于帅卿 中房报记者 苗野 北京报道

房地产行业重磅传闻迎来落地。

5月14日，杭州市临安区发布一则重磅公告。公告显示，经杭州市临安区人民政府研究决定，在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源要求位于杭州市临安区范围内。

临安区还明确了收购房源的最高限价原则，收购价格以不超过周边房源、车位的评估价作为本次收购的最高限价，最终按经区政府审议通过的《关于收购商品住房用作公共租赁住房的具体实施方案》执行。

对于此次政策落地，杭州市临安区住房和城乡建设局保障科相关工作人员表示，“本身我们就有公租房筹集任务，正常情况下是通过建设开工新项目来筹集房源，考虑到近期商品房去库存压力较大，决定购买存量商品房转为公租房，这既完成了公租房筹集任务，又可以完成存量商品房去库存任务。”

杭州市临安区新政落地前，市场消息称相关部门正在考虑一项计划，即让全国各地地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款。需要注意的是，类似的方案已经传过几个版本，但至今皆未见官方证实。

杭州市临安区收购存量房之举是否为落实的上述计划？上述杭州市临安区住房和城乡建设局保障科相关工作人员未给出正面回应。

“公告发布后，目前咨询具体情况的企业有很多，报名申请的企业有1家了。”5月16，杭州市临安区方面相关单位人士表示。

“这可以认为在楼市去库存或消化存量房方面‘国家队’出手了，具有非常好的导向性，同时也说明关于最近流传的‘政府考虑购买待售房屋以缓解供过于求’的传言有切实的安排。”易居研究院研究总监严跃进表示。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是贯彻“4·30”中央政治局会议提出的“统筹谋划存量消化和增量优化政策”在地方的落地，意味着未来不管是公租房、保租房还是拆迁安置房，都可以通过存量盘活的方式来解决。

受相关政策影响，地产股持续大涨，5月16早盘，万科Ａ、招商蛇口涨超5%，保利发展、华侨城Ａ、金地集团、华发股份涨超3%。

打响收储模式去库存第一枪

杭州打响了以收储模式去库存第一枪。

杭州市临安区收购方案公告提出，本次收购规模不超过10000平方米，现房或一年内具备交付条件的期房，基本条件如下：房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70平方米；收购房源需搭配一定比例的车位，房源待售车位数量满足配比条件，即60平方米（含）以下的每套按0.6个车位比例配置，60平方米以上的每套按1.0个车位比例配置。

“杭州市临安区负责筹建公共租赁住房28.3万平方米，目前已经筹建了一些，还剩余20.4万平方米公租房筹集任务，正常情况下还有两个开工任务，目前暂停了。”上述杭州市临安区住房和城乡建设局保障科相关工作人员表示，此次发布公告的目的也是筛选出市场中符合的楼盘。

值得注意的是，若以每套70平方米计算，此次杭州市临安区商品住房收购规模至少超过142套房子，但临安区满足不超过70平方米的现房或者期房并不多。

据房天下平台显示，目前临安区在售商品房17个，其中仅有荣上青云府、天目观山月、柏源晶舍、桃语春福里、佳源锦盛里5个项目有低于70平方米的户型。

一位杭州市场人士向相关媒体表示，满足收购条件的房源要整幢、有面积限制、有严格的车位配比，最符合的是此前出让的封顶竞配自持的自持房源。不过，杭州市临安区经济适用住房开发有限公司相关负责人称，由于自持项目无法转让，不在此次收购范围。

事实上，杭州市临安区收购商品住宅与2024年1月5日央行批复总额1000亿元的住房租赁团体购房贷款，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个试点城市购买商品房用作长租房类似，收购资产上均是以整栋优先、单套为刚需大小（新建保障房通常单套60~80平方米）的原则为主。

临安，地处杭州西部。2017年8月，浙江省人民政府发布了《浙江省人民政府关于调整杭州市部分行政区划的通知》，临安“撤市设区”，成为杭州第十区。

资料显示，2023年，杭州市临安区商品住宅成交面积为53.1万平方米，商品住宅成交套数为 4995套。不到5000套的成交量与杭州市2023年全年成交量超10万套相比，占比约5%。2023年12月，临安商品住宅可售面积约104.54万平方米，环比下降3.91%；短期库存去化时间为26.2个月。

今年5月9日，杭州取消全面限购，位置略显偏僻的临安，势必会受到杭州楼市新政的冲击。

另据公开数据显示，截至4月30日，杭州显性住宅库存（即已领出预售证但尚未网签的房源）约3.9万套，如果按2023年商品住宅月均7284套的成交量计算，去化周期为5.3个月。如果以今年前4个月的月均3802套计算，去化周期为10.2个月。

“此次杭州市临安区推行的政策一方面是对盘活存量、去化库存的有益尝试，另一方面也是对政府公共租赁住房的供应支持。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为，不过本次收购房源规模较小，总套数预计在200套以内，对于当前临安积压的大量库存不能形成有效的缓解，但为临安区之后或将出台“以旧换新”等存量资产盘活政策的推广打下基础。

针对杭州市临安区政策，有房企高层人士表示，市场确实空前严峻，这项举措的落地将解决供求不平衡问题，有很好的市场效应。

高企的楼市库存

事实上，自从4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产”以后，市场对通过“政府收储存量房产以缓解市场压力”予以期待。

期待背后是停缓的市场与高企的库存。据天风证券估计，2022年底空置二手房面积约有47亿平方米，考虑到近年来新增需求也在消化空置的存量住房，估计2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。即使不考虑房企待开发土地面积，只考虑新房广义库存（房企已开工未销售的住宅）和能成为有效供给的空置二手房，目前广义住房库存也有26.3亿平方米。其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98%）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25%能成为供给）。

“目前楼市库存去化的主要问题之一依然在于销售端，因销售规模持续处于低位，市场消化库存的力量仍然偏弱。”严跃进表示。

李宇嘉预计，接下来会有越来越多的城市推进存量收储用作保障房、拆迁安置房等。他建议，对于消化周期过长的新盘项目，尤其是国企、城投项目，可考虑通过创新货币政策工具，注入中国版QE，收购在售项目用作保租房、配售型保障房，修复开发商资金链，以稳定开工和供地。

“对于消化超过70%、尾货去化难的项目，建议采取政府基金收购尾货的方式实现完全去化，让项目顺利交付。”李宇嘉说，对于前期消化较少、后续消化困难较大的项目，可通过产权调换将购房人置换到其他项目后，由基金介入整盘收购，考虑用于保租房或配售保障性住房。

他进一步强调，目前市场上的资产包、挂牌在售的二手房、新房库存都比较大，盘活的关键在于有大体量资金进来，按照评估价大量收购物业，从而把市场价格稳定住，不要再大幅度下跌。

不过，天风证券认为，政府收购存量住房理论上可以降低库存水平，缓解房地产市场的下行压力，并通过更改用途为保障性住房来实现三大工程的部分目标，但要起到托市作用，则需将住宅去化周期压降至18个月以内。而要把住房去化周期压降到18个月以内，需要去掉约7.4个月的库存，这对应了7.7亿平方米销售，约占广义住房库存的29%。

另据浙商证券研究，2023年全国商品房销售面积为11.2亿平方米，假设2024年销售面积同比降低10%，则大约有1亿平方米需求缺口。假设通过财政发力进行收储来消化1亿平方米的商品房缺口，则市场可以达到供需平衡，那么收储资金至少约为7000亿~9000亿元。