深度丨港资房企,政协委员,“金蝉脱壳”:一个旧改小区乱局的考问
究竟是何原因导致柏林春天小区始终无法办理不动产证?
中房报·深度  2020-08-08 12:17
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究竟是何原因导致柏林春天小区始终无法办理不动产证?

柏林春天小区总占地面积41.3万平方米,总建筑面积56万平方米,分五期开发,总户数超过3000,总居民数过万。


柏林春天这个陷入僵局的旧改小区,不仅十余年来始终无法办理不动产证,还被指开发商“金蝉脱壳”,地方政府监管不到位。柏林春天小区所遇问题并非个例,据统计,在山东烟台市烂尾和无证的小区多达七八十个。


中房报记者 高拯坤 北京报道

柏林春天小区位于山东省烟台市芝罘区,这个旧改小区因开发商与工程总承包商存在复杂的合同及经济纠纷,导致小区后续配套设施难以完善,无法进行竣工验收。

在这期间,由于开发商频繁地进行股权和人事调整,业主们认为其有转移资产之嫌疑。更令业主们感到震惊和不解的是,事件的核心人物不仅是港商,还是省政协委员。

目前,针对柏林春天小区“办证难”的问题,烟台市已成立工作组,对项目进行全面梳理,全力推动化解遗留问题。现在,3000多户、万余名居民仍在等待中。

柏林春天小区所遇问题并非个例,据统计,在烟台市烂尾和无证的小区多达七八十个。好在是,现在这些问题已经得到政府方面的重视,出台了化解历史遗留问题的系列政策,要在今年打一场攻坚战。

破碎的安居梦

柏林春天小区位于烟台市芝罘区黄务街道,系朱家疃居委会毛地出让的旧居改造项目,同时也是芝罘区对外招商引资项目。

房子寄托着百姓对美好生活的向往,如果房子出了问题,生活也就失去了色彩。

山东烟台的马杰就遇到了这样一件事,2015年,他购买了位于芝罘区黄务街道柏林春天小区的房子,可直到现在仍然无法办理不动产证。

同样是柏林春天小区业主的李丽比马杰煎熬的时间更长,她2011年购房之后也因“办证难”问题陷入等待,多次到主管部门反映均没有获得满意答复。

柏林春天小区具体在烟台市芝罘区黄务街道,系朱家疃居委会毛地出让的旧居改造项目,同时也是芝罘区对外招商引资项目,总占地面积41.3万平方米,总建筑面积56万平方米。开发商是烟台利嘉置业公司(以下简称“利嘉置业”),物业公司是烟台钜深物业管理有限公司(以下简称“钜深物业”)。

据马杰介绍,柏林春天小区分五期开发,70余栋楼,总户数超过3000,总居民数过万。项目于2006年开工建设,于2009年首次开盘,房屋单价最低时不到3000元/平方米。到了现在,随着烟台市向南发展和新南城生态宜居区的建设,柏林春天小区已算得上是区位比较好的住宅区了,周边房价普遍过万元。

关于办证难的问题,马杰等业主说,在柏林春天小区,除了最早的一期几百户办理了不动产证,剩下的所有业主均面临着不动产证无法办理的问题,购房晚的已经等待了四五年,购房早的甚至已经被这个问题困扰了十年之久。

买了新房却无法办理不动产证,意味着房子虽然能够居住,但却不能买卖,甚至会影响业主落户和子女上学。

马杰表示,“小区业主大都是低收入者,有的为了买房掏空了三代人的积蓄,有的背负了巨额债务,还有的业主为了孩子上学而买房,如今孩子都毕业了不动产证却还是无法办理。虽然房子能够居住,但没有不动产证生活就没有安全感。”

存在抵押和纠纷,项目一直未验收

入住小区之后,业主不仅要面临脏乱差问题,还面临着不动产证多年难办理的问题。

究竟是何原因导致柏林春天小区始终无法办理不动产证?

烟台市及芝罘区的相关部门称,柏林春天小区部分房屋不能办理不动产权证,是因为开发商利嘉置业与工程总承包商烟台华兴置业有限公司、徐州运成建设集团有限公司烟台分公司、华夏建设集团有限公司等单位,在项目施工、工程款、抵押担保、借款融资等方面存在复杂的合同及经济纠纷,相关涉事公司已上诉至最高人民法院。

存在抵押和纠纷导致项目无法进行竣工验收,是相关房产不具备办理不动产证的原因之一。另一方面,柏林春天小区水电配套不完善,同样不具备竣工验收条件。

据中国房地产报记者了解,针对上述问题,芝罘区政府和黄务办事处已经成立了柏林春天小区历史遗留问题化解工作组,对项目存在问题及未办理的手续进行全面梳理,列出清单,写明问题原因,并尽快与相关部门对接,牵头化解纠纷,完善规划、消防、竣工验收手续办理等。同时,相关部门还约谈了开发商和工程总承包商,要求其加快配套设施建设。

