拓宇公司取得的139亩土地至今未完成拆迁。受访者供图

中房报记者 孟双奎 沈阳报道

11月初的东北小镇，秋叶飘零，第一场雪将至未至，拓宇公司法定代表人张建满脸愁容，“并不是我们拿到地后不开发，是征迁问题没有解决，导致土地无法交付，规划无法落地。”

在新民市胡台镇102国道以北、振兴四街以西，散落着一片平房区域，这一区域占地有139亩，早有开发规划，却因种种原因停滞至今。

2010年，沈阳廊桥房地产开发有限公司与新民市胡台新城管委会签订了一份投资协议，协议约定甲方投资开发位于胡台新城102国道以北、振兴四街以西的土地（总面积274.54亩），统一规划，分期摘牌。2010年12月，廊桥房地产开发有限公司分3批摘得胡台新城3宗土地使用权，总面积约139亩，并缴纳了5500万元土地出让金。

后应新民市政府要求，考虑属地缴税问题，沈阳廊桥房地产开发有限公司在新民市注册了沈阳拓宇公司，并将签订投资协议内容以及土地使用权一并替换为沈阳拓宇房地产开发有限公司（以下简称“拓宇公司”），至今已有13年之久。

张建告诉记者：“公司原计划4年后完成139亩土地开发，整体274亩土地在8年内完工。但实际上公司只是拿到了土地使用权证，一块用于开发的土地也没有拿到。”

未征迁先卖地

在投资协议书中双方约定，出让土地基础条件为“八通一平”，净地出让。实际上，拓宇公司获得的3宗土地均不是净地，地上不仅存在大量民房，其中一宗地块还涉及小学旧址拆迁。

为此，拓宇公司与胡台新城管委会又签订了补充协议，明确红线外拆迁改造资金由管委会承担，土地和地上物拆迁安置工作亦由管委会负责；管委会还承诺减免拓宇公司城市基础设施配套费，承诺人防费即交即退。

合同签署后，动迁工作一直进展缓慢，导致项目无法按期开工，甚至出现了百名住户阻止施工的情况。“当地住户之所以阻止施工，是因为他们还没有拿到相应的拆迁补偿款。管委会并未与拆迁住户签订补偿协议，也未做实质的动迁工作。”张建告诉记者，同时，政府在出让土地前并未征得当地住户同意，征地公告也是在土地拍卖后才公布的，程序上并不符合规定。

记者查阅了解到，2007年国土资源部发布《关于加大闲置土地处置力度的通知》规定：实行建设用地使用权“净地”出让，出让前，应处理好土地产权、补偿安置等经济法律关系，完成必要的通水、通电、通路、土地平整等前期开发，防止土地闲置浪费。

土地权利关系矛盾

图片拓宇公司取得的土地使用权证。受访者供图

新民市胡台新城139亩土地未征迁土地先行进行土地转让，是参考此前项目做法。根据张建提供的新民市市长办公会议纪要（2012年第9号）显示，拓宇公司3宗土地是参照时代名城项目的“净地挂牌、毛地出让”模式。

“净地挂牌、毛地出让”的字面意思比较模糊，但根据政府部门的实际操作，主要是“以净地名义挂牌，以毛地进行交付”，这一做法在一定程度上可加快土地流转速度，但也带来了安置纠纷、土地权利混乱等后果。

目前，拓宇公司拥有政府颁发的139亩土地使用证，当地住户手里也有合法的宅基地使用证，土地权利关系存在明显冲突和矛盾。

张建告诉记者，在2010年前后新民市土地拆迁方面存在很多不规范流程，导致土地安置费超出了标准，造成了安置费过高，一定程度让拆迁工作陷入困境。

“地方政府拆不起选择不拆了”，造成的后果都由企业来承担。

一拖就是十余年

从2013年开始，拓宇公司曾多次与相关部门协商，最终仅在地块范围内一个原学校旧址约20亩的地块上盖了几栋住宅，计划作为回迁房使用；其余的土地未有实质性进展，企业一直等待政府的解决办法，没想到这一等就是十多年。

在这十余年中，企业蒙受了巨大损失，张建向记者算了一笔账，不算土地出让金这些年项目日常运营成本就已经超过了900多万元，再加上项目营销费用、已向政府缴纳的应退未退款项及银行利息，企业支出超过了3200万元。

张建坦言，这些年企业持续支出且没有任何收入，只能全靠股东输血，能活下来已经奇迹。

土地搁置对于当地农户来说也并无获益。一位农户告诉记者，由于自家宅基地已经被政府拍卖，无法对房屋进行新建改造，这些年居住条件始终得不到改善。

已被出让的139亩土地则在这13年中处于搁置状态，拓宇公司从最初索要土地开发权，到最终放弃土地，转而要求政府退还土地出让金以及赔偿损失，早已彻底失去开发这片土地的耐心。虽然近些年新民市政府与拓宇公司也曾做过一些协商，相关赔偿问题却一直未谈妥，土地问题更是无法得到解决。

就此，记者向新民市政府相关部门发函，询问关于139亩土地搁置的问题，截至发稿未收到回复。