徐凡淋/发自上海

全国火出圈的杭州土地市场，今年首现流拍地块。这预示着下半年杭州土地市场热度难以再现上半年的景象。

7月18日，杭州第七批集中供地成功出让6宗地块，其中，3宗封顶摇号、2宗低溢价成交，1宗底价成交，成交楼面均价20506元/平方米，平均溢价率7.2%，收获土地出让金73.7亿元。

值得关注的是，本批次原定出让7宗地块，有1宗临时终止出让，让今年以来一直保持高热的杭州土地市场迎来转向。

该地块于7月17日晚宣布终止出让。为下沙中心单元JS0405-25、35地块，为高沙路地铁上盖TOD项目。地块出让条件中明确，商业商务部分不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能的用房，最小分割单元不小于800平方米，且商业商务建筑面积占比高达57%，超过住宅可售部分。

在拿地房企中，除万科之外，“小而美”的房企成为本批次拿地的主力。

6宗成功出让地块分别由杭地发展、浙江子坤房地产开发有限公司、东莞景天房地产开发有限公司、保亿置业集团有限公司、杭州赞成艺墅置业有限公司、浙江万科南都房地产有限公司竞得。

3宗封顶地块，即滨江区浦乐单元R21-23地块、余杭区古墩路北良祥路东地块和临平区乔司新城中心区C1-5地块，分别由浙江子坤、东莞景天、保亿竞得。

万科以2.39%的低溢价竞得钱塘区下沙中心区单元JS0402-56、67宅地；杭州赞成以溢价3.18%竞得丁桥单元JG0404-12、JG0404-09地块；杭地发展则以底价摘得丁桥单元JG0404-08地块。

热度最高的余杭区古墩路北良祥路东地块，有51家竞买人参与摇号，经18轮报价达封顶价16.29亿元，最终由浙江子坤房地产开发有限公司摇中，溢价率11.65%，楼面地价16859元/平方米。

杭州一位房企投拓人士表示，该地块位于良渚新城板块，新房限价29100元/平方米，周边项目建发云熙销售均价30410元/平方米，6月首开摇号中签率55%。预计该项目上市时，板块内无同类高层产品，地块封顶溢价仍有5%以上预期利润率。

滨江区浦乐单元则吸引35家竞买人参与摇号，最终由东莞景天以17.23亿元摇中，溢价率11.66%，楼面地价24354元/平方米，新房限价（含装修）39000元/平方米。地块周边自2021年下半年以来，包括滨玺云著邸项目，总体高中签率摇号，能快速去化。

另1宗封顶溢价地块位乔司新城中心区C1-5地块，位于最具区位优势的南融主城区域，邻近地铁9号线乔司站，由保亿置业以8.69亿元竞得，楼面地价17847元/平方米，溢价率11.54%，新房限价（含装修）32640元/平方米。

该地块南侧地块在今年5月23日土地出让中由滨江集团摇中，吸引6家房企参与摇号，与本次地块上限地价、新房限价、户型要求均一致。

万科以总价17.15亿元竞得金沙湖核心区具有一线湖景资源的下沙中心单元地块，溢价率2.39%，新房限价（含装修）38300元/平方米。周边最近出让地块为坤和地产即将首开的坤和绿城·紫棠园项目，土地出让时有25家房企参与摇号。

中指研究院华东大区常务副总经理高院生表示，杭州该批次供地封顶率下探，热度下滑明显，本次7宗地块仅3宗封顶，封顶率42.9%，继六批次50%的占比再次下探。且封顶地块热度仍有分化趋势，其中浦沿、良渚地块分别有35家、51家企业参与摇号，乔司地块则只有2家企业竞争。

总体来看，本批次供地规模维持低位，热度较上半年有下滑趋势，甚至出现了今年首宗终止出让地块，除了地块本身可售比例及价格定位等问题，与新房流摇范围扩大、中签率走高的市场环境有关，企业拿地信心略显不足，最终土地市场热度分化。

“本次八成拍地企业为‘小而美’房企，剩余地块均具极佳的区位条件，竞争预期较低的主要因素是利润空间小。”杭州一家房企的人士表示，杭州今年上半年7次供地，有44宗地块封顶摇号，实际远超去年同期水平。

上述房企人士称：第一，杭州新房成交有所反弹，同比增长70%，尤其一季度增量翻倍，房企对市场依然有信心。第二，杭州核心区保持5%~7%的预期利润率，契合投资需求，外围区域低容积率则契合当前改善需求。第三，房企在市场深度调整期间放缓拿地后，普遍面临补仓需求。

从杭州房地产市场表现来看，国家统计局数据显示，6月份，杭州新房房价上涨0.4%，与上海新房房价涨幅一致。事实上，杭州新房房价一直呈稳步增长走势，从去年1月份开始已连续18个月上涨。

同策研究院数据显示，6月杭州新房成交96.8万平方米，环比5月上涨15.4%，在6月份70%城市表现明显下行的背景下，杭州是为数不多新房市场表现较好的城市。

在土地供应节奏方面，同策研究院研究总监宋红卫表示，“小步快跑”是杭州一贯的推地策略，每个批次仅推几宗地块，能够有效避免大规模流拍现象，提振土地市场信心。杭州土地市场表现相对较好，很大程度基于良好的经济与产业支撑，购买力较强，开发商把杭州作为战略重点城市。

对于接下来的杭州第八次供地，高院生分析表示，从地块质量看，下批次量少质优，热度有望回升，但基于当前市场环境，预计热度难达上半年。