目前,上述工作正在有序推进。市区两级的相关负责人还口头向业主们承诺,将尽全力在今年内完善小区配套,完成竣工验收,争取在年底为业主办理不动产证。

马杰表示,十年以来,小区业主想尽一切办法,通过各种渠道和多种形式,数十次向各级政府的信访部门、住建部门等反馈柏林春天小区所遇到的现实问题,但每一次都是满怀希望地去,失望而归。

开发商和物业被列入黑名单


项目存在抵押和纠纷,开发商和物业公司双双被列入“黑名单”。

无法办理不动产证让业主们美好的安居梦破碎了,主管部门介入后问题依旧难在短时间内解决。这还不算是最艰难的事,对于业主来说,真正压垮他们的是入住小区之后的日子。

“日子总得过下去,虽然办不了不动产证,小区也脏乱差,但还是有差不多90%的业主选择搬到新房来居住。”李丽是较早入住新房的业主。

在她看来,每天生活在小区里日子很压抑,也很悲愤,需要和开发商、物业公司斗智斗勇,只不过业主们从未胜利过。甚至是有的时候,因为业主和物业公司或者开发商发生矛盾,派出所一天得出警10多次。

业主们列举入住小区之后遇到的一系列问题,包括部分房屋存在“一房两卖”;小区物业管理混乱,业主稍有不同意见就恶语相加,甚至是断水断电、砸门撬锁;高层装修必须交1000元电梯使用费,否则就不让运材料;小区社区活动中心被开发商私自改造成高档私人会所;小区80%以上的楼座单体未经竣工验收便交付使用,房屋质量和消防存在严重安全隐患;小区配套设施极不完善与开发商宣传和规划方案存在天壤之别;目前很多楼栋仍使用临时水电等。

随着柏林春天纠纷事件的不断发酵,在2018年和2019年,利嘉置业已被烟台市住房城乡建设局列入烟台市建筑市场信用管理“黑名单”,主要问题是存在违约、不讲诚信、工程烂尾等情况,将依法依规在市场准入、招标投标、资质资格、项目开工等方面对开发商采取约束和惩戒措施。

如果将时间向前推移,2010年和2011年房地产开发企业信用评价中,利嘉置业曾被评为2A级企业。

至于令业主们十分不满的钜深物业,在此前同样被列入了烟台市第一批物业服务企业“黑名单”。

港资房企,政协委员,金蝉脱壳?


开发商股权和人事变化频繁,官司缠身,不仅被指“金蝉脱壳”,一名省政协委员或牵扯其中。

在业主们看来,无论是小区无法办理不动产证,还是小区管理陷入混乱存在一系列安全隐患,都是由于开发商未尽义务,主管部门监管不严造成的结果。

企查查显示,利嘉置业曾是香港独资开发公司,年开发规模50万平方米以上,法定代表人为刘某义,成立于2005年,注册资本约1094万元,实缴资本为137万元,经营范围是从事朱家疃居委会旧村改造及其物业管理。

有趣的是,2015年以来,利嘉置业的股东和法定代表人出现了多次变更。一方面是股东香港王某惠和烟台汇金工贸有限公司(大股东为烟台市芝罘区黄务街道朱家疃居委会)陆续退出,大股东变更为黄某强;另一方面是法定代表人由最初的王某惠变更为王某兴、黄某强,直至现在的刘某义。

知情人士告诉中国房地产报记者,熟悉黄某强的烟台当地人,多认为其带有不正当的社会背景,曾向利嘉置业提供高息贷款。利嘉置业现在的实控人变更为黄某强,实际上是由于利嘉置业难以偿还当初的贷款。

小区物业公司钜深物业股东和法人与利嘉置业情况类似,均在2015年前后发生变化。变化之前,该公司与王某惠和利嘉置业有着千丝万缕的关联,变化后,表面看与王某惠和利嘉置业已无任何关系。

业主们认为,以上种种行径实际上是利嘉置业“金蝉脱壳”的戏码,即便是王某惠等人已“摘清”了与利嘉置业和钜深物业的关系。利嘉置业先是在销售时未按照规定将预售资金存入监管帐户,然后擅自将还未达到交付使用条件的房屋交付给业主,最终借股东调整之机将预售资金先期“分红”,金额预估高达数亿元。

业主们还称,王某惠离开利嘉置业后,利用另一家公司,即烟台乐凯置业有限公司(以下简称“乐凯置业”)收购了距离柏林春天不远的商业项目红星国际广场(部分),该项目已经2016年开始陆续取得预售许可证。

企查查显示,上海红星美凯龙房地产有限公司曾是乐凯置业股东之一,于2018年退出。目前乐凯置业法定代表人系利嘉置业原股东和原法定代表人王某惠,企业族群为烟台乐天游艇,实际的投资方为香港钜深国际有限公司和烟台报业文化发展有限公司。

