三亚海棠湾远眺，右侧高层建筑为三亚海棠湾红树林酒店。陈标志/摄

中房报记者 陈标志 海南报道

近日，中国信达、中国长城两大资产管理公司（AMC），同步在阿里资产平台发布“三亚红树林系”相关债权招商公告，涉及债权总额超40亿元。一时间，这一曾声名显赫的文旅酒店项目迅速引发市场关注。

相关信息显示，上述债权对应的三亚市天涯区凤凰路南侧、海棠区海棠湾“红树林系”酒店数百亩土地及约66万平方米房产。这一被业内视为“海南近年来最大单体文旅资产处置案”的债权转让，标志着这个曾投资超200亿元的文旅地产巨头，进入破产重整关键阶段。

3月13日，关于此次债权招商公告，上述资产管理公司相关负责人在接受中国房地产报记者采访时称，在阿里资产平台上发布的信息仅仅是公告，不进行网上竞价，有意向的投资者可直接联系他们洽谈合作，合作模式不仅限于债权转让。

相关负责人还向记者表示，上述债权是他们从金融机构打折受让，债权对应的债务人——三亚红树林旅业有限公司等100%股权及其名下酒店等不动产资产包，目前债务人处于破产重整阶段。

记者也就此联系了三亚红树林旅业有限公司、今典投资集团有限公司等有关方面，均尚未对此事作出回应。

两大AMC处置

阿里资产公告截图。

根据阿里资产平台最近披露的信息，本次挂牌的3宗债权分别为中国长城资产海南分公司对三亚红树林旅业有限公司的25.59亿元债权，中国信达海南分公司对三亚红树林旅游文化地产开发有限公司的16.8亿元债权和三亚红树林旅业有限公司2.7亿元债权。

长城资产的债权信息显示，截至2024年6月13日，债权总额约25.59亿元，其中债权本金约17.96亿元，利息7.06亿元，其他费用5740万余元。

记者从上述资产管理公司了解到，该债权的担保方式为保证加抵押，抵押物为亚龙湾红树林度假酒店、海棠湾红树林度假酒店的全部土地使用权及房产。债务人三亚红树林旅业有限公司已进入破产重整程序，但名下海棠湾红树林酒店、亚龙湾红树林酒店均正常经营。

具体来看，亚龙湾红树林度假酒店土地使用面积约10万平方米，房屋建筑面积约5.75万平方米；海棠湾红树林度假酒店涉及32个产权证，土地使用权面积约21.6万平方米，房屋建筑面积超22万平方米。保证人包括今典投资集团有限公司、实控人张宝全、王秋杨等。

信达海南分公司处置的债权针对三亚红树林旅游文化地产开发有限公司（16.8亿元）和三亚红树林旅业有限公司（2.7亿元），债权总额为超过19.5亿元。

该债权抵押物位于三亚市天涯区凤凰路南侧红树林度假世界的房产，建筑面积37.77万平方米，为多家金融机构共同顺位抵押。值得注意的是，质押物包括三亚红树林旅游文化地产开发有限公司100%股权，保证人包括今典投资集团有限公司、北京安地房地产开发有限责任公司、张宝全、王秋杨等。

三份债权招商公告的招募时间分别截止于今年4月29日、5月5日、9月6日，留给潜在投资者的时间窗口从月余到半年不等。

三亚“红树林系”与张宝全

位于三亚市凤凰路南侧的红树林酒店群，一旦有明星商演酒店一房难求。陈标志/摄

从资产价值来看，本次挂牌债权的处置价格颇具吸引力。

有机构专门对相应质押物进行了测算，以65.5万平方米的房产为例，折合单价仅6470元/平方米。这意味着，即便是债权招商价格，也已低于当前市场酒店用地的获取成本。

更为关键的是，三家酒店目前均处于正常经营状态。这是一种破产重整中奇特的并存状态。

长城资产的公告中明确指出，“两家酒店正常经营，通过重整可以实现对销售收入的管控，每年形成的净现金流为2亿元。随着海棠湾酒店剩余客房投入经营，经营性现金流将进一步提升”。

有市场人士将这一资产包体量形容为“相当于三亚近4个月商品房销量”。

三亚“红树林系”背后，是今典集团创始人张宝全长达30余年的地产沉浮。

1957年，张宝全出生于江苏镇江一个木匠家庭，自幼酷爱文学与艺术；20世纪90年代初，张宝全来到海南，“只想赚够50万元拍电影”。1992年，张宝全在海南地产泡沫的顶峰期赚得“第一桶金”。

1994年，张宝全回到北京开始新一轮创业。1995年成立北京安地房地产开发有限公司，开发了当时的“红盘”——今典花园项目。

2004年初，张宝全重返海南，将目光锁定在三亚最珍贵的海岸线上——亚龙湾，打造“中国版的拉斯维加斯”——红树林度假世界，首创“度假目的地综合体”模式。

此后10年间，张宝全先后拿下海棠湾、三亚湾等三亚最核心土地，其中2007年拿下海棠湾土地建成海棠湾红树林酒店，开发之初便宣称要建“中国首家七星级豪华酒店”。至目前，海棠湾红树林酒店依然是海棠湾片区主要奢华酒店之一。

另公开信息显示，“红树林系”由今典集团实际控制，自2004年起在三亚布局，累计投资超过200亿元。

大型文旅地产官司缠身

三亚“红树林系”与张宝全的命运转折发生在2020年左右。

有外界分析称，作为重度依赖线下客流的重资产文旅项目，三亚红树林旅业有限公司等在疫情期间遭受重击，营业收入断崖式下跌，现金流迅速枯竭。

据公开资料显示，2021年，中信银行海口分行、国家开发银行三亚分行因10.16亿元借款逾期，申请冻结三亚红树林旅业有限公司及相关方银行存款10.5亿元；同年，中国银行三亚分行向法院申请执行三亚红树林旅业有限公司的债款约1.17亿元；

2024年，工商银行三亚分行向法院申请恢复执行三亚红树林旅业有限公司2亿余元款项。同年12月，张宝全等被限制高消费……

记者还了解到，截至2025年10月23日，三亚红树林旅业有限公司拖欠房产税3700多万元，城镇土地使用税710多万元。

2024年6月13日，三亚市中级人民法院裁定受理三亚“红树林系”相关企业破产重整案；同年11月14日，法院裁定相关企业进行实质合并重整。在破产重整程序中，长城资产、中国信达作为主要债权人，参与债权人会议并推动重整进程。

以三亚红树林旅业有限公司为例，通过公开渠道检索，在125起民事纠纷案件中，身为被告的案件占比超过87%，涉及案件金额20.42亿元，82.52%的案件属地为海南。

“情况比较复杂，也不方面透露太多。”中国信达海南分公司相关负责人向记者回应此次债权情况。