广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

中房报记者 李叶 北京报道

“二十届三中全会谋划中长期改革，改革需要稳定的经济金融和社会环境。因此，对于房地产，除了在民生保障、城镇化方面的部署，更重要的就是防风险。”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉坦言，未来推进各项改革面临的掣肘之一是房地产，房地产对于央地财税改革、收入分配改革、改变旧发展模式（投资和要素驱动）等都至关重要。

7月18日，二十届三中全会落幕。全会审议通过了《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，防范化解房地产风险和城乡融合发展被写入三中全会文件中，为接下来的政策指明方向。在随后召开的中共中央新闻发布会上，中央财办分管日常工作的副主任、中央农办主任韩文秀在答记者问时再次强调了房地产领域问题，指出当前房地产市场供求关系发生重大变化，市场处于调整过程，要坚持稳中求进、先立后破，用改革的办法解决前进中的问题。

这些新的谋划与指示将会以何种方式实现？

李宇嘉在接受中国房地产报记者采访时表示，二十届三中全会后估计会形成多方面风险的联合防范机制，包括房地产白名单、地方债务分类处理、中央地方事权和财权、金融服务实体经济等。

要形成多方面风险的联合防范机制

中国房地产报：二十届三中全会提出，要统筹好发展和安全，落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措。对于会议提出的落实好防范化解房地产风险你怎么理解？

李宇嘉：此次对于房地产风险的表态，与防范地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险结合起来表述。这意味着，房地产风险和地方债务风险、中小金融机构风险交织在一起，房地产风险防范的复杂性、艰巨性就在这里。地方政府依赖地产，城投托底地产，也靠地产融资来实现公共智能，地产与地方债务风险交织，而且还有隐性债务。中小金融机构一方面突破限制给地产融资，另一方面持有的地产风险敞口比较大。

中国房地产报：当前，房地产领域的风险主要是什么？

李宇嘉：房地产领域的主要风险，一是行业极速下滑导致经济失速、投资下行，拖累上下游和就业的风险；二是土地和房产价格快速下跌导致的金融风险，百姓获得感的风险；三是地方卖地难导致的财政风险以及公共服务在建续建维持和公共服务供给风险。

中国房地产报：应如何有效防范地产风险？

李宇嘉：一方面，地方政府要严肃自有资金拿地，项目融资白名单融资对接。关键在于，改变地方政府对地产的依赖，树立正确的政绩观、增长观，完善对下级的政绩考核。一方面，严肃金融机构对于地产融资的各项指标控制，推进穿透式资金流向监管，加大事后审计、监督检查、终生督查和审计，形成可置信的威胁。

扩大内需构建消费型社会的关键

中国房地产报：目前城乡融合发展存在的问题有哪些？

李宇嘉：要素无法双向流动、公共服务没有均等化、乡村治理相对城市落后，比如村集体提供公共服务（比如养老）的能力。

中国房地产报：全会提出，城乡融合发展是中国式现代化的必然要求。必须统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴，全面提高城乡规划、建设、治理融合水平，促进城乡要素平等交换、双向流动，缩小城乡差别，促进城乡共同繁荣发展。这一提法有什么深意？

李宇嘉：城乡融合发展通过要素双向流动，提高规划、建设和治理的水平，缩小城乡差距，从而将内需潜力最大的广大农村地区的6亿左右人口的消费释放出来，这是扩大内需构建消费型社会、推进国内大循环和统一大市场建设的关键。在地缘政治日趋复杂严峻的情况下，将我们的内需潜力释放出来的重要性更加急迫。

新型城镇化，还包括已进入城市但为扎根城市、融入城市的3亿人口，主要是新市民和外来人口的城镇化。最重要的是后者能获得均等的、低成本的公共服务，其中，就包括配租和配售型保障性住房，其最大特征就是以明显低于市场租金和售价来供给，从而让3亿人能租得起、买得起，感知融入城市是很容易的，进而不再为住房焦虑，放开手脚为美好生活奋斗。

