新房成交面积同比降幅扩大，环比由正转负；二手房成交面积同环比均由正转负；土地市场同比量跌价升，溢价率环比有所上升。

核心观点

新房成交面积同比降幅扩大，环比由正转负。第39-40周40城新房成交面积为517.6万平方米，环比下降7.9%，同比下降43.6%，同比降幅较第38周扩大了7.4个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-8.3%、-23.8%、28.6%，同比增速分别为-15.3%、-46.4%、-53.3%。一线城市同比跌幅较第38周缩小了10.1个百分点，二、三四线城市同比跌幅较第38周分别扩大了10.9、7.5个百分点。

二手房成交面积同环比均由正转负。第39-40周18个城市二手房成交面积为155.1万平方米，环比下降53.0%，同比下降8.5%，同比跌幅较第38周扩大了16.4个百分点。一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为-45.3%、-56.5%、-40.1%，同比增速分别为-21.7%、-14.1%、20.0%。一线城市同比跌幅较上周缩小了0.6个百分点，二线城市同比涨幅较第38周扩大了76.6个百分点，三四线城市同比涨幅较第38周缩小了0.7个百分点。

新房库存面积同环比均下降，去化周期同环比均上升。截至第40周末，12个城市新房库存面积为9834万平，环比下降0.7%，同比下降5.0%；去化周期为18.9个月，环比提升1.0个月，同比提升6.3个月。一、二、三四线城市新房库存面积环比增速分别为-1.0%、-0.3%、-0.3%，同比增速分别为-0.2%、-8.4%、24.7%；去化周期分别为18.5、17.9、53.0个月，一、二、三四线城市环比分别降低1.0、0.9、4.4个月，二、三四线城市同比分别提升7.5、20.2个月，一线城市同比降低43.0个月。

土地市场同比量跌价升，溢价率环比有所上升。第39-40周百城成交土地规划建筑面积为5146万平方米，环比上涨6.8%，同比下降63.3%；成交土地总价为1599亿元，环比上涨75.0%，同比下降58.8%；楼面均价为6107元/平，环比上涨61.0%，同比上涨8.1%；百城成交土地溢价率为4.4%，环比上涨0.45个百分点，同比下降58.5个百分点。

本周房企国内债券发行规模和偿还规模同环比均下降。第39-40周房地产行业国内债券总发行量为64.3亿元，同比下降62.3%，环比下降71.4%。总偿还量为99.7亿元，同比下降32.6%（前值：-18.3%），环比下降62.2%；净融资额为-35.4亿元。

板块收益有所下降。第39周（9.25-10.1）房地产行业绝对收益为-2.8%，较第38周下跌2.3pct，房地产行业相对收益为-1.4%，较第38周下跌0.1pct。房地产板块PE为11.88X，较第38周下降0.30X。第39周北上资金对医药生物、电子、传媒加仓金额较大，分别19.96、17.92、12.79亿元。对房地产的持股占比变化为-0.04%（上周为0.01%），净买入-7.13亿元（上周净买入2.64亿元）。

投资建议

9月初新政实施后，一部分购房需求在短期内集中释放，短期推高了部分核心一二线城市成交量，随着需求释放动能减弱，9月后两周成交动能有所下降。国庆假期期间，各地推盘积极性提升，同时企业加大项目优惠力度，项目到访量较节前有所增加，但在假期出游及市场信心尚未明显修复下，城市及区域间分化仍较严重，除核心城市外，整体成交量表现一般。根据我们跟踪的数据，2023年国庆假期期间（9月29日-10月6日），23个城市新房日均成交套数较去年国庆期间（10月1日-7日）增长21%，较2021年国庆期间（10月1日-7日）下降27%。分城市能级来看，一线和热点二线城市较去年国庆有所增长。一线城市新房日均成交套数较去年国庆期间增长32%，较2021年国庆期间下降43%，其中上海、广州在楼盘供应端带动下情绪回升，北京、深圳表现平稳；二线城市日均成交套数较2022年国庆期间增长26%，较2021年国庆期间下降3%，其中武汉、苏州、青岛等地在房交会、新政显效下市场活跃度得到提升，其余二线城市表现平淡；三四线城市日均成交套数较2022年国庆期间下降2%，较2021年国庆期间下降33%。不过由于成交数据滞后，仍需继续观察后续数据。

现阶段我们建议关注两条主线：1）中央与地方政策宽松预期下，地产板块或迎来较大的beta行情，其中基本面相对稳健、有一定成长性的标的：招商蛇口、华润置地、建发国际集团、越秀地产、绿城中国、华发股份、滨江集团；底部回升、弹性较大的公司：金地集团、龙湖集团；2）在一线城市有城市更新业务布局的房企：中华企业、光明地产、中交地产、城建发展、天健集团。

风险提示

房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。