龙头房企的2019年似乎都不是那么顺利。

万科率先公布了业绩，这份被王石称为“非常好”的年报却让投资者们不太满意；恒大后续发布了盈利预警，净利润预期较去年下降约50%。

“暴雷”一词在2019年年报评价中成为了常用词，甚至让市场对整体房地产市场产生了质疑，地产股遭遇了“黑色星期一”。

3月26日，一向以稳健著称的中海，发布了2019年度业绩公告，并随后在线上召开年度业绩发布会。公司董事会主席颜建国、副主席兼执行副总裁罗亮、行政总裁张智超、副总裁郭光辉出席了会议。

中海业绩会的主角依旧是颜建国与郭光辉，不知是有意还是无意，新上任的行政总裁张智超也有了不少发言的机会，逐渐走到了聚光灯下。

收入逊于市场预期、2020年谨慎的乐观

据中海地产年报披露，集团在期内实现收入为1636.5亿元，同比上升13.6%；经营溢利为623.4亿元，同比上升4.9%；公司股东应占溢利为416.2亿元，同比上升10.3%；销售合约额3771.7亿港元（约人民币3443亿元），同比增长25.2%；

此前市场给予中海的收入预测达到2087.6亿元，而1636.5亿元的收入为预期的78.4%。房地产公司因项目竣工结转的影响，释放的都是一到两年前的业绩。其中，中海在2017年销售额2320亿港元，2018年销售额3012亿港元。

受到业绩不达预期的影响，中海的股票在今日低开并一路走低，收盘报23.5港元，下跌2.29%，股价低于每股净资产的27.6港元。中海宣布末期股息每股57港仙，全年102港仙，同比上升13.3%，全年派息大约99.3亿人民币。

虽然中海的派息额与派息率每年都在提升，但中海的派息率一直都属于十分谨慎的那个，派息率从2018年度的26.6%增加至2019年度的28.4%。颜建国表示：“派息率到30%应该是我们在短期内争取的目标。”

虽然收入低于预期，但中海出色的财务与土地成本控制能力让其在利润率上的表现保持强势，净利润率25.4%，横向对比房企2018年的平均净利润率大约在11%左右。其中，中海的分销费用与行政费用占收入比重仅为3.3%，为行业最低水平。

不过，中海在2019年33.7%的毛利率相较2018年却有所下降，罗亮认为：“受到限签限价，成本上涨等原因，地产行业毛利率和净利润率有下降的趋势，下行压力加大。”

截至2019年末，中海集团系列公司已售未结转金额2753亿元，同比上升40%，对应面积1555万平方米，同比上升25%。罗亮认为，大概有将近7成左右会对2020年的毛利率形成一个助推作用。

此外，由于去年的结转交楼面积低于市场预期，中海在今年设定了16%的增长目标，在疫情影响停工下，2020年要达到目标竣工面积1900万平方米，郭光辉对此表示：“我们内部包括与各个地区进行沟通和排布时候深感压力。”

换而言之，中海2020年的收入增长面临着较大的压力。

在本次业绩会上，颜建国并未正面回应2017年业绩会提出的2020年4000亿元销售目标，只从整体房地产市场做出了自己的分析，其表示，“对今年的市场还是保持一种谨慎的乐观”。

据观点地产新媒体了解，中海目前有3100亿元的可推盘货值（取得预售证），原计划上半年新增供货1000亿元，下半年新增供货2700亿元，在不新增土地储备的情况下，中海今年的总推盘量是6800亿元，与去年接近。

中海2019年的去化率大约是55%，倘若以此去化率计算，4000亿元销售额并不困难。但受到疫情的影响，中海的开年并不顺利。

罗亮表示，疫情对中海今年各方面都有影响。主要是损失了两个月销售时间，2月份销售接近停滞，全年销售的周期缩短。在前两个月，中海累计合约物业销售金额约329.42亿元，相应累计已售楼面面积约180.96万平方米，分别按年降低22.7%及23.3%。

张志超提到：“从3月份的情况来看，最近两周的销售恢复还是好于预期，基本达到去年同期的水平。”目前，除武汉以外，旗下所有的售楼处都已经开放。武汉区域土储占到中海集团总土储不到2%，去年仅在湖北地区新增一块土地，总体影响并不大。

土地聚焦一、二线城市 商业立下百亿元营收目标

为了支持4000亿元的销售目标，中海去年拿地权益地价达1133.6亿元，相较于2018年1084.4亿港元，同比增加了14%。

值得注意的是，中海在2018年与2017年分别购入了63宗和76宗土地。虽然中海拿地金额逐年上升，但土地宗数与楼面面积却有所减少，说明买地单价在上升，且幅度不小。贯彻了颜建国上任时的战略“主要布局一、二线城市，适当外拓城市群中承接外溢需求城市”。

据悉，中海2019年在25个城市和香港共新增53幅土地，新增总楼面面积为1146万平方米，实际权益面积1097万平方米，总地价1485.2亿元，权益地价1133.6亿元。 其中，68%的新增土地储备位于粤港澳大湾区、京津冀城市群、长三角都市圈。

目前，中海系列公司（不含中海宏洋）土地储备为6522万平方米，实际权益为5317万平方米，集团系列公司合计土地储备达到8923万平方米。其中，约73.1%的土储面积位于一、二线城市

对于2020年的拿地计划，中海的权益预算为1400亿元，同比增长23%。颜建国认为，一、二线城市的安全边际更高，抗风险的能力会更强。中海会坚持此前的拿地策略。

截至去年末，中海持有现金954.5亿元，一年内到期的有息负债为人民币320.8亿元，占有息负债总额的16.9%；资产负债率60.06%，净借贷比率33.68%，加权平均借贷成本为4.21%，借贷成本是行业的最低水平。

中海此前一贯的谨慎与财务控制能力或许能让他们更好地度过这个疫情“冬天”，接近千亿元的现金在手与极低的借贷成本让中海有能力在市场捉襟见肘时，仍能较好地进行计划。

“谨慎”的另一面就是保守，在住宅开发上对规模比较谨慎的中海，把宝压在了商业地产的持有运营中。

中海的战略业务结构分为“今天”、“明天”、“后天”三个方面，资源投入比例分别为90%、8%、2%。“今天”的业务包括核心业务住宅地产开发；“明天”的业务为商业地产运营；“后天”的业务为创新业态的发展，比如说养老。

颜建国说，下一个五年我们（中海）仍旧会沿着这条路走下去。为此，中海定下了2020年，收入达到50亿港元，2023年收入达到100亿港元的目标。

2019年度，中海商业收入41.6亿元，同比增长22.0%，商业毛利率66.5；其中，写字楼收入29.0亿元，同比增长19.7%；集中商业收入8.4亿元，同比增长53.7%。

不过，商业地产受到了疫情的直接冲击，中海为此向租户提供了超过2000万元减租免租额，全年收入有一定减少。管理层透露：“以后还有可能视情况要减免租金，商业的客流量减少，收入也减少，还有防疫增加了人力和物资，增加了运营成本。”

目前，中海拥有144个商业物业，包括已竣工运营、在建和待建项目，商业物业总建筑面积973万平方米。其中，已运营商业物业72个，总建面积438万平方米，可租面积313万平方米；轻资产管理项目8个，管理面积33万平方米。

罗亮表示：“我们还要通过投资拿地、收并购、轻资产进一步扩大规模，100亿元（目标）也是可期的。”据观点地产新媒体了解，中海在今年有8个新的商业项目会入市，分别是2个写字楼、2个购物中心、4个长租公寓。