上，关于毛利率偏低的原因，招商积余财务总监张秀成曾说过一段话。

主要原因有三个方面。第一，项目分布密度不够集中。截至2020年末，公司在管物业管理项目有1438个，覆盖的城市有100多个；第二，机构类物业的收费定价有较大压力；第三，公司目前正在追求规模快速发展，市场拓展、运营管控等方面的投入成本较高。

值得一提的是，招商积余的住宅毛利率最低的是住宅业务，由于历史原因，招商物业注入的多个住宅小区签订的均是包干制合同，很难提高毛利率。

此外，在非住宅物业方面，招商积余存在增规模不增利润的现象。

截至2021 年6 月30日，招商积余非住宅物业管理面积为10118.33万平方米，较上年同期增长6.78%，管理面积增长642.11万平方米；非住宅物业在管项目数量为985个，较去年同期增加69个。

但管理面积上升的同时毛利率却在下降。报告期内，招商积余非住宅物业毛利率跌至12.79%，较上年同期下降0.68%。

资料显示，招商积余从事的主要业务为物业管理业务和资产管理业务。

尽管招商积余在积极协同培育资产管理业务，资产管理业务的毛利率也高于物业管理业务，但物业管理业务营收仍然为招商积余主要收入来源，资产管理业务的影响力仍然有限。

2021年半年报显示，招商积余物业管理业务实现营业收入44.36亿元，较上年同期增长23.68%，占公司营业收入的92.84%。资产管理业务实现营收2.70亿元，较上年同期增长46.18%，占公司营业收入的5.66%。

对于招商积余来说，存量资产的管理、运营及服务是他们的百年使命。从现在看来，这条路还任重道远。