全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会原会长柴强

中房报记者 李红梅 北京报道

“我国房地产市场正在经历实质性转变，从过去快速增长阶段经过一定调整转向稳定发展阶段，或者说正从快速成长期转向相对成熟期。”3月8日，全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会原会长柴强在接受中国房地产报记者专访时作出这一判断。

在柴强看来，2026年作为“十五五”开局之年，房地产行业的核心逻辑已从“有没有”转向“好不好”。面对千家万户的居住梦想与资产安全，柴强直言，当前释放住房需求的巨大潜力主要在改善性需求，而畅通“卖旧买新”的置换链条是关键。

他强调，随着二手房交易占比上升成为长期趋势，房地产经纪（中介）行业不应再是简单的交易信息“提供者”和交易“撮合者”，而应成为促进房地产市场流通、实现“新旧统筹”的专业服务者。告别过去的高负债、高杠杆、高周转“三高”模式，推动房地产高质量发展，需要政府、企业与每位从业者共同构建一个信息真实透明、服务诚信专业、流通安全顺畅的新生态

告别“三高”

在“新旧统筹”中寻找新平衡

“‘三高’模式已经难以为继。”柴强开门见山地指出，“十五五”期间房地产发展的核心逻辑发生了根本性转变。长期以来，人们习惯了以新房销售面积和销售金额来衡量房地产市场冷暖，但这一认知正在被颠覆。他援引政府工作报告的有关内容后强调，未来的核心在于顺应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，加快构建房地产发展新模式，专注于“好房子”建设，推动房地产高质量发展。

这种转变最直观的体现，便是住房市场交易结构的深刻变化。柴强指出，北京、上海等城市多年前二手房交易量就已超过新房交易量，这是房地产市场走向成熟的普遍规律。“不能只盯着新房市场，新房和二手房要放在一起看。”他说，当新房销量有所收缩时，二手房交易量正在迅速补位，整体成交量依然稳定，这本质上是一个符合规律的“交易结构变化”。

住房城乡建设部已明确提出要把新房市场和二手房市场作为一个整体来看待，这一“新旧统筹”的定调，在柴强看来，将彻底改变未来的市场逻辑。过去，新房相对而言是标准化产品，依赖开发商对客户的单向匹配；而今，二手房作为非标准化产品，其交易是多点卖家对多点买家的“双向匹配”，难度呈几何级增长，交易流程更长、环节更多、风险点更分散。

这对房地产经纪行业参与者提出了更高要求。对经纪机构而言，不能再满足于简单的信息提供和交易撮合，必须具备专业的房地产评估能力，精准判断房源价值，并提升交易合同风险防控、资金安全保障以及跨区域匹配的能力。而对政策制定者来说，则需要将二手房市场的稳定与流通性纳入“稳楼市”的整体考量中，因为激活二手房市场就是盘活整个房地产市场的“存量蓄水池”，为新房市场的改善性需求输送源头活水。

激活“换房链条”

以专业服务重塑行业价值

“改善性住房需求潜力巨大，但堵点在于‘卖旧买新’不够畅通。”柴强一针见血地指出了当前房地产市场循环的卡点。房子总价高，许多家庭的居住改善需求必须通过卖掉旧房再添加资金来实现，如何打通一二手房的置换链条，实现住房“梯级消费”，是激发房地产市场活力特别是新房“去库存”的关键。

在这个过程中，房地产经纪扮演着不可替代的“桥梁”作用。柴强认为，当前房地产“去库存”，核心不是简单的“去数量”，而是通过促进流通、优化资源配置来打通供需堵点。经纪机构可利用自身优势，为换房者提供“连环单”服务，协调交易节奏，解决“卖不掉旧的，买不了新的”痛点，这正是其专业价值的体现。

然而，长期以来，房地产经纪行业却饱受“信任赤字”的困扰。柴强直言不讳地剖析了症结所在：“消费者的体验，往往取决于与他直接打交道的那位经纪人。”过去几十年，市场往往以“成交”为唯一目标，现在如果仍然“唯成交论”，与消费者对专业、安心的长期品质需求就会产生偏差。从业人员流动性大、“开单为王”的短期主义，都导致了服务行为的短视。

要攻克这一核心障碍，柴强开出了“药方”：职业化发展。“从业人员要把‘经纪人’当成一个体面职业，长久职业，甚至是终身职业。”他建议，经纪公司应依法与从业人员签订劳动合同，提供基本保障。柴强说，更重要的是，要推行“持牌从业”，所有从业人员必须取得职业资格，像美国、日本等发达国家和我国港澳台地区那样，将取得职业资格作为入行的硬门槛，让从业人员凭专业和口碑赢得尊重，从而真正留得下、干得久。

同时，需要从经纪人“单打独斗”、业绩至上的竞争逻辑转向“共生共赢”的平台发展逻辑，特别是要深入学习贯彻落实政府工作报告提出的“推动平台企业和平台内经营者、劳动者共赢发展。”这要求以贝壳等为代表的头部平台企业进一步夯实平台责任，发挥行业“稳定锚”作用。贝壳通过深耕真实房源库与ACN协作机制，以数字化能力，提升信息透明度，提升交易效率；而在资金监管与交易风险兜底上的持续投入，“交易不成佣金无理由退”“房款安全平台兜底”“物业欠费损失先行垫付”等，则为经纪人专注服务、消费者安心交易构建了安全底座；以及设立首个行业健康保障金制度等。在以往积淀上，贝壳等平台企业仍需在风险制度兜底等方面持续加码，以彻底解决经纪人的后顾之忧。

应鼓励和肯定平台的自律

对于经纪人的行为能否影响房价，柴强也给出了清晰的定义：从宏观上看，房价的决定性因素是房地产市场供求关系，个别经纪人的行为无法左右大势。但在微观交易中，尤其是在信息不对称时，经纪人的言行会影响个体的房价预期。因此，他呼吁平台企业要承担起规范主体责任，通过明确的行为准则来划清服务红线。

“今年年初，贝壳面向全平台经纪人发布了‘三必做六禁止’的行为规范，明确划定了服务红线，提倡诚信、专业的服务标准。”柴强举例说，这类举措对于维护良好的市场秩序、构建健康的行业生态起到了关键作用，值得行业共同遵循与推动。

他期待，通过制度约束与行业自律的合力，推动房地产经纪服务向诚信、专业方向深化，最终在稳定房地产市场大局中发挥更加积极而不可替代的作用。