温红妹 中房报记者 付珊珊 上海报道

上海打响节后楼市调控优化“第一枪”。

2月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局、市财政局、市税务局、市公积金管理中心等五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》（以下简称《通知》），新政自2026年2月26日起正式施行。此次新政涵盖住房限购、公积金贷款、个人住房房产税三大核心领域，推出多项针对性优化举措，为楼市注入平稳发展动力。

进一步调减住房限购 便利非沪籍居民置业

为服务宜居安居、促进职住平衡，聚焦满足居民合理住房需求，《通知》明确进一步调减住房限购政策，重点优化非沪籍居民购房条件。

其一，缩短非沪籍居民购买外环内住房的社保或个税缴纳年限。对非本市户籍居民家庭或成年单身人士购买外环内住房的，购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限，调整为购房之日前连续缴纳满1年及以上，大幅降低非沪籍居民在核心区域的置业门槛。

其二，支持符合条件的非沪籍居民在外环内增购住房。对在本市缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在执行现有住房限购政策基础上，可在外环内增购1套住房，进一步满足改善性住房需求。

其三，放宽持《上海市居住证》群体购房限制。对持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民家庭或成年单身人士，在本市限购1套住房，无需额外提供缴纳社保或个税证明，为长期在沪居住工作的群体提供置业便利。

《通知》明确，按照上述规定，非沪籍居民家庭或成年单身人士，自购房之日前在本市连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数，在外环内限购1套住房；连续缴纳满3年及以上的，在外环内限购2套住房；持《上海市居住证》满5年及以上的，在全市范围内限购1套住房。有关住房限购政策的具体业务咨询，可拨打房地产交易行业服务热线“962269”。

优化公积金贷款政策 降低购房资金压力

为充分发挥公积金支持住房消费的作用，满足缴存人在不同阶段的宜居安居需求，《通知》对住房公积金贷款政策进行多项优化，进一步降低购房资金压力。

一是适度提高公积金最高贷款额度。将缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元，叠加多子女家庭和购买绿色建筑最高贷款额度上浮政策（最高上浮35%），本市公积金家庭贷款最高额度可达到324万元；同时，对购买第二套住房的最高贷款额度也相应予以提高，切实加大公积金贷款支持力度。

二是优化贷款套数认定标准。对于已使用过公积金贷款的本市缴存人家庭，在本市无住房或仅有1套住房、且当前已结清住房公积金贷款的，在本市再次购房时可申请公积金贷款，打破“认贷”限制，支持居民置换改善住房。

三是扩大多子女家庭购房支持范围。将公积金贷款支持政策的适用范围从购买首套住房拓展至购买第二套住房，即对多子女家庭购买第二套住房的，最高贷款额度在本市最高贷款额度基础上上浮20%，进一步保障多子女家庭的改善性住房需求。

有关住房公积金贷款政策的具体业务咨询，可查询上海住房公积金官网或拨打住房公积金热线“12329”。

完善个人住房房产税政策 支持居民置换改善

为支持居民置换改善住房需求，《通知》对个人住房房产税政策进行完善，明确自2026年1月1日起，对本市户籍居民家庭中的子女成年后，购买住房属于成年子女家庭唯一住房的，暂免征收个人住房房产税。

具体而言，对购房人于未成年时（或于本市个人住房房产税试点前）已与父母、（外）祖父母共同拥有住房的，在本市新购或置换住房后，该住房仍属于成年子女家庭唯一住房的（除上述共同拥有住房外），暂免征收个人住房房产税。

《通知》明确，购房人家庭住房情况发生变化，符合上述暂免征收个人住房房产税条件的，可向应税住房所在地税务机关重新办理个人住房房产税纳税信息申报、认定，从税务机关重新认定之次月起调整纳税，并退还所属期在2026年1月1日以后多缴纳的税款。

有关完善个人住房房产税政策的具体业务咨询，可拨打税务咨询热线“12366”。

据悉，2025年上海房地产市场呈现阶段性调整态势。数据显示，当年上海市房地产开发投资比上年下降3.1%；商品房施工面积16266.36万平方米，下降3.3%，其中住宅施工面积7630.75万平方米，下降1.8%；商品房新开工面积1492.00万平方米，下降31.8%，其中住宅新开工面积818.74万平方米，下降32.6%；商品房竣工面积2019.55万平方米，增长18.2%，其中住宅竣工面积1127.83万平方米，增长34.8%；商品房销售面积1579.85万平方米，下降4.6%，其中住宅销售面积1224.93万平方米，下降9.7%。在此背景下，此次多部门联合出台新政，旨在精准对接市场需求，推动房地产市场实现良性循环。

“此次7项政策，围绕多项住房需求展开。其既涉及非沪籍和沪籍家庭，也包括从事城市基础服务的相关人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点。综合来看，其体现了对各类住房需求的进一步支持，尤其包括职住平衡、宜居安居、刚需改善等需求维度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于即将到来的“小阳春”关键时间点，我们相信，叠加上海既有的各类宽松政策，其将促进各类购房需求的进一步释放，并和全年去库存等工作有更紧密的结合。