两家公司到底有没有关系?事情的真相又是什么?针对上述问题,乐凯置业的一位工作人员回复中国房地产报记者称,乐凯置业与利嘉置业从股权到人员上没有任何关联。至于王某惠退出利嘉置业的原因,该工作人员表示,自己不清楚,并称王某惠目前长期在国外。

中国房地产报记者还致电了利嘉置业,对方工作人员称会有领导回复,但截至发稿对方未做回应。

公开信息显示,王某惠系第十二届山东省政协港澳台侨和外事委员会特邀委员,职务为香港乐天集团董事长,香港冀鲁旅港同乡会会长,香港山东各级政协委员联谊总会常务副会长。

有知情人士透露称,由于出现实名举报,目前山东省政协已介入了解柏林春天事件,如与王某惠有关,将重点落实并协调解决。针对利嘉置业是否涉及资金方面的违规违规,烟台经侦部门作为历史遗留问题化解工作组成员也已介入调查。

烟台正化解“办证难”问题

柏林春天小区“办证难”问题,在烟台市并非个例,甚至是普遍存在的一个现象。

多位当地知情人士告诉中国房地产报记者,烟台至过去少有七八十个小区烂尾或无法办证,柏林春天小区是反映最强烈、矛盾最突出的小区之一。

在由烟台市委宣传部主管,烟台广播电视台主办的胶东在线网站上,关于办证难问题的反馈每个月都有数十条之多。

另据齐鲁壹点不久前的一篇报道,自2020年1月开始到7月14日,12345政务热线共接到烟台全市范围内的不动产登记办证难投诉电话 5377个。仅7月份半个月的时间有349个不动产办证投诉电话。2019年全年,接到不动产登记投诉电话6441个。

中国房地产报记者注意到,这些项目中,绝大多数的开发时间是2010年前后,烂尾和办证难的原因除了涉及抵押和纠纷,还包括开发企业资金链断裂、开发企业拖欠拆迁款项、少批多建,违规建设、欠缴土地出让资金、项目开发资金被挪用。

烟台市自然资源和规划局不动产登记中心相关负责人称,对不动产登记历史遗留问题处置工作,市委市政府高度重视,多次召开会议研究,出台了一系列化解历史遗留问题政策,要求今年打一场攻坚战,今年年底前除司法查封、军事用地、科研用地、集体土地等特殊项目外的城镇居民住房全面化解。

截至目前,烟台市已化解110余个小区历史遗留问题,有的已经启动首次登记(开发企业办大证),小区业主已经陆续开始办理转移登记(个人分小证);有的存在司法查封、军事用地等特殊情况(暂不能办证)。

至于办理时间慢的问题,主要是因为有的小区较大,项目分多期建设,后期项目未竣工或正在进行竣工验收;开发商逐个楼幢收集资料、分期递交办证资料;有的楼幢可能涉及司法查封等各类原因影响了办证进度。

上述不动产登记中心相关负责人称:“为了解决老百姓反映的问题,政府等相关部门进行了容缺办理,但是容缺办理不是无原则地办理,第一点首先要明确,我们不是纵容开发商违规行为,第二就是存在开发商欠缴税费以及土地出让金的问题,这个必须依法追缴,严厉惩戒,一点不能商量。”


记者观察:执政为民不能喊口号

文/高拯坤

在柏林春天事件背后,现在我们看到了烟台市在化解房地产历史遗留问题方面的决心,特别对开发商违规采取零容忍的态度,虽然“迟到”了,但是值得称赞与学习。

一直以来,因地制宜解难题,化纠纷都是中央倡导和要求的地方工作方向,在烂尾楼和问题小区等涉及人民群众利益的事件处理过程中,地方政府要直面矛盾,全力破解,做人民群众和社会稳定最坚实可靠的“后盾”。

另一方面,针对柏林春天小区所遇问题,及烟台过去普遍存在的“办证难”问题和众多小区“烂尾”“无证”问题,人们不禁要追问,这些问题到底是如何出现的?

如有业主反映强烈的开发商“金蝉脱壳”问题,以及其他项目擅改规划等违法违规问题,当地主管部门是否已经做到心中有数了呢?又为何不在问题萌芽时就坚决地制止住呢?要知道,房地产违法违规问题的背后,往往不仅仅是企业贪图利益铤而走险,更暴露出监管漏洞,甚至是“内外勾结”的问题。

以上种种,都是有损政府公信力的行为。我们发现,在一些地方,一些政府部门在听取老百姓诉求的态度还不够虔诚,这样必定会伤害政府部门在老百姓心中的形象,也是易失民心的一种行为。在民众积极反映诉求的时候,相关部门也应该积极回应,重视民众的诉求。这样才有望真正地做到执政为民。



| 高拯坤 | 编辑:本站编辑| 2020-08-08 12:17

标签:旧改小区
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