广州天河区某写字楼办公区。 冷万欣/摄

中房报记者 冷万欣 北京、沈阳、广州、贵阳报道

自 2025 年 6 月 1 日《人脸识别技术应用安全管理办法》（简称《管理办法》）正式施行以来，政策落地效果与预期存在差距。

在上海市虹口区某写字楼工作的陈虹（化名）每天仍需面对强制 "刷脸" 才能使用电梯的情况，物业既未因新规调整管理方式，也未就人脸数据的存储周期、销毁机制及共享范围作出明确说明。"拒绝录入人脸信息就意味着每天需要保安手动开门，像个被特殊对待的 ' 局外人 '。"

陈虹的遭遇并非个例，中房报记者调查发现，智慧物业领域的人脸识别应用正陷入"管理便利" 与 "隐私保护" 的尖锐矛盾中。

一方面，《管理办法》第四条明确的 "必要性最小化" 原则与第十条 "禁止唯一验证方式" 的强制性条款已形成法律约束；另一方面，众多小区与商业楼宇仍对刷脸门禁存在事实依赖。这种执行梗阻在不同城市间呈现显著差异 —— 四五线城市在落实新规时面临技术人力短缺与合规成本高企的双重压力，跨部门协作机制亟待建立与优化。

辽宁沈阳某售楼处安装多台人脸识别设备。 冷万欣/摄

备案制度推进：企业合规进程分化

随着 2025 年 3 月 21 日《管理办法》的公布，配套的备案制度同步启动。

国家互联网信息办公室 5 月 30 日发布的备案公告明确，人脸信息存储量达 10 万人的处理者需向省级网信部门备案：6 月 1 日后达标的需在 30 个工作日内完成备案；6 月 1 日前已达标的需在 7 月 14 日前完成备案；备案信息发生实质性变更的，需在 30 个工作日内办理变更手续。

天眼查专业版数据显示，我国现存人脸识别相关企业超 4800 家，区域分布呈现明显集中化特征，湖南省以超 2700 家、广东省以超 1200 家位居前两位。

备案进展方面，2025年6月26日，北京市网信办工作人员向中房报记者透露，已有数家企业提交申请，但因材料不全等原因尚未有企业通过审核；广东省则已有多家企业通过备案审查，具体名单暂未公布；上海市备案咨询电话始终处于占线状态，实际进展尚未明晰。

北京市社会科学院副研究员王鹏接受中房报记者采访时指出，《管理办法》通过设定更高责任标准推动形成规范化数据处理体系。

例如，要求处理者在技术应用前开展个人信息保护影响评估，内容涵盖处理目的合法性、个人权益影响及风险应对措施等，评估报告需保存至少三年。数据安全措施也被制度化：处理系统需配备数据加密、安全审计等技术手段，关键信息基础设施场景还需遵守国家等级保护制度，强制本地化存储及禁止未经授权上传云端的规定，凸显了对网络安全风险的防范意识。

沈阳市浑南新区某品牌房企项目售楼处入口的人脸采集设备。 冷万欣/摄

执行 "最后一公里"：告知义务履行存普遍缺失

《管理办法》第五条明确要求，处理者在应用人脸识别技术前，需以显著方式、清晰语言告知处理目的、方式及保存期限等事项。

但中房报记者实地调查过程中发现，从一线城市商用写字楼到三四线城市物业项目，政策落实均面临 "最后一公里" 梗阻，多数物业企业未切实履行告知义务。

记者调查发现，居民态度呈现明显代际分化：年轻业主更关注信息泄露风险，呼吁物业主动履行告知义务；老年业主则更看重 "刷脸进门" 带来的便利，认为其解决了忘带门禁卡的痛点。

在辽宁省沈阳市，记者暗访的六处头部房企项目虽提供人脸识别与门禁卡两种通行方式，但均未明确告知业主人脸信息的处理规则。铁西区某高端楼盘更出现门禁卡识别设备损坏未修的情况，业主反映 "进小区不刷脸就需喊保安开门"，变相迫使业主接受人脸识别。

北京市某国企开发项目的物业负责人向记者坦言： "从未有业主询问信息去向"，且对技术支持企业资质及数据处理方式一无所知，仅以 "合规企业" 笼统回应。该小区业主表示，物业仅在业主群以 "服务升级" 为由通知加装人脸识别系统。

贵阳市观山湖区恒大中央公园的业主则反映，物业仅通过群通知与管家私信告知设备安装事宜，对信息存储方式等关键内容避而不谈，涉嫌违反《管理办法》第十二条 "不得误导、欺诈、胁迫个人接受人脸识别" 的规定。

记者调查发现，三四线城市及县级地区的情况更为严峻。部分物业公司为打造"智慧物业" 营销噱头仓促上马人脸识别设备，但工作人员仅掌握后台录入的基础操作，对数据存储、隐私保护等核心问题缺乏认知。

上海市尚法律师事务所房地产部主任律师唐震东指出，未经业主同意强制推行人脸识别已违反《中华人民共和国民法典》第1034条以及《中华人民共和国个人信息保护法》第28条、第29条，人脸信息作为敏感个人信息，处理需取得单独同意且具备充分必要性。从建筑物区分所有权角度看，门禁系统属于共有部分管理事项，其启用需经业主大会表决同意，物业单方面决策已侵犯业主共同管理权。

写字楼场景同样是执行难点。上海快递员李先生反映，多栋写字楼存在强制刷脸且未提供替代验证方式的情况。某物业公司负责人解释称，大型写字楼因安保级别要求高，刷脸被视为最便捷的管理方式，且数据存储通常选择公安备案的专业机构，但这仍无法规避强制采集的合规争议。唐震东建议业主可要求物业公示法律依据、安全措施及表决文件，若存在违规可向住建、网信等部门投诉。