新型城镇化还有重要的一环就是以县域为载体的城镇化，相比地级以上城市，县城在我国是数量最大的，它连接乡村和城市，推进以县域为载体的城镇化，让广大农村居民不仅能够享受城镇的公共服务，还能够从事农业及相关产业就业，这是统筹新型工业化、新型城镇化和乡村全面振兴的切入点。

全面提高城乡规划、建设、治理融合水平。将城市规划和城镇规划以及乡村规划能够协同起来，在“一张图”上描绘蓝图，按照一张图干到底。在城市城镇和乡村实施分区、分功能的规划，发挥各自要素和区域定位的最大优势，这样就能够促进功能分工既有差异又有协同的情况下，带动要素扭转和要素价值的最大化。

预计未来将会建设一大批连接城市和乡村的强县、强镇，功能区。同时，各超大、特大城市将加快户籍制度改革，包括推进租房落户、有稳定就业落户的新的落户制度，也包括推进教育等公共服务均等化、保租房配售型保障房的大规模建设和供应，后者的土地来源于存量土地盘活，资金来源于利用好中央政府杠杆率比较低的优势，加大政策性银行的扶持。

房地产行业高质量发展就要建“好房子”

中国房地产报：在中共中央新闻发布会上，韩文秀提出，要坚持消化存量和优化增量相结合，进一步落实和完善房地产新政策，切实做好保交房工作，盘活存量商品房和土地资源。对这个问题我怎么看？

李宇嘉：6月份新房和二手房销售环比有15%到20%的增长，同比降幅收窄，但以价换量的局面明显，市场预期仍旧疲弱，制约因素就是新房和二手房的高库存压制。因此，中央财办提出了消化存量和优化增量相结合的政策，促进良性循环，这也是下一步的政策核心。目前来看，存量盘活的效率还有待提升，下一步促进新型城镇化和国内统一大市场建设，财政积极发力后，存量土地和房屋将会加速盘活，这也有助于新房市场稳定，尽快探底。

中国房地产报：韩文秀在讲话中提出，要贯彻落实好党的二十届三中全会精神，加快构建房地产发展新模式，消除过去“高负债、高周转、高杠杆”的模式弊端。你认为应如何构建房地产发展新模式？

李宇嘉：发展新模式标志之一就是告别旧模式，也就是告别“三高”。近期，“白名单”融资对接机制已经开始全面覆盖，这是告别“三高”的路径。未来，地产项目要融资就得进入“白名单”，从而倒逼其成为合规项目，比如资产负债清晰、五证齐全等。成为合规项目后，融资就没用问题，也就没必要“三高”了。同时，近年来地产行业体量快速收缩，是无效产能出清，也是新旧模式转换的过程。

中国房地产报：韩文秀在讲话中还提到，建设适应人民群众新期待的“好房子”，更好满足刚性和改善性住房需求，并建立与之相适应的融资、财税、土地、销售等基础性制度。近期高层和管理部门特别强调“好房子”，你认为原因是什么？

李宇嘉：近期高层和管理部门特别强调“好房子”，主要是基于行业高质量发展的要求。背景就是房子足够多了，居民对住房需求（刚需和改善）从有没有转向好不好，个性化、差异化及对体验和功能的要求很高。去年以来，期房销售下滑，但现房和二手房卖的好，这就倒逼供应端一定要打造好房子，才能实现供需匹配。打造好房子需要在融资、财税、土地、销售等方面做配套政策，比如低成本资金支持、专项债支持配套建设、对绿色节能建筑的财税减免或奖励等等。

中国房地产报：我如何理解“我国新型城镇化仍在持续推进，房地产高质量发展还有相当大的空间”这句话？

李宇嘉：三中全会重点强调了新型城镇化和乡村全面振兴，不管是已经进入城市但未落户的3亿人，还是公共服务均等化以后城乡的双向流动，城镇化的空间还很大，居民融入城市后自然就会对居住有品质的需求，这就是房地产发展的潜力。这一过程中，除了商品房还有保障房和租赁住房，除了购置还有装修和翻新、功能升级，除了居住还有社区和服务等，这些都是房地产支柱产业地位的体现。