于帅卿/发自北京

央企地产板块的战略性重组信号越来越明确。

3月19日，刚交出2025年度业绩答卷的招商蛇口宣布，李弘远正式出任公司副总经理。

这是李弘远首次出现在招商蛇口领导班子名单中。一个月前，他还是招商局集团战略发展部/科技创新部副部长；有市场消息称，早在3月11日招商蛇口的闭门干部大会上，他已以副总经理身份亮相。

1985年出生的李弘远，成为招商蛇口现任管理层中最年轻的副总经理。

“这并非常规人事轮换，而是战略转向的强烈信号。”IPG中国区首席经济学家柏文喜分析表示，2025年9月，招商蛇口核心管理层已完成调整，此次任命是对新班子的进一步补强。“选择在年报发布节点官宣，意在向资本市场传递‘甩包袱、新出发’的决心，也表明公司已意识到必须通过组织与战略变革，突破传统开发模式的路径依赖。”

年报显示，2025年招商蛇口实现营业收入1547.28亿元，同比减少13.53%；归属上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下降74.65%。尽管利润承压，但公司全年累计签约销售金额1960.09亿元，行业排名提升至第四位。

管理团队能力矩阵显现

李弘远的履历颇具亮点。

公开资料显示，他同时拥有清华大学建筑学硕士学位和哈佛大学景观建筑硕士学位，职业路径更是呈现出清晰的“集团总部—业务一线”的交替特征。

李弘远曾历任招商局集团区域发展部、战略发展部/科技创新部等部门职务，亦曾在前海自贸投资发展有限公司、招商漳州开发区有限公司等一线平台担任要职，积累了产城融合与片区开发的实战经验。

“这条培养路径清晰表明，李弘远是被作为重点战略储备人才打造的，这使其同时具备了顶层战略视野和一线操盘能力。”一位长期观察地产行业的人士评价道。

值得关注的还有另一位高管的动向。有市场消息显示，招商蛇口内部培养的总经理助理赵方也已晋升为副总经理。

赵方是招商蛇口自主培养的管培生，任职长达18年，曾长期在地方公司历练，2023年调入总部后牵头主导了产品体系的变革升级，“玺”“序”等高端产品系口碑渐起。

一位熟悉招商蛇口的人士曾对媒体表示，公司的用人风格相对保守，通常从系统内部选拔，“让熟悉的人干熟悉的事”，赵方的晋升符合这一传统。

不过，截至发稿，赵方的任命尚未在上市公司层面正式公告。招商蛇口官网也仅更新了李弘远的相关信息。

柏文喜分析认为，李弘远大概率将分管战略投资等方向，其复合背景有望助力招商蛇口的综合规划战略落地；赵方的晋升则体现了公司将产品力置于核心竞争力地位的决心。

他进一步表示，目前招商蛇口核心团队呈现出“老将掌舵、内外补强、专业攻坚”的特点。其中，朱文凯、聂黎明等资深“老将”在招商体系内成长，深谙公司文化与业务；赵方主攻产品管理，李弘远侧重战略与产城融合，吕斌专注于物业与代建，共同构成了能力矩阵。

针对此次人事任命及相关的经营战略问题，中国房地产报记者致电致函招商蛇口，截至发稿，未获得公司方面回复。

组织架构深度变革

与人事调整同步的，是一场深刻的组织变革。2025年，招商蛇口在开发业务线实施了架构调整，取消了原有的五大区域公司，转变为总部直管城市公司的扁平化模式。

董事长朱文凯在近期的2025年业绩说明会上进一步提出推行“敏捷管理”，包括依据业务形态分类管理、全面取消非开发业务的中间层级等，核心目标是提升决策与执行效率。

这一系列动作的背后，是公司对行业趋势的重新判断。朱文凯明确表示，房地产行业依赖人口、城市化、经济高增长和金融杠杆的“四大红利”正在消退，竞争已进入“能力较量”的新阶段。招商蛇口的战略目标是从传统开发商，转型为“开发商+运营商+服务商”。

从业务数据看，转型已具雏形。2025年，在开发业务发挥“压舱石”作用的同时，资产运营与物业服务两项业务合计实现并表收入238.99亿元，占总营业收入比重提升至15.4%，同比上升2.8个百分点。

其中，资产运营收入同比增长2.2%，公司已搭建起3个REITs（REITs）平台，并计划在2026年推进第四只商业类REIT的发行。物业服务收入占比也已超过10%，成为稳定的增长极。

招商蛇口的投资策略也体现出极强的战略聚焦。2025年，招商蛇口在土地市场累计获取43宗地块，总拿地金额938亿元。这些投资高度集中于“核心10城”，其投资额占比接近90%，其中一线城市投资占比高达63%，彰显了深耕高能级市场的决心。

跻身行业第四，招商蛇口站在了新的起点，机遇与挑战并存。央企背景为其带来了显著的融资优势，2025年末综合资金成本 2.74%，较年初下降25BP，持续处于行业领先水平，为核心城市的精准投资提供了有力支撑。

但挑战同样不容忽视。2025年净利率为0.45%，凸显了盈利能力修复的迫切性；近年来持续的存货减值计提，2020年至2024年累计计提存货跌价准备137亿元，2025年计提减值准备合计42.7亿元（其中存货跌价准备32.69亿元），表明历史包袱仍需时间消化。与此同时，经营现金流净额同比下降69.67%，对公司平衡“保交付、促回款、稳投资”多重目标的能力提出了更高要求。

“李弘远的战略视野有助于优化投资决策，赵方的产品能力可提升项目溢价，但房地产行业的深层调整并非单靠人事变动就能化解。”柏文喜分析表示，关键在于新团队能否在“规模与质量”“速度与利润”“开发与管理”之间找到新的平衡点，真正实现从“开发商”向“综合运营服务商”的转型。

对于刚刚就任的李弘远而言，招商蛇口副总经理只是一个新的起点。对于整个招商蛇口来说，这一焕新的管理团队能否带领公司在行业重塑期实现突围，答案将在未来的市场表现中逐渐清晰。