沈阳市浑南新区某头部房企售楼处，在显著位置张贴了采集告知。 冷万欣/摄

监管协同困境：跨部门机制尚未有效建立

《管理办法》第十二条明确要求 “网信部门会同公安机关和其他履行个人信息保护职责的部门建立信息共享和通报工作机制”，但多地调查显示该机制仍处于推进阶段。

辽宁省某市网信部门工作人员坦言 “6 月刚施行，尚未与住建等部门建立协同机制”；江苏省某市网信部门工作人员则表示：“政策推出目前联动机制还不是很健全，但是建立健全这种机制是我们下一步的工作重点”。

中房报记者梳理发现，除技术、人员、资金等常规挑战外，行业壁垒导致的监管弱化成为共性难题。

多位网信部门工作人员向记者透露，市级部门对辖区内金融机构、大型银行等掌握海量人脸数据的企业实际监管难度较大。

“我们市一级网信部门对于辖区内的人脸识别信息管理企业难以形成有效监管，因为这些掌握大量人脸信息数据的企业，多为金融机构，大型银行等，实际监管难度较大”。多名网信部门工作人员告诉中房报记者。

物业企业则面临合规成本上升的压力，多家受访物业企业管理人员告诉中房报记者，《管理办法》的执行，无形中会增加企业的成本。

广州某物业负责人表示，聘请专业安全人员开展系统评估、采购合规设备及部署替代验证方式等，将对企业短期运营资金造成显著影响。

“根据《管理办法》，我们物业方面，肯定要投入更多的人力和财力，聘请专业的信息安全人员，对我们的人脸识别系统和设备安全进行评估，包括后期的维护等等，这一部分合规成本必定在短期内对于企业的运行和资金使用造成一定影响”广州某物业企业负责人告诉中房报记者。

某智慧售楼系统企业发给记者的宣传介绍图。

企业应对策略：技术规避与合规博弈并存

尽管监管尚未完全到位，但部分企业已开始调整策略。

近期，网信湖南微信公众号发布消息称，湖南省长沙市两家房地产企业涉嫌违法违规收集、使用人脸识别信息，省市区三级网信部门联合长沙市公安局、长沙市住建局开展了执法检查。两家企业违法违规情况被查实，被要求限期整改。

事实上，在《管理办法》施行之前，房企售楼处安装人脸识别设备对客户进行数据采集是业内公开的秘密，只是各自为政，尺度不同。中房报记者在走访中发现，辽宁省沈阳市浑南新区某国内头部房企的地产项目售楼处，会在人脸识别设备旁悬挂提示牌告知“已经进入数据采集区域”，而同样在浑南新区另外一家国内头部地产企业的大盘，其售楼处入口架设了多达5台人脸识别监控设备。

更值得警惕的是，工作人员向中房报记者透露，售楼处正门的人脸识别设备会将采集的人脸数据实时传输至企业总部。

“随着《管理办法》的逐步落地实施，售楼处等商业机构在人脸识别技术上的滥用现象有望得到有效缓解。《办法》明确了人脸识别应用的法律边界和合规要求，为监管部门提供了执法依据。例如，监管机构可要求售楼处提交包括个人信息处理影响评估报告、数据处理记录、安全防护措施等在内的合规材料，对发现的违规行为依法处罚。”王鹏告诉记者。

值得警惕的是，部分设备服务商已形成 "应对之策"。

6月27日，记者以开发商身份接触的江西某智慧售楼系统公司，其风控流程通过海康威视 AI 摄像机采集数据，支持戴口罩识别与来访渠道追踪。

该公司主要业务为向开发商售楼处提供渠道风控系统，其风控流程主要利用海康威视的AI摄像机对客户进行数据采集。

根据销售人员介绍，上述AI摄像机支持对运动人脸进行检测、跟踪、评分，筛选，戴口罩也可以正常识别。

同时配合海康威视的人证核验机，确定售楼处每名成交客户的来访渠道。这种核验机可以通过核验相片和身份证，查询出AI摄像头此前记录的客户首次来到售楼处的时间。

“客户来访记录查询根据授权来使用，地产公司有权限的负责人才能查询。”该销售人员告诉记者。

“我们做这么多年没有遇到过客户投诉的情况，我们的系统都是线上部署，硬件是现场安装，如果说遇到检查或者客户投诉需要检查，我们可以通过远程把系统关闭，权限也会随之关闭，这样人脸数据权限等，（检查人员）都是查看不到的”。

在交谈中，销售人员告诉记者，该公司智慧售楼系统，已经与东投地产、江铃地产、绿城集团等数百家房地产企业开展过合作，遍布国内30多个省份，其中标杆级的项目是湖南省长沙市某地产项目，系当地品质大盘，服务4年间，完成客户人脸证件核验2743次。

“这家企业已经相对很有‘良心’了，人脸数据储存在阿里云，很多地产商直接把人脸信息储存在售楼处的电脑硬盘里。多部门协同监管，信息共享，才能真正形成监督威慑”某房企内部人士告诉记者。

王鹏强调，任何人脸信息采集都必须建立在充分 "知情同意" 基础上，需明确告知采集目的、处理方式等关键信息。当前部分售楼处在入口仅张贴笼统的 "已启用人脸识别" 标识，未详细说明数据使用规则，这种模糊处理既削弱了用户数据控制权，也违反了《管理办法》的合规要求，亟待通过强化监管与企业自律加以纠正。随着政策执行的深入，人脸识别技术应用有望在便利管理与隐私保护之间找到更平衡的发展路径。