贝壳研究院 闫金强

当前，居家养老模式已在全球范围内达成普遍共识。作为积极应对老龄化的关键举措之一，发达国家已普遍推行居家适老化改造，并在政策引导下，建立了相对完善的服务保障机制。由于我国在适老化改造事业方面起步相对较晚，尚未建立起完善的服务体系及改造标准。保守估计，当前我国居家适老化改造潜在市场规模已超过3700亿元。因此，面对超千亿的市场规模，总结出发达国家相关改造共性特征，对我国居家适老化改造具有积极意义。

一、中国居家适老化改造C端市场规模达千亿级

当前中国居家适老化改造潜在市场规模到底有多大？对于这个问题，笔者进行了粗略估算，中国居家适老化改造C端市场规模约为3700亿元。2022年，中国60岁及以上老龄人口达到2.8亿，假设每两名老人按一户计算，老年家庭户数约1.4亿。按照“9073”养老比例和60%（第四次中国城乡老年人生活状况抽样调查）家庭有改造需求估计，全国就有7560万套房屋需要进行改造。如果按照每套5000元保守估计，那么我国2022年的家庭适老化改造C端市场规模已达到3780亿元。

二、典型国家适老化改造共性特征

当今全球主流适老化改造模式大致有三种类型，分别是基于公共福利政策模式，代表国家包括瑞典、丹麦等；基于护理保险制度模式，代表国家包括德国、日本、荷兰及新加坡等；基于市场主导模式，代表国家包括美国等。总结典型发达国家在适老化改造方面的经验，可发现存在三个共同特性。

其一，政策支持体系完善。为适应居家养老模式及老龄客群居住需求层次的提升，典型国家制定了相对完善的政策法规。比如，日本于1963年推行了《老人福利法》，被称为“老年宪章”，成为日本推行社会化养老的开端。1982年推出《老人保健法》，使得居家养老得到进一步关注，并于1983年开始推行居家适老化改造。进入深度老龄化后，2000年正式推行了《介护保险法》，2006年再次修订，增加了介护保险支付的住宅修改政策。

德国于1972年正式进入深度老龄化，1988年颁布了《医疗保险法》，规定提供家中辅具购置与租赁服务的支持。1994年，又颁布了世界上第一步护理保险法规《护理保险法》。

其二，多元力量参与。适老化改造的成功实施需要多元主体参与，典型国家制定了一系列政策，鼓励并引导行业组织、建筑装饰企业、学术机构、医疗机构、金融机构、保险公司、福利组织及专业培训机构等多方社会力量参与。

以日本为例，日本适老化改造涉及社会组织、科研团队、建筑事务所等多元主体。老年人向当地护理保险管理部门提出照护需求等级评估申请。医生和专业人员接到申请后，对老年人的身体健康状况、日常生活能力和认知功能等进行评估和访问调查。评估完成后，老年人获得地方政府认证的照护需求等级，介护管理员则根据照护等级制定专门的照护改造方案。方案确定后，老年人向介护保险管理部门申请经费并实施安装。

再比如瑞典，主要参与方包括了建筑部门、服务组织、社区组织及专业人员等。具体而言，社区或专业理疗师对申请改造老人的身体状况、家庭背景、居住情况、改造需求等进行评估，建筑部门针对评估结果提出住宅改造方案，然后协同非营利组织推进改造工程实施，工程结束后，健康和社会照护监督委员会对改造成效进行审核。

其三，服务体系有效整合。从适老化改造的流程来看，典型国家无论是在机构设置还是具体的改造申请流程方面，都已经形成了相对完整的服务体系，各部门职责得到了明确定义。纵向来看，形成了“中央—地方—服务机构”的组织架构，中央/联邦政府负责政策制定和整体统筹，地方政府则在本级和下级工作方面进行协调指导，为老年住宅改造的整个申请流程提供了支持和帮助。

从横向来看，不论是基于市场运作的美国，还是基于福利供给的瑞典，适老化改造的推进都引入了社会力量的广泛参与和合作。政府责任部门已经与多方建立起长期合作机制，搭建起了一体化服务平台，形成了全过程服务链。这包括了科研团队与市场之间的适老产品生产链，市场、财政支持单位、服务机构与专业评估人员之间的资源供给链，以及老年人、服务机构、专业评估人员、建筑设计部门、建筑施工部门之间的服务供给链。

此外，西方发达国家极为重视适老化改造的评估、监督与跟进机制。例如，日本和美国针对住宅适老化改造已建立了一套完整的评价体系，包括对老年人身体状况、日常行为、家庭关系、居住环境等基本情况的调查，以及对老年人的改造需求和改造预期的了解，从而帮助确定改造的具体方案和经费补助。

三、我国适老化改造所面临挑战

虽然我国适老化改造在北京、上海及广州等地区取得了成效，但就整个居家适老化改造市场而言，仍面临诸多挑战，主要表现在三个方面。

其一，适老化改造水平相对较低。当前我国适老化改造内容较多局限于地面防滑、卧室扶手和卫生间坐便器等的安装，主要围绕老年人如厕安全、行走便利以及最具影响的硬件设施进行有限改造，忽视了助餐等基本生活设施的改造，难以满足老年人个性化和多样化的居住需求。

其二，适老化改造的覆盖范围有限。大部分主管部门只对生活困难老年人或者其他特殊老年人无偿或低价提供住宅改造服务，如福建等多地只对低保、残疾老年人的住宅进行改造，普通老年人难以享受到政府补贴的住宅改造。

其三，适老化改造的参与度不高。一方面，适老化改造的市场化程度有限，参与改造的专业企业和团队不多且另一方面老年人参与不足，大多数老年人尚未认识到适老化改造的重要性，不愿意自行承担任何改造费用。

四、发达国家改造经验对我国的启示

上世纪60年代以来，一些发达国家就开始积极探索居家适老化改造政策与项目，至今已有60多年，为我国居家适老化改造事业提供了参考。

其一，健全制度体系。一个完善的制度体系是居家适老化改造的重要支柱。政策规定的不完善是居家养老环境难以满足的核心问题。西方发达国家已经对适老化改造的组织管理、财政支持、服务路径等作出了较为详细规定，形成了较为完善的法律和政策环境。当前，完善我国适老化改造的法律制度和配套政策是一项紧迫任务。

其二，促进多主体融合参与。福利多元主义理论主张“有效的福利供给应该更多地依赖志愿行动”，福利供给主体应当是多元化。适老化改造是一个系统性工程，涉及政府、服务商、社会组织、老年人等多个行动主体。目前，各参与主体之间相互独立，导致改造质量无法保证，需要建立一个协作联动机制，加强各主体在每个阶段的互动协调和资源整合，以确保政策的有效实施和福利的良性发展。

其三，建立完善的改造服务体系。从前述典型国家的经验来看，适老化改造都具备了较为完善的服务体系，包括从中央到地方政府部门的责任划分、政府部门与社会组织间的有效协作及改造服务的操作流程。在我国，适老化改造的服务体系还尚未建成。这就需要在纵向上打通上下级部门间的壁垒，将适老化改造服务整合到统一的行政系统下；在横向上，要打通主管部门、财政及建筑等协作与配合通道，克服组织、制度、路径、资金等要素的原有限制，促进资源和信息的有效整合。

（此文刊于中国房地产报11月6日11版 责任编辑 苏志勇）