旺盛的住房需求对住房租赁市场构成强大支撑。华少/制图

城市与区域治理研究院苏志勇/文

大力发展住房租赁是构建新型住房体系和房地产发展新模式的重要一环。近日央行在第二季度货币政策执行报告中，以专栏形式对住房租赁产业发展进行了阐述。文章从租售比、市场供需和盘活存量去库存等维度分析了住房租赁市场面临的机遇，认为未来随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场实现商业化可持续发展是有基础的。同时央行明确提出要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系。

央行的重磅发声为住房租赁行业发展注入了强大的信心和动力，随着一系列支持政策的落地和配套制度的完善，住房租赁市场需求将得到有效释放，市场发展有望迎来历史性机遇。

一、住房租赁市场面临三大机遇

目前我国房地产业正处于发展模式转型和周期性调整的关键期，“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式”成为房地产业重要发展方向。在此背景下，我国住房租赁市场正在迎来蓬勃发展的历史性机遇。

第一，旺盛的住房需求和新型城镇化进程对住房租赁市场构成强大支撑。目前住房租赁市场需求主要来自流动人口。根据第七次人口普查数据，我国流动人口总数超过3.7亿，占全国总人口的26.62%。国家人口计生委流动人口服务管理司发布的流动人口发展报告显示，约有2/3的流动人口会选择租房，折算下来有近2.5亿人。未来5年我国城镇化率将从目前的66.2%提升至70%，意味着还有近5000万农村人口涌入城市。此外，城市低收入群体和青年人在房价高企形势下，也选择通过租赁住房来满足住房需求。如此庞大的住房租赁需求，成为住房租赁市场的重要支撑。

7月末，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，其中特别提到，完善农业转移人口多元化住房保障体系。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围。加大农业转移人口经济可承受的小户型保障性租赁住房供给。积极培育发展住房租赁市场，支持采取多种措施通过市场化方式满足农业转移人口住房需求。新型城镇化战略将为住房租赁市场带来广阔的发展空间。

从供给端看，目前我国住房租赁市场除政府主导的保障性租赁住房和公租房外，绝大大部分还是个人住房通过中介机构散租。虽然长租公寓市场有了长足发展，但在一线城市和热点二三线城市供需矛盾依然突出，这种供需矛盾也为未来住房租赁市场提供了发展空间。

第二，政策引导和制度完善为住房租赁市场发展营造了良好的氛围。目前我国住房租赁市场主要包括政府主导的保障性租赁住房和市场化的长租房市场。保障性租赁住房方面，2021年国务院办公厅出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房成为我国住房保障体系的重要一环。根据规划，“十四五”期间全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套。在住房城乡建设部的督促指导下，截至今年上半年，全国已累计筹集建设保障性租赁住房660万套（仅今年上半年就建设筹集112.8万套），大约可解决近2000万新市民、青年人的住房困难。

长租房市场方面，经历过2015年到2018年的非理性发展，长租房市场已逐步走向规范发展的轨道。2019年住房城乡建设部等6部门对住房租赁市场秩序开展联合整顿，北京、上海、武汉等各大城市也相继加强立法和制度建设，为行业健康发展奠定了制度基础。

在制度建设的同时，住房租赁金融支持体系也在不断完善。1月5日，央行、国家金融监管总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和完善住房租赁金融管理等方面推出17条举措。5 月 17 日，联合各部门推出房地产支持政策组合，并在前期试点基础上设立保障性住房再贷款，用市场化方式支持统筹消化存量房产和优化增量住房，并将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理，在全国范围全面推广。7月末，国家发改委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，在涉房相关领域，将底层资产由保障性租赁住房扩容至租赁住房，意味着市场化租赁住房也将纳入REITs常态化发行范围。

央行在第二季度货币政策执行报告中表示，下阶段要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系，同时充分调动市场化机构的积极性，通过更多社会资金的投入，建立可持续发展的商业模式，支持存量商品房去库存，助力推动房地产行业转型发展。这一表态为住房租赁行业发展注入了强大信心和动力。

第三，商品房收储为住房租赁市场提供稳定的房源。收储商品房用作保障性住房是近期房地产去库存政策实施重点。对此央行也明确提出了3000亿元再贷款的金融支持计划。截至目前已经有超过60个城市出台相关支持政策，超过20个城市出台了实施方案。商品房收储政策的实施不仅可以有效降低商品房库存，缓解房企资金压力，而且调节了市场供需结构，对住房租赁市场将带来新的机遇。

一方面，收储的商品房将直接用于保障房和租赁住房，为住房租赁市场提供稳定的房源。在商品房收储过程中，收储企业在项目定价和收储条件上掌握较强的主动权，有机会获得大量低成本、优质房源。从各地商品房收储实施细则看，政府收购的商品房往往位于城市中心区域或交通便利地段，具有较好的区位优势和配套设施。这些房源转化为保障性住房后，将提升整体租赁市场的房源品质，满足更多租户的居住需求。政府收购整栋或整单元的楼栋项目，可以实现封闭管理，为后期运营创造条件。

