8月14日，中国奥园集团股份有限公司（“中国奥园”；股票代号：3883.HK）发布2020年中期业绩，营业收入、毛利润、核心净利润等经营指标均录得双位数的增长，前7月物业合同销售约604.2亿元，完成全年销售额目标46%。在上半年行业遭受疫情冲击的背景下，这家新晋千亿房企展现出了过硬的发展实力以及抗风险能力。

得益于稳健的财务管理策略，上半年中国奥园及时把握土地收购窗口，新增了可售货值达832亿元的土地储备，计入城市更新项目后的总货值约11602亿元，为公司未来四至五年的发展储备了充足资源。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识，粤港澳大湾区更是各大房企必争之地。而凭借超前布局及持续深耕，中国奥园已率先抢占了高地，高达6587亿元货值的城市更新项目中，有95%是分布在粤港澳大湾区。

华创证券认为，中国奥园历经25年发展，实现了从珠三角区域性房企向全国化布局房企的跨越。公司多元化拿地能力突出，土储质优量足且成本低廉，近年来销售增速行业领先，后续业绩有望持续高增。

上半年业绩稳增回款率高达90%

2020年上半年，突如其来的新冠疫情给房地产行业带来了不少经营挑战，中国奥园反应迅速，一手抓防疫抗疫，一手抓复工复产，销售自第二季度开始恢复增长势头，项目交付稳步推进。

中国奥园董事会主席郭梓文在8月17日的业绩发布会上表示，1-7月份公司已经完成604亿元销售额，完成全年目标接近一半。未来几个月会进一步加大销售力度，完全有信心实现全年增长12%的目标。

中国奥园执行董事、营运总裁马军也透露，下半年，公司的整体货值接近1700亿元左右，充足的可售货量为销售业绩的达标奠定了坚实基础。

据了解，2016年-2019年，中国奥园保持了超越行业平均水平的销售增速，销售额的年均复合增长率超过60%。在此基础上，今年上半年，该公司实现了营收和利润的逆市双增长。业绩公告显示，上半年中国奥园实现毛利润82.8亿元，同比增长18%，毛利润率29.3%；核心净利润28.3亿元，同比增长14%，核心净利润率10%；股东应占核心净利润为24.5亿元，同比增长21%，股东应占核心净利润率8.7%。

截至6月30日，该公司已签约未确认的物业合同销售约1800亿元，将于未来2年逐步确认，盈利持续性强。

值得一提的是，虽然上半年房地产行业销售遇阻，但中国奥园的现金回款率还较去年同期上升了15个百分点至90%，在行业里属领先水平。截至6月底，该公司持有约694.4亿元现金，为一年内到期债务的1.5倍，短期偿债无忧。

主营业务的良好增长态势和稳健的财务管理风格推动中国奥园在资本市场不断取得优异表现。2020年2月，该公司发行1.88亿美元363天4.8%境外债，创中资高收益债最低发行成本，7月发行的4.6亿美元4年期境外债，融资成本仅为6.35%。境内的融资成本也有所下行，2020年2、8月，中国奥园分别发行了25.4亿元五年期公司债及11.8亿元五年期公司债，利率分别为5.5%、5.65%。

收并购解锁新模式旧改项目加速转化

今年上半年，中国奥园保持了积极而稳妥的拓展态度，发挥收并购传统拿地优势，同时加快城市更新项目的转化，多渠道拿地增厚土地储备。期内，该公司新增项目44个，新增可开发建筑面积约695万平方米，新增可售货值约832亿元，平均土地成本为每平方米3812元，合理的土地成本锁定了稳定的利润率。

收并购是中国奥园拓展项目的主要渠道之一，据了解，上市以来，中国奥园共收购了320个项目，通过收并购渠道获取的项目占了68%，今年上半年获取的新增土储中，也有63%来自收并购。值得关注的是，7月份，中国奥园完成收购京汉股份29.99%股份，成为京汉股份单一最大股东并取得其控制权。通过本次收购，该公司开拓了资产包拿地的新模式，进一步丰富了土地储备资源。

城市更新也是中国奥园获取核心城市优质土地资源的重要途径，该公司现已实现旧城、旧村、旧厂（三旧）改造全覆盖。今年上半年，中国奥园的城市更新业务持续推进，分别成为珠海联安旧村改造项目实施主体、广州增城横塱村改造合作企业，并签约广东东莞清溪镇荔枝村南更新项目前期服务商。截至2020年6月30日，该公司拥有逾50个不同阶段的项目，预计额外贡献可售资源约6587亿元，其中粤港澳大湾区占95%，有助于后续销售利润率稳定及规模扩张。

据中国奥园执行董事、行政总裁郭梓宁介绍，今年上半年，该公司已有3个城市更新项目转为二级开发，下半年陆续还会再有项目转化。具体来看，预计2020年可转化634亿元的可售货值，2021年-2022年预计可转化1687亿元，2023年及以后预计转化4266亿元。他表示，中国奥园目前正在广州、深圳、珠海、佛山、东莞几个城市加大拓展力度，洽谈中的有一大批城中村改造项目，“位置都非常好，而且货值比较大，这将为我们未来储备优质土地打下良好的基础。”

从此前的成功案例来看，中国奥园已经在城市更新领域摸索出了一套成熟而高效的运营模式，为公司的高质量发展增添强劲动力。例如，珠海奥园广场在2014年12月申报更新改造方案，2015年10月就已推出预售，项目最终取得了43.8亿元的销售额，净利率高达18%。广州萝岗奥园广场从签约改造到预售也只花了2年时间，合同销售额达到了46亿元，净利率17%。