另一方面，越来越多的住房租赁企业进入市场，形成规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务，形成优胜略汰的竞争格局，同时改变市场化住房租赁以个人出租房源为主的局面。各地方政府借收储商品房用作保障房之机，努力打造住房租赁市场的“国家队”，对规范住房租赁市场、促进行业健康发展起到重要作用。

二、住房租赁市场面临三大挑战

旺盛的市场需求和政策的引导为住房租赁市场发展带来难得的历史机遇，同时也面临诸多挑战。

首先是“租购同权”难题有待破解。“租购同权”是促进租赁市场发展、构建租购并举住房制度的重要支撑条件。2017年，广州作为全国首批12个住房租赁试点城市之一，率先提出赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障“租购同权”。上海、合肥、北京、青岛等城市也相继提出促进“租购同权”的政策要求。但是总体上看各地“租购同权”政策落实情况并不理想。各地政策普遍较为笼统，对同权内容缺乏明确规定，多数城市仅提出要研究出台承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施、适时建立承租人权利清单，但对具体同权的内容暂无明确规定与实施细则。

制约“租购同权”发展的核心问题是城市公共服务资源供给难以充分满足居民日益增长的需求，尤其是与“学区”紧密联系的优质教育资源供给存在明显短缺。在基本公共教育方面，租购住房之间的差异已经超越户籍，成为优先级更高的排序影响因素。

国务院印发的《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，除了提到“完善农业转移人口多元化住房保障体系。鼓励有条件的城市逐步将稳定就业生活的农业转移人口纳入城市住房保障政策范围”外，还特别提出“逐步使租购住房群体享有同等公共服务权利”。但破解“租购同权”难题并非易事。一是需要从改善城市公共服务资源供给入手，努力提升城市公共服务供给能力。二是在制度上需要进一步构建户籍、教育、医疗等一系列综合政策体系，保证所涉及公共资源分配的公平性。

其次是租金下行压力的挑战和市场竞争加剧。近年来我国宏观经济形势仍然面临较大压力，居民就业和收入预期偏弱，住房租金整体呈现下跌趋势。中指研究院针对50 个城市租赁市场的调查数据显示，今年上半年，全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.9%；7 月， 50城住宅平均租金同比下跌 1.77%，跌幅较 6 月扩大 0.17 个百分点。对此中指研究院表示，在租金预期下行的情况下，租客选择增多，长租公寓或将面临“涨租难”“留客难”等挑战，运营压力将有所加大。另外，保障性租赁住房的大规模筹集与供应，加剧了租赁市场竞争，市场化长租公寓将面临租客分流的压力，项目出租率存在下降风险。集中式长租公寓企业需要进一步聚焦户型配比、区位选择、社区服务、产品打造等方面，以提升产品的吸引力。同时，随着住房租赁企业积极进行规模扩张，城市和板块选择的重要性更加凸显。

最后是商业可持续性仍然面临考验。长期以来，住房租赁行业面临的最大痛点是国内房地产市场的租售比普遍偏低，投资端“算不过账”，难以形成稳定持续的盈利，导致商业可持续性受到影响。

按照目前一线城市的租金回报率计算，租赁住房的运营收入很难覆盖运营成本。央行提供的3000亿元保障性住房再贷款利率为1.75%，央行按照贷款本金的60%发放再贷款，因此收购主体的贷款利率要更高，至少在2.5%以上。目前上海、深圳、广州、北京的二手房租金收益率分别为1.89%、1.61%、1.74%和2.3%，仅北京租金收益率超过2%。收购主体需要对住房进行装修、配置家具家电等配套设施，综合考虑运营成本、空置率及租金回报率，保障性住房的运营收入很难覆盖贷款利息成本，其中的缺口要么由中央财政贴息，要么需要地方财政来承担。

随着房价进一步下滑，我国租售比明显呈现上升趋势。中金公司判断，中国城镇住房的平均租售比正向历史区间顶部运行，上行至2.8%~2.9%附近（目前约2.7%）或许会得到一定的支撑。考虑按配租方式进行市场化退出所需要的租售比或许更高（中金认为3.5%~4%是必要的），隐含中间仍存在一定的价差。

当然，收储商品房用作租赁住房，通常情况下收储价格会有较大幅度的折扣（一般在7折左右），这样算下来，租售比也会有明显上升，投资端“算不过账”的情况有望缓解。

央行在第二季度货币执行情况报告中也认为，对于长期持有的住房资产，租金的增长率会增厚租赁住房的收益回报。疫情以来我国房租增长有所放缓，但随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，过去十年我国 CPI 中房租分项年均上涨超 1.2%。若假定未来仍能长期保持这样的租金增长率，相较于既定的购房成本，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至 3%以上，将高于多数资产